深圳改造后的青年公寓外墙。图/新华社
12月11日至12日，中央经济工作会议在北京召开。 针对市场特别关心的风险化解问题，会议提出，要继续有效防范和化解重点领域风险。 要协调化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住防范系统性风险的底线。
其中，要特别注重防范和化解房地产金融风险。
防范化解房地产金融风险毫不松懈
会议提出，积极稳妥化解房地产风险，平等满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。 加快推进保障性住房建设、“休闲应急”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。 完善相关基础制度，加快构建房地产开发新模式。
一方面，要“一视同仁”，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求； 另一方面，要严厉打击非法金融活动，坚决守住防范系统性风险的底线。 同时，房地产与地方债、中小金融机构等风险一起被明确纳入风险化解领域，表明当前风险发生和蔓延链条基本受到控制。
房地产与金融之间的关系一直非常复杂。 房地产在全球历次经济金融危机中都占据了重要地位。 会议统一了这些问题，强调加强风险防范。 预计房地产企业将更加积极地重组中短期债务、保障楼盘交付、放松政策、化解相关风险。 在防范系统性金融危机的基础上，房地产业平稳转型。
另外，加强监管、梳理秩序可能是中期任务。 当前，金融监管和治理还存在薄弱环节。 未来，金融监管可能会全面加强，所有金融活动都将依法纳入监管。 从目前来看，房地产行业全产业链与金融体系相互交织、共生，由此产生的风险往往巨大。 未来加强综合监管，必将为房地产行业金融链条关系的正常化提供更好的基础。
从相应措施来看，中央的辩证协调措施也非常明确。 一方面，“积极稳妥化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展”。 另一方面，“完善相关基础制度，加快构建房地产开发新模式”。 加快推进保障性住房建设、“休闲应急”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。
这表明，长期来看，房地产市场整体可能面临趋势转变。 “房地产开发新模式”或将逐步走向“市场+安全”双轨制。
值得注意的是，“三大工程建设”是构建房地产开发新模式的重点突破方向，也是未来金融支持房地产的主要领域。 这也意味着单一住宅开发模式或将向提供产业支撑和多元化公共服务转变。
某中央商务区夜景。图/新华社
“先立后破”是关键
当然，会议提出的“统筹化解地方债务风险、稳定发展，经济大国省份要真正发挥带头作用，为稳定国民经济作出更大贡献”也更好地为房地产行业提供了一个注脚。产业要“先建后破”。 。
此前，中国房地产行业十几年的“高杠杆、高周转”模式已经到了瓶颈期。 从市场角度看，房价连年上涨，家庭资产配置相对单一，导致我国经济结构和居民资产结构失衡。
从房地产行业来看，企业的高周转始终是有限度的。 债务规模不断扩大的结果就是风险不断积累。 经过一段时期的快速城镇化，其带来的高杠杆将使居民承受相当大的风险。
从金融机构的角度来看，无论是房地产企业还是住宅住房融资，都是银行等重要的投融资项目。 一些地方政府不断通过城投公司等渠道放大杠杆效应新华社谈楼市风险，这也制造出许多灰色通道和红色警报，以推高本地房地产价格、拓展本地投资服务。
但未来中国经济的高质量发展需要更多的平衡和结构优化。 面对我国人口增长高峰已过的背景，房地产行业高质量发展需要新的方向、方式和方法。
所以新华社谈楼市风险，这次中央经济工作会议明确了房地产的做法是先“立”，控制风险，保证平稳过渡，然后再“破”。 方法是“完善相关基础制度”，既需要强有力的监管，又需要“平等对待”来满足融资要求。 方向是“新模式”来完成转型。
可以说，当前总体形势复杂多变，中国经济已处于转型升级的关键阶段。 此时，运用辩证思维，以经济建设为中心，处理好“破”与“立”、“稳”与“进”的关系，是今后经济工作的关键。
广泛涉及的房地产业仍然是中国经济的重要组成部分，自然也不例外。
作者：万哲（北京师范大学教授、中国现代金融学会常务理事）
