365财经 蔡媛媛 来自 杭州
新时代房地产的竞争是精细化管理的竞争。 最直观的财务表现就是“三费”房地产项目管理费比例，包括销售费用、管理费用和财务费用。
365财经特别推出了2021年房地产上市公司系列榜单。本文为《2021年房地产上市公司三费率排行榜》第四期。 该报告以截至发布之日已发布2021年年报的房地产上市公司样本为样本。 以其2020年、2021年年报为数据池房地产项目管理费比例，计算出各房企的“三费费用率”，衡量房企的成本管控能力。
预计2021年房企平均三费费用率为11.87%，超过平均水平的房企有12家。 从三费费率区间来看，依然是我们熟悉的“两端小、中间大”的纺锤形格局：只有中海地产仍然是唯一一家低于5%的，44家房地产公司房地产企业在5%至20%区间，超过20%的房地产企业有中国宏泰发展、永利地产、合生创展、亿达中国、朗诗地产等5家。
01 降低成本，先“创造财富”
榜单显示，中国宏泰发展以47.64%的三费费用率位列第一，与排名垫底的中海地产相差14.7倍。
公开资料显示，中国宏泰发展定位为工业城镇综合开发商。 工业建设、园区运营和基础设施投资是其核心业务，有“香港版华夏幸福”的称号。 但2020年以来，公司不断受到宏观经济、疫情等因素的影响。 以往工业小镇开发的高毛利模式已经不复存在，面临较大的现金流压力。
预计公司2018年至2021年三项费用支出率分别为：17.40%、25.62%、31.26%、47.64%，呈逐年上升趋势。
相反，纵观2018年至2021年的营收，则呈现逐年下滑的趋势，分别为：39.95亿元（人民币，下同）、26.7亿元、23.99亿元、15.28亿元。
值得注意的是，对比公司2020年至2021年三项费用的绝对值，实际上略有下降：2020年三项费用合计7.5亿元，2021年为7.28亿元，同比-年下降2.9%。
因此综合来看，公司2021年三费猛增的主要原因是营收大幅下滑。
永利地产的三费费用率也超过40%。 公司2018年至2021年营业收入基本在2500万元至2900万元之间。 三费情况最值得关注的是销售成本的飙升。 2020年，这个数据是0.06亿元，2021年是0.100万元。 由于基数较小，增长了109%，直接带动了三费费用率的增长。
合生创展、亿达中国、朗诗地产等多家知名房企的三费费用率也超过20%。 除亿达中国2021年营收小幅增长3.67%外，其他两家公司营收较去年同期均有所下降。
可见，新的一年，这些企业要想有效降低三费，提高“创造财富”的能力才是根本。
02TA仍然是业内最好的
纵观三费费用率最低的三家公司，中海地产依然领跑行业。
历史数据显示，2018年至2021年，中海地产三费费用率分别为4.1%、3.75%、3.78%、3.23%。 不但连年控制在5%的低位区间，而且还被进一步压缩。
中海的营销费、管理费等三项费用始终保持在行业较低水平。 中海的成本体系被公认为业内最好的。
就连王石也曾表示：万科喜欢从中海招人，因为中海的员工对成本控制和流程都有比较深入的了解。
从中海地产2020-2021年营收数据来看，分别为1857.9亿元、2422.41亿元，同比增长30.38%。
近两年，中海地产的三项费用率分别是——2020年财务费用率0.48%、管理费用率1.42%、销售费用率1.89%； 2021年，财务费用率0.36%，管理费用率1.31%，销售费用率1.56%。
也就是说，2021年中海地产的营收增速并不弱，三项费用率均进一步优化，确实维持了行业领先者的预期水平。
仅次于中海国土的仍然是招商蛇口，2021年三费费用率为5.02%，较2020年下降0.53%。
但万科、碧桂园、越秀地产、旭辉集团、华润置地、龙光集团、太阳城控股、禹洲集团、时代中国、招商置地等房企三费费用率在范围在6%到7%之间，成本管控能力也比较高。
房地产存量时代，房企“降本增效”仍在继续。 通过精细化管理，锁定管理红利，不断提升自身运营效率，在行业拐点中积极谋求高质量发展，已逐渐成为重要的生存法则。
