房地产去库存的时间较为紧迫。再过两三年，市场上将会到处都是“好房子”。到那时，旧库存即便降价，可能也不会有人购买了。
解读下住建部“好房子”政策的影响。
一、刺激需求
住建部提出的“好房子”政策，其目的是提升房屋品质，进行绿色化改造以及智能化升级，以此来满足人民群众对高品质居住条件的需求。这一政策不但激活了改善型住房的需求，同时也促进了房地产市场的健康发展。依据贝壳研究院的数据可知，在 2023 年，一线城市改善型购房的占比已经达到了 45%，并且预计在政策的引导下，到 2025 年，这一比例将会突破 50%。此外，90 后购房者对“科技住宅”以及“四代住宅”的关注度明显提升了。这推动了户型面积的偏好从 90㎡朝着 120㎡+的方向迁移，从而形成了“品质消费 - 资产增值”的正向循环。
二、增加成本
“好房子”政策对于房地产开发商来说，意味着建设成本会变高。从中指院模型的测算来看，在一线城市，要是房子层高为 3 米并且搭配绿色建材，建安成本会增加 12.8%；在三四线城市，这一数字也达到了 9.3%。另外，像 BIM 技术以及全屋智能系统等新技术的应用，也使得开发商的研发和运营成本增加了。这些成本的增加有可能使中小开发商的利润空间被压缩，从而促使行业朝着高质量、高技术的方向进行转型。
三、提高售价
建设成本增加且市场需求发生变化，这使得“好房子”的售价相应提高。核心城市的优质项目，其溢价率能达到 15%到 20%。例如，北京海淀区的智慧社区项目房地产利润 压缩，其单价突破了 18 万/㎡。
不少三四线城市呈现出“好房子突破天花板”的状况。在这些城市中，好地段的大平层销售旺盛，而其他项目却无人问津，处于不卖的状态。
整体来看，高品质住宅的价格上涨趋势明显。
四、淘汰旧房子
“好房子”政策的实施会加快旧房子被淘汰的速度。住建部打算在 2025 年之前完成 2000 个老旧小区的改造，所涉及的投资金额超过 2 万亿。这些改造项目不但提升了老旧小区的居住质量，还让不符合“好房子”标准的老旧房屋在市场中的竞争力变弱。
政策不断推进房地产利润 压缩，老旧房屋的流通性会变得更弱，会逐渐从主流交易市场中退出。
五、旧房库存增加银行风险
“好房子”政策起到了推动作用，旧房库存有所增加，这可能会给银行带来风险。银保监会进行的压力测试表明，倘若房价下跌 10%，那么房贷款的违约率将会大幅增加。
北京、上海等城市实施的二手房指导价制度，使得部分“老破小”的抵押价值出现了缩水的情况，进而增加了银行所面临的不良贷款风险。
因此，当保障房都为好房子时，旧房子滞销这一情况是必然会发生的。大量失去了流动性的淘汰产品，必然会使得银行面临潜在的金融风险。
快周转时代的开发商去库存的时间所剩无几。然而，可以相信，众多开发商为了维持抵押房产的价值，既不降价，也不进行处理和售卖，而是将烂摊子留给了债权人，其中就包括银行。
好房子能促使房地产市场加快出清。许多负债累累的开发商，从此就无法再参与到市场竞争中，也就再也无法登上牌桌了。
