我是北京房姐，是一位资深的房产投资专家。我是你相见恨晚的买房军师，目前已经为 10000 人提供了买房的最佳解决方案。在房产自媒体中，我是唯一敢讲真话的自己人！我属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。
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提问：亲爱的房姐，您好。对于人生重要的选择，我们两人商量后决定向您咨询看法，以辅助我们进行决策。基本情况如下：我们两人都具备购房资格，并且还未领取结婚证。现在需要购买首套住房，我在房山长阳上班，而我老公在西城右安门工作。他是西城户口，我持有房山的工作居住证。两个人刚参加工作，他们的月收入加起来是 2 万。首付方面，父母可以拿出 150 万到 200 万。提出的问题如下：其一，今年是否是买房的时间？大概在哪个月？其二，对于西城的老破小、大兴以及房山，应该怎样做出最优的买房选择？其三，在房山区的长阳商圈、青龙湖、良乡商圈和窦店商圈中，哪一个值得我们选择？原因是什么？其四，新楼盘和二手房，宜居房和学区房该如何进行选择？您如何对这些问题进行综合考量呢？期待专业且聪慧的房姐给予回复。谢谢，比心。
北京未来城市发展的方向主要是东南向。京津冀都市圈要实现协同发展，就需要北京作为核心辐射源，其中包括与雄安进行联动。现在买房的话，越早行动越好，不存在所谓的最佳时间。房山缺乏支柱产业，这使得其商圈很难形成规模，所以不建议进行投资。在自住方面，长阳优于良乡，良乡又优于窦店。如果以后有置换改善的需求，首套很可能只是一个过渡，一定要谨慎考虑，建议以购买二手房的核心地段为主，这样后面换房会更加轻松。
提问：房姐，感谢之前的回复。我是出于孩子上学以及自助方面的考虑，您觉得在 600 万以下，三居室的房子中，哪个区域或者具体楼盘周边的幼儿园、小学、初中相对较为完善，且学校的口碑相对较好呢？
回答：学区房究竟该如何进行选择呢？若考虑自住，建议依据你的生活半径来就近选择。通常情况下，要先选定好学校，接着再根据对口的小区有针对性地去挑选笋盘。如果总价是 600 万，且是 100 平左右的三居室，那么单价大概需要在 6 万左右。海淀由于学区因素，整体价格溢价过多，建议在朝阳的二流学校周边去挑选笋盘，像陈经纶等学校周边就可以。
提问：亲爱的房姐，能否谈谈东莞这个地方的投资潜力呢？能否谈谈惠州这个地方的投资潜力呢？能否谈谈佛山这个地方的投资潜力呢？然后比较一下这三个地方，看看哪个地方最具投资潜力。
惠州处于深莞惠的核心区域，属于大量供应的情况，二手房很难找到接盘的人。
提问：房姐您好！简单介绍一下，目前我处于首房首贷的情况，在北二环工作（未来 5 到 10 年可能会在西二环），我的爱人在北五环上班。目前我主要关注未来金茂府和公园十七区，这两个楼盘都是 145 平米的四居室。未来金茂府的容积率较低，但得房率不高。公园十七区不含精装，并且小区中间有一条市政道路，离地铁也比较远。这两个楼盘的总价都在 800 万以上。我想咨询您以下两个问题：一是对于这两个楼盘您是怎么看待的？一是您看好这两个区位中的哪一个呢？原因是什么呢？二是您是否还有其他更好的推荐呢？非常感谢！
这两个均为限竞房。若进行投资，均不建议自住。在公园十七区与未来金茂府的比较中，公园十七区位于中央别墅区，其周边配套已相对成熟，且环境更优一些。
您好，房姐。您目前坐标在济南，有三套价值 1500 的房产。在九月下旬，您获得了北京工作居住证并且是深户。现在您手中有 1000 到 1500 的现金。您打算购买一套北京好地段的大户型房产，然后在未来几年将资金逐步投向一线城市。您是否考虑在朝阳三四环淘房呢？请推荐一些楼盘吧，谢谢！
通常在 1000 万左右。比较好的标的主要出现在青年路，还有大望路、双井以及北工大这些地方。像阳光 100、天骄、九龙、珠江等。
提问：房姐您好！我大概有 700 左右的现金。当下的想法是进行投资以实现保值。我已经有二套房了。目前正在考虑万柳或者牡丹园这两个地方。万柳由于是学区房，700 万只能购买蜂鸟的一居室。而在牡丹园这边能够购买到二居室左右的房子。从投资的角度来看，您建议购买哪里呢？
万柳一个 CEO 盘的价格是多少且是否值得购买？单从楼盘方面来讲，其唯一的作用就是你喜欢的话就买单消费。从投资角度来看，买入它就是处于亏损状态。巴沟这个板块实际上存在一些小问题，它只有一侧有土地，西侧是河水，有去无回，氛围比较阴冷，如果能够把北面的高尔夫球场拆掉并改建成居住组团，那就会发生质的变化。如果没有学区方面的需求，我建议是避开海淀区。海淀由于学区普遍处于高位北京房山窦店二手房价，大部分房子价格较高，小部分房子有轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子的概率大概还不到朝阳这边的十分之一。牡丹园是与中关村对接的居住板块北京房山窦店二手房价，基本上只具备纯居住的属性，配套和商业都很匮乏。因为学区扩散的缘故，这里的价格也不便宜。子弹有 700 。首选望京和国贸的次新房。如果房票充足的话，月供方面不会有太大问题。建议将其拆分成 2 个选筹，每个选筹的金额在 800 万到 1000 万之间。
提问：房姐，你能告诉我怎样申请房产抵押贷款吗？是去银行申请吗？似乎房产抵押不能用于购房，是这样吗？
直接购买存在首付贷风险的房屋。可以考虑先购买后进行抵押，若资金缺口不大的话这样是可行的。另外，还可以在抵押后进行多次转手，并且至少要在三个月之后再去看房。
提问：亲爱的房姐，我们当前在天津武清的水城以及南湖各自拥有一套房（都还未交房），您觉得这些房子有持有价值吗？今年具备了北京的购房资格，而手中的资金较为有限，想问一下在 300 万以下的两居室方面，您有什么可以推荐的呢？
作为京津冀一体化的区域，产业方面还可以。它处于郊区，不过天津的 GDP 排名第三。有学区加持，持有 10 年以上可以长期持有。短期风险较为明显，因为炒作过高，所以短期会自然回落。因此，可以直接出售赚取一波，从长期来看也是可以的。
提问：房姐您好，我是买房小白。我的北京社保到 6 月后就满 5 年了，能够在北京买房，且是首房首贷。我有几个购房需求想请教您：一是购房总价在 350 万以内的一居室，希望面积在 60 平以上且满 5 年唯一；目前我关注的是朝阳板块的常营北京新天地、朝青国美第一城以及双桥的朝阳旺角。请问我可以首选哪个小区？或者您还有其他小区推荐吗？自身有购房需求，是婚前购房，期望此房在未来 5 到 10 年能有稳定涨幅，且适合在那时卖掉以换成大两居。银行流水方面，单位在年前将浦发工资卡换成了江苏银行工资卡。从去年 12 月至今，工资一到账，就会在 1 至 3 日被转到浦发卡上。按照房姐之前所说的合格银行流水标准，江苏卡不符合该标准。而浦发卡虽然有较为漂亮的金额入账且有富余，但是收入中缺少“工资”字样，这种情况是否也不符合标准呢？
首选国美第一城。还推荐看朝青的炫特嘉园。在十里堡的京棉新城，公司走工资代发就无需担心。一般来说，社保账户流水或者个人纳税单也都是有效的证明。而且，流水也可以找懂行的中介帮忙包装，这不是大问题。
提问：朝阳园的位置挺好的，小区环境也不错。户型方面，除了朝向不太让人满意之外，其他都还可以。为什么它的单价要低于汇佳园呢？我自住觉得它的品质比汇佳园高，你能帮我分析一下吗？中介说这是 70 年公寓，除了公积金贷款有一些限制之外，其他方面都和汇佳园一样。
汇佳园本身就是溢价盘，它主要是以小户型为主，其中 60%以上都是 1 居室。在北京，1 居室的上车盘肯定是溢价的。这里的住户大多是年轻白领。并且汇佳园一期的品质很一般。朝阳园的户型多有异性，因为大塔楼的特点就是这样，它主要是以大户型为主，属于港式建筑。户型加上大户型折价是很正常的，在选择上，朝阳园要优于汇佳园。
提问：你好！关于投资目的，有沈北亚泰四期的新房（已交 2 万定金，社保积累半年后支付首付）和五年内的二手次新房可供选择，该如何抉择呢？另外，沈北亚泰与雅居乐相比，哪个更好呢？
亚泰前几期的性价比较为可观，然而新开盘的这一期价格偏高，相较于雅居乐而言不太划算。新楼盘的单价最好能控制在 8500 以内。次新房同样需要关注入手价格，不过在沈北地区淘二手房笋盘并非易事，价格低的房源大多存在各种问题，折价情况较为严重。
您好，我想了解银行信用贷的相关情况。目前我在凑首付，还差 20 万，想尝试申请信用贷。我想知道如果申请了信用贷，会对后期办理银行贷款产生影响吗？信用贷的利息高不高？是否划算？期待您的回复，非常感谢。
信用贷会对某些方面产生影响。通常会利用其他方式来完成核下款的操作。要保证你的征信处于良好的状态，并且负债率要低。不同的信用贷产品存在很大的差异，一般来说，负债率在 8 以内的情况都可以使用信用贷。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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