最近收到很多朋友私信，想了解南三环宋家庄地区是否值得买，为什么该地区的房价比其他地方低等等。 ，我想写一篇关于宋家庄地区的文章。 由于篇幅有限，如有未提及的点评和居住体验，请不吝赐教。 至于标题中提到的单价3万元以上的商品房，我后面也会提到。
首先，从区位上看，宋家庄地区位于南三环与四环之间，有一条流香路贯穿南北。 我不会详细介绍该位置。 但在我看来，宋家庄最著名的还是宋家庄交通枢纽站。 你想问北京地铁早高峰时段到站人数最多的是哪个站？ 是龙泽吗？ 天通苑？ 还是西直门？ 如果我告诉你不是这些，而是宋家庄，你会感到惊讶吗？ 《2020北京交通发展年度报告》显示，2019年，宋家庄站以日均早高峰到站量2.62万人次、换乘量6.07万人次位居两项榜单榜首。
这种情况并非偶然。 首先，宋家庄地区整体面积较大，居住密度较高。 区域涵盖最大的宋家庄佳园保障性住房小区以及正新园123区、新兆雅园等早期住宅楼盘。 一些住宅小区，包括鲁能钓鱼台美高梅、金茂大厦等高端住宅小区，说白了，这些小区都在宋家庄地铁站周边。 许多社区距离地铁站都只有几分钟的步行路程。 其次，由于宋家庄地区的顺八条、横七条等道路不宽，基本只有相反方向的两条车道，需要公交车通过，高峰时段道路拥堵在所难免。 这也导致周边居民大多更加依赖地铁出行。 三是宋家庄交通枢纽站有10号线、5号线、亦庄线三线交汇。 尤其是5号线和10号线都是客流量较大的线路，前往CBD等地也非常方便。 再加上684路、12路、7路等公交线路的加持，宋家庄地区出行更加便捷。
说完了交通，再来说说配套。 宋家庄地区有物美、顺天福等超市，还有一些卖蔬菜的大棚。 无论去哪个小区买菜，一般步行三五分钟就可以到达。 另一个规模较大的业态是首开福贸，包括超市、购物、餐饮等。 说实话，我一般去那里只是为了吃饭和逛超市。 说到购物，我真的不去那里，因为品牌太少了。 偶尔会去商场三楼吃饭，但可供选择的不多。 其中，绿茶餐厅平时人比较多。 另外，说到吃饭，浦漫山商场的餐厅比较多，而且两个地方都有地铁出入口。 或者，沿着顺八角走，你会发现一条街都是餐馆、烤串、火锅。 购物的话，乘坐地铁大约需要15分钟，也可以沿着留香路向北行驶到东单崇文门，非常方便。 总之，说到生活，宋家庄真的很适合。
最后，让我们回到房地产故事。 之前我提到过宋家庄地区的几个社区。 其中最大的社区是宋家庄佳园保障性住房社区天通苑东二区板楼二手房价，于2010年左右竣工。该社区分为四个区域，共有13栋建筑，总高度约25层。 基本配置为三级楼梯、十二户人家。 每个区域都有一个独立的庭院。 小区中间有健身器材、篮球场等。 物业费一元多，户型太多，从一房到三房不等，整体均价在5万左右。 比如，现在有一套最少五套、面积68平米的两居室在售，售价305万。 但问题来了。 该小区的购房合同是2008年以后的，买房需要缴纳综合地价差价的70%。 你不知道如何计算。 没关系，在报价上加100万就可以了。 甚至不要考虑低首付的高额贷款。 贷款越高，税费越高。 换句话说，这个社区对于那些只需要低首付买车的客户来说并不是那么友好。 其中，50平米左右的一居室报价基本在290万左右，70平米左右的两居室基本报价在4.3-460万左右，89平米的三居室报价基本在4.3-460万左右。报价约为470万。 税加100万基本上没有太大区别。 至于这个小区值不值得买，就看你自己的需求了。 从地理位置和便利性来说，宋家庄宅基地相对来说是无敌的，但高昂的税费确实吓跑了一大批人。
另一个比较大的保障性住房社区是正心园三区。 一区有4栋建筑，包括两层四户板塔和两层八户塔； 二区有两栋楼，一栋有两栋三楼，八栋三楼，十户三楼； 三区共有7栋楼房，部分楼房为一露台四户。 与宋家庄宅基地不同，正鑫园社区的税费相对较少，仅为综合地价的10%。 35㎡-45㎡左右的工作室价格一般在270万左右，但都是朝北的。 57㎡左右的朝南一居室报价约为310万元，95㎡左右的两居室报价约为490万元。 由于户型非常多，我就不一一列举了。 基本上，正心园小区整体均价在5.2万左右。 一般来说，如果这个小区急需或者刚刚装修，可以考虑。
当然，宋家庄也有比较好的商品房社区，比如北京城建开发的新兆雅苑小区。 2003年左右，社区分为北、南两个区。 北区有5栋楼，南区有9栋楼。 为6层板楼，无电梯，每层3个单位； 有些单位具有南北透明度。 还有两梯六单元的塔楼，总高20余层，面向东、西、北、南。 小区外就有地铁站，小区外商店也不少。 东面是北京金茂大厦，北面是首开福茂。 新兆雅苑均价6.2万左右，一居室56平米。 基本价在350万左右，有面积70-90平米的两居室。 你可以算一下均价6万就可以了。 在商品房社区，没有额外的税费。
说了这么多，你可能想问，宋家庄单价3万以上的商品房在哪里？ 你还记得我在文章中多次提到过吗？ 其实，蒲漫山也是一个商品房小区，俗称70年产权公寓。 小区共有三栋楼，两栋18层公寓楼，三楼梯八户，四楼以上70年产权公寓，一栋16层办公楼，地下一层至三层商业楼高于地面。 您可能想问，什么是70年权益公寓？ 事实上，拥有70年产权的公寓本质上是住宅，可以正常借用。 与住宅物业本质上没有区别。 不同的是，这种公寓面积非常大，公寓的比例也高得离谱。 有的地方甚至有28套两层公寓。 说实话，住在那里的话，根本就没有什么居住经验天通苑东二区板楼二手房价，而且一般情况下，这种公寓是鱼龙混杂，而且买的基本都是出租的，住的人并不多他们自己在那里。 但一般这种房子的租金是比较高的。 说实话，如果你想自己住的话，无论价格多便宜，我都不会买。 我不后悔买了它，但住起来可能真的不舒服。
宋家庄附近的高端社区与鲁能钓鱼台美高梅、北京金茂大厦类似。 我这里就不详细说了。 米高梅大部分是商业和住宅，均价在8万以上。 也有住宅，但二手的现在不卖。 北京金茂大厦二期新建房价基本在11万左右，从改善的角度来说还是不错的。 总之，总体来说，宋家庄的优势是交通便利，配套成熟，进入门槛低，对于300万左右的刚需来说选择很多。 但缺点也很明显。 一是居住面积大，大多是经济适用房，更不用说学区了。 那么你觉得宋家庄怎么样呢？ 或者如果你想了解其他社区，也可以在评论区留言，我们一起聊聊。
