我是北京方杰，资深房地产投资专家。 你这么晚遇到的购房顾问，现在已经给一万人提供了最佳的购房解决方案。 唯一敢说真话的房地产自媒体人！ 芳姐是个踏实的人，只讲对你最有用的操作和建议。
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问：方姐，我看我们星球上石景山的房子很少。 您能谈谈您对石景山的评价吗？
答：石景山大概是北京六区中存在感最低的一个区，也是最不城市化的一个区。 石景山历史悠久，是首钢及各部委所在地。 20世纪90年代之前，特别是20世纪70年代之前，东二环以外的整个地区还处于未开发阶段，北京的各项规划基本上只包括海淀区东西城区的石景山。 历史上的“西倾”有多严重？ ——早期的地铁及交通规划中，地图边界为西六环至东三环。 但近十几年来，石景山一直沉寂，首钢搬走后更是显得更加冷清。 它已经完全改造成一个公园和打卡处。 现在来看，基于多个限购房项目以及当地拍卖的引导，石景山的定位更接近通勤卫星城。 可以说是“北京西边的天通苑”。 天通苑曾经依靠5号线运送通勤者到东单国贸中心三元桥，但近年来它更多地变成了望京的卫星城； 石景山依托最古老的1号线，一小时可到达东单王府井国际贸易中心（苹果园接车），现在有6号线延长等加持。不过天通苑距离望京比较近，生意本身还不错，居民也有城市经验。 这几年，石景山除了万达之外，并没有多少现代化的商业场所。 整体布局更像是分散的村镇。 八角以东石景山路以南的环境还不错，只是苹果园古城周边比较怪异，晚上路灯昏暗。 当你走到那里时，感觉就像一座鬼城。 2013年住在石景山时，体验了北京退休老人的生活。 每天早市买菜，上班，中午在万达附近吃饭，晚上要么去崂山跑步，要么去一翠园玩串烧。 （石景山2017年回答过这个问题，但不知道为什么消失了）
问：方姐您好！ 我手头有600发子弹。 我目前独自居住。 单位位于北四环。 我正在考虑投资以保值并生活在其中。 荣尊宝一居室100平米630万元。 国美第一城两房100平米610万元。 都是装修精美的房子。 社区的环境太差了。 如果四五年后孩子回北京，房子留给他留、卖、住，现在该选择哪一套呢？ 荣尊堡还有两间房，900多，想办法就可以得到。 环境我喜欢，但是流动性和升值空间和国美一城相比怎么样？ 谢谢你的提示！
答：荣尊城堡位于亚运村内，受奥运会和学区影响，房价普遍较贵。 亚运村定位为一座没有工业的沉睡之城。 多年来，融尊宝的增长一直落后于市场。 这两年还出现了屋檐破洞的问题。如果要兼顾品质和自住，可以看看华芳宜城和润丰水尚
问：方姐您好，我是苏州户口。 我在苏州有房子，有贷款记录。 我目前在北京工作，12月将缴纳五年的社保。 我暂时没有回苏州的打算，所以想留在北京。 买房子是为了投资。 2019年苏州的房子上涨了30%左右，如果卖掉的话可以拿到250-280左右，可以作为北京房子的首付了。 方姐，我该把苏州的房子卖掉去北京买房吗？ 我应该保留苏州的房子吗？ 如果是纯投资的话，应该去哪里购买，如何操作？谢谢
答：苏州很少被提及，因为我基本没去过苏州，不了解这个城市的具体脉络。 但城市的基本面和具体的楼盘选择是不同的概念。 从城市层面来看，苏州的基本面已经足够清晰。 苏州本质上是一个二线到三线城市。 核心原因是：一是上海的吸血情况，二是行政级别不够，三是全国人口停滞。 对于三四线城市来说，房价并不完全遵循一二线城市的逻辑。 房价上涨是一种货币现象，纸币的过度发行正在一步步向下流动。 当我们到达第三条和第四条线时，剩下的人已经所剩无几了。 只有经过长时间的积累，或者由于一些特殊的资金定向转移，才能充满水分，迎来井喷。 因此，在三四线城市，房价往往五六年不涨，而是一口气涨50%以上，甚至翻倍。 但最终，它缺乏持久力。 苏州这次的井喷，是这几年的实现。 苏州的水库其实是空的。 销售限制进一步冻结资金。 卖苏州买北京是正确的选择。 明年限购可能进一步升级，今年的涨幅将回缩。 子弹200+，第一选择是东三环到东五环，比较新，第二选择天通苑，面积很大。
问：【新手第一个问题】方姐您好，这不是您的第一个家。 如果你打算准备400万，可以直接上初中的学区房如何选择？ 你有什么建议？ 东西看了还是不太清楚。首先考虑学区因素，谢谢
答：学区最大的风险就是转学的可能性。 没有从小学到初中升入初中的学生相对较少。 在海淀，你可以看看上地东里的初中。 上地的小学生都不错。 在西城，只能看德胜。 但德胜也有七中的陷阱。 最好买渝中之类的直升学校，也可以看看西城淘白的直升学区和爱民里的直升四学区，找一个有总价最低。
问：方姐您好，我在北京工作多年，现在工作调到外地了。 目前我的社保还在北京（不在通州）。 我已经有资格买房了。 这几天想在北京买一套商品房，总价700万。 以下是可以接受的，但短期内不会住在那里。 我只考虑资产保值增值和发展空间。 任何地区的新房或二手房都可以。 您有什么好的意见和具体区域及楼盘推荐吗？
答：贷款300子弹足够买大片天通苑总价700左右，还有望京、酒仙桥、金台路、双击、九龙山、平乐园的新项目。望京的2- 2001年后的卧室商品房市场以宝兴、慧谷等为代表。
问：方姐，如果房贷断供天通苑房价暴涨，融资期限又长，是卖房解决问题好还是与银行协商申请延期还款好？ 如果我协商延期还款，会对以后的贷款有影响吗？
答：如果银行同意延期（疫情是原因），当然是最好的解决方案。 现阶段，除非有明显盈利潜力，否则不建议出售房屋。 如果你每月还款有困难，目前有很多贷款产品，比如xyk、xyd装修贷，可以用来补充你的现金流。
问：方小姐，您好。 我是一个新手，想在广州珠江新城买第一套房子。 它不能用作投资。 1、请问像珠江新城中海花城湾这样9万多元的房子，和对岸的珠江御景6万多元有什么不同吗？ 我可以买大一点的，哪个更合适？ 还是不好？ 2、我想在佛山住的第二套房子，可以选择佛山南海千灯湖周边的房子吗？ 还是不在佛山买？
答：相对而言，投资避开两个头：一头，避开该地区的顶级富豪或最高价格梯队；二头，避开该地区的顶级富豪或最高价格梯队。 一层，避免该区域无用的产品，以及低价产品造成的瑕疵。 就我个人而言，我认为珠江御景售出的机会较高，但并非每个单位都值得购买。 佛山目前在广州上一波上涨后短期内看不到大市场，千灯湖这样的高价区域目前兴趣不大。
问：方姐您好！ 我是买房新手。 付费进圈后，我反复阅读了内容，现在我给大家讲讲我的情况。 请告诉我如何买房。 我女儿是东城户口，在东单一家国企工作了两年多。 她的第一套房子有第一笔抵押贷款。 我目前手上有130万左右的现金，女儿的公积金也有10万多，打算用不到300万买一套两居室。 小区环境应该不错，靠近地铁口。 我女儿现在住在这里，以后我们会来北京养老（我不知道这样考虑是否正确）。 在得到您的信息之前，中介推荐了中海随遇天下的瀛海和万科东王。 首先，一居室不实用，两居室超出预算。 其次，小区内比较冷清。 第三，我们每个月的养老金将近一万元。 ，也不想让女儿承受太大的还款压力。 看完圈子，推荐团结湖、双井、劲松等老社区。 根据我们的情况，应该怎样买房呢？ 可以推荐一些社区吗？ 期待您的回复，谢谢！
答：市面上300以内的两居室很少。 推荐的社区没用。 建议联系这些地区的中介机构。 如果有合适的，看看团结湖、劲松、潘家园、十里宝陶紧凑型两居室的位置就可以了。 老公的房间
问：芳姐您好，我新加入您的圈子，并购买了会员。 遇见你已经太晚了。 我的家人不是北京人，我持有北京居住证。 目前，我在西直门数之家园（又名大印名座）拥有一套148平方米的三居室（改建为四居室）塔楼，坐北朝南。 目前有买家出价1150万左右，但我很困惑。 是否卖掉房子。 我焦急地期待着房姐的指点。 问题1：因为我有两个孩子，大孩子2022年就要上小学了，如果从学区角度考虑，树之家园值得拥有吗？ 我对望京和天通苑的学校不太了解。 问题2：根据置换改善方案，考虑总价1200万左右（含各种费用）的次新房，我们选择新硅谷一套152平四居室，190 - 民族风格四居室，大西洋新城150平复式。 三房触手可及，哪一间性价比更高？ 还有其他楼盘可以推荐吗？ （考虑学区和环境）问题3：按照北京计划购买第二套房子，可以租给老人，也可以出租。 据了解，天通苑西苑三区的顶层综合体面积约238平方米，造价约650万。 一层有两户人家。 我可以买吗？ 我还了解了望京西苑3区，估计700万就可以买一套小三居室了。 哪一款更值得购买呢？ 问题4：因为我没有北京户口，而且考虑到孩子的教育，我过去一年的计划是在其他城市定居，所以我看了深圳和海口的房产。 我丈夫目前户口在深圳。 原本想等到资金到位再买深圳光明区的中海天地，却被7月份的限购政策打了个措手不及。 还好亲戚还有深圳房票可以借。 深圳房产什么时候买合适？ 是否需要等到三年后获得资格或者在最后一年内借亲戚的房票？ 问题4：我刚在海口定居。 想以300万的预算在海口市国贸区抢一套140平米的三居室。 这是一个合适的选择吗？ 海口还有其他推荐的楼盘吗？ 问题5：我知道我的弹药有限，而且我的年收入也不高，所以我只能从5个房地产投资选项中选择1个。 还请房姐给我一些建议：A、换北京大印到另一个优质小区，全款购买，无贷款压力； B、不在北京大印换房，在天通苑买二手房； C、更换北京大银优质小区，全款购买，然后抵押jd，在新小区附近购买一套小两居室； D、北京一套房产，通过抵押jyd，在深圳购买了一套房产； E、北京房产，没有贷款，全款在海口买了房子？
答：西直门看上去很中心，但是从买房的角度来说，并不是一个好地方。 如果您有学区需求且非北京居民，最好的选择是朝阳计划。 建议卖掉数之家园，全款在望京买一套自住房，比如融科橄榄城，然后出租一套小价位的学区房。 支付部分月费，例如南湖东苑二区属于望京陈芬学区。 深圳近两年不建议购买。 由于新的限购政策，短期购买力不足，后市恐将下跌。 两年后再入就晚了。 不要买海口总价高（300万以上）的CEO房源。 建议对比海口观澜湖上东区二期、华侨城西海岸、横岱口文化城（住宅）
问：亲爱的楼姐，这是新手的第一个问题。 他已经快50岁了，即将退休。 他的收入不稳定，偿还贷款的能力有限。 目前一家人拥有早君庙唯一的三居室，属于中央所有，无贷款。 可以卖1000左右。 我们的想法是出售三居室公寓并用两间公寓取而代之。 其中一间可以全额兑换附近的一套小两居室。 价值可以保留并出租，留给儿子。 如果以后想改变，可以保留首套房贷资格。 二是在回龙观买一套大的三居室，和家人一起住在里面，用二居室的租金来补贴贷款。 这个想法可行吗？ 1、看了一下保值+出租的小两房：铁道学院塔楼，1994年建，有电梯，59平米，650万元，环境好，单价高。 学院南路60号的副阁楼面积57平方米，造价580万。 枣君东副阁楼面积56平米，造价520万。 由于环境较差，单价较低。 哪一款可以买？ 2、回龙观计划在8号线育知路和平西府站附近买。我看了流星花园三、田园风光、龙熙花园一、二。 我的家人更喜欢田园风光。 您更推荐哪一间，顶楼还是副阁楼，而且没有电梯？ 期待您的回复，谢谢！
答：想法可行 1、保值+租赁建议以性价比为主：枣君东里>学院南路60号>铁道科学院大楼 2、田园风光小区居民基本都是教师来自农业大学、林业大学、北京外国语大学等高校，品质优良，距离平西公馆仅300多米。 平面图很方正，内部设施比较齐全，居住角度还是很舒服的。 缺点是外立面维护得不好，看起来有点旧。 流星花园低密度部分设有观景电梯，更适合高级居住，户型较多。 缺点是楼间距有点小，采光受影响。综合来看这两个楼盘，都是不错的居住地。 您可以根据自己的喜好进行选择。
问：方姐你好，我昨天问了一个新问题，但没有看到任何回复。 好像没发出来。 请告诉我：我们的预算是1200，想更换第二套。 我们看的是珠江御景、卧龙、枫林绿洲、喜福会。 第一个目标是朝阳学区（陈经纶分校或朝外），第二个是第三个住宅，第三个是保值。 家庭情况现金流充足，但储蓄不足。 你有什么建议？ 珠江帝景会担心曾经传奇的化工厂地址吗？ 你觉得我们是直接买学区房的三居室好，还是用我父母（SFSD）在非学区（比如喜福汇）买三居室来住比较好？ ，等过几年钱够了，买一套御景一居室（朝北的小复式一居室）比较好？ 另外，我的房产需要有关联公司来抵押吗？ 太感谢了！
答：建议先用父母的SFSD买自己的房子，以后再买学区房。 这个配置是最平衡的。 综合考虑功能和保值性，学区房的单间三居室定价基本溢价，保值性非常弱。 jydyd想要一家公司
问：目前，一家人住在百子湾海边赛罗市的一套三居室公寓（公积金贷款120万）。 老人家手头有500发子弹（手头有200发，9月份就能用）。 他希望在附近买一套两居室，以考虑未来。 用于居住和投资保值。 因为我们两个人把之前的房子卖了之后才买了这套三居室，所以只能买两套。 现在看好百子湾家园的朝南两居室，102平米。 ，500左右，节前成交价才498，但是最近价格涨得太快了，昨天成交503。首先我想问一下这个价格还有必要买百子湾家居吗？ ？ 如果不需要，我还可以选择哪些磁盘？ 如果买房，我的计划是还清公积金，贷款400万以上，全款买下，等老人的钱出来了再还。 因为我们的收入比较有限，所以我们不想背负太多的债务。 我不知道这个方案是否合理，希望您能给我建设性的意见，谢谢！
答：百子湾性价比一般天通苑房价暴涨，不是最好的选择。 如果能扩大范围的话，可以看看官庄长营附近的两居室公寓，比如北京新天地、柏林爱乐、苹果派资本国际、苹果社区等。 如果能加个100万套餐，对于消费贷的杠杆，可以看看次新两居室，比如青年路的青年汇嘉园、东坝的首开常春藤和奥园，这两个都是适当的贷款可以大大拓展视野的范围。
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