我是北京房姐，是一位资深的房产投资专家。我是你相见恨晚的买房军师，目前已经为 10000 人提供了买房的最佳解决方案。在房产自媒体中，我是唯一敢讲真话的自己人！我属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。
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提问：房姐，从当前的成交量方面来看，北京的整体行情是否已经开始从底部逐渐向上攀升呢？最近我发现周围突然有很多同事在北京购置房子，并且还有很多人想要进行置换。如果没有政策方面的压制，那么可以看出北京的爆发力是很不一般的。
成交量处于回暖阶段。整个市场的行情如下：部分总价较低的房源，其绝对数量在减少，例如在上半年一个区域有 100 套，而如今只有 20 至 30 套。优质房源的停留时间更短，当天或隔天就开始有成交出现。置换的购买力开始上升。无论是购买力、交易量，还是整体的行情走势，北京都具备。 政策压制下，能量溢出也很明显。 可能就缺一个契机破局。
提问：您好，美丽的房姐。我具备 stsd 资格，我男朋友手中有一套昌平的小产权房，当年是全款购买的，然而北京市公积金官网却显示有贷款记录，所以我不知道他是否还具备 st 资格。现在我们打算购买一套用于上车后出租的房子（平时在单位附近租房），等 4 到 5 年孩子上小学的时候再将其置换为自住房。我们还没有领取结婚证，现在两人每月的税后收入加起来是 3 万，每月的公积金有 7 千。想请教您如何利用好 stsd 资格呢？另外，能否给我推荐一些合适的小区呀？（首付 150，总价 400 以内）。谢谢！
有贷款记录的情况不能被视为首贷。对于小产权房，不建议长期持有。150 的首付仅考虑用于投资出租。建议去查看团结湖、劲松、甘露园等地的公房。
同样的房子，由于房屋性质不同导致报价有差异。那么，应该选择房价高但税费低的，还是选择房价低但税费高的呢？
先计算两边的总价，接着把税费算进首付里，然后再计算剩余贷款的利率成本等，从多个维度进行比较，你就能自然明白，进而选择首付（包含税费）最低的那个标的。
提问：你好，房姐。请问您是否知晓大屯路那里的荣尊堡这个小区呢？我正在看 140 平的两居室，想了解这个房子的优缺点，它适合买来居住吗？另外还有北纬四十这个小区，我看中了一套复式，正在纠结该买哪一套。我不太考虑学区的问题。
北纬四十学区有溢价。荣尊堡位于亚运村，因受奥运会影响，该板块整体价格普遍较高。亚运村的定位是睡城，没有产业。在相同价位的情况下，望京是更好的选择，因为望京有产业，且有互联网新贵。如果只是纯自住，就看你自己的喜好。如果是投资，这两个盘都不是优选。
亲爱的房姐，您好。对于人生重要的选择，我们两人商量后决定向您咨询看法，以帮助我们做出决策。基本情况是这样的：我们两人都具备购房资格，并且还未领取结婚证。现在需要购买首套住房，我在房山长阳上班，而我老公在西城右安门工作。他是西城户口，我持有房山的工作居住证。两个人刚参加工作，他们的月收入加起来有 2 万。首付方面，父母可以拿出 150 万到 200 万。提出的问题如下：其一，今年是否是买房的时间？大概在哪个月？其二，对于西城的老破小、大兴以及房山，应该怎样做出最优的买房选择？其三，在房山区的长阳商圈、青龙湖、良乡商圈和窦店商圈中，哪一个值得我们选择？原因是什么？其四，新楼盘和二手房、宜居房和学区房该如何进行选择？您要如何对这些问题进行综合考量呢？期待专业且聪慧的房姐给予回复。谢谢，比心。
北京未来城市发展的方向主要是东南向。京津冀都市圈要实现协同发展，北京需要作为核心辐射源，其中包括与雄安进行联动。现在买房的话，越早行动越好，不存在所谓的最佳时间。房山缺乏支柱产业，这使得其商圈很难形成规模，所以不建议进行投资。如果是自住的话，按照顺序依次是长阳优于良乡，良乡又优于窦店。如果以后有置换改善的打算，首套大概率只是一个过渡阶段，一定要谨慎对待，建议以购买二手房的核心地段为主，这样后面进行换房会更加轻松。
提问：你好，我是新人。昨天我提问了但没看到回复，好像我的提问没发出去。我想请教一下：我们的预算是 1200 元，要进行二套置换。我们正在看珠江帝景、卧龙、风林绿洲、禧福汇这几个地方。我们的目标第一是朝阳学区（陈经纶分校或者朝外），第二是要三居室，第三是要保值。我们家庭的状况是现金流比较充足，但存款不足。你有推荐的吗？我担心珠江帝景曾经传说的化工厂地址问题。您觉得我们是直接选择学区三居更好呢，还是让我父母（sfsd）购置一套非学区三居（像禧福汇这样的）用于自住，过些年资金充裕了再去购买帝景一居（北向的小复式一居）呢？另外，进行房产抵押的话一定要有相关公司吗？非常感谢！
建议让父母购买自住用房，之后再购置学区房，这种配置最为均衡。它既能兼顾功能又能实现保值。单独一套三居室的学区房，大多属于溢价标的，其保值属性很弱。即使是 jydyd 也需要公司。
我有计划把位于广东东莞的万科棠樾的双拼别墅卖掉。到目前为止，贷款金额是 280 万，是在 2010 年购买的，当时的贷款利率是 7 折。从目前的情况来看，这套房子上涨的幅度并不多。我想要把它卖掉，但是一直处于犹豫的状态。原因是贷款利率比较低，我不知道这样做是否划算。我们夫妻都在深圳工作。小孩目前在国外读大一。深圳有两套房子。如果把东莞万科棠樾的这套房卖掉，我们打算在北京买一套学位房。小孩和我夫人都是北京户口，有购房资格。预算在 600 万以内。有哪些小区可以推荐呢？另外，领秀新硅谷楼盘情况如何？
短期情况下，非刚需的话不建议直接持有学位房，因为政策变动存在较大风险。东莞的别墅是可以出售的，从长期来看，它必然跑不过大盘。利率的优惠只是小事，而资金成本和机会成本的浪费才是大事。领秀新硅谷属于品质溢价盘，其投资属性比较弱，当价格在 7 左右时可以考虑。
提问：您好，房姐。近期我在考虑购置房产，这是首套。我和我媳妇都在中关村工作，地点位于北 4 环。我大概能凑齐 230 左右的首付。新房和二手房我都有考虑，麻烦您帮我推荐一下。
我建议首套房子一定要考虑投资方面。因为如果不这样做，在后期换房的时候就会遭遇很大的资金压力。可以考虑角门 4 与 10 交汇地带价值 550 左右的商品房，也可以考虑天通苑价值 500 多万的大面积平层顶复。
提问：团结湖在 1979 年的 50 至 60 平的小套二房子，合理的价位大概是多少？1979 年的房子银行会给予贷款吗？
需要根据具体的标的来确定。通常情况下，老破小如果评估价超过 6.5 就不用考虑了。1979 年的房产也可以贷款，只是能够办理贷款的银行很少北京房山窦店二手房价，能贷款的年限也会比较短，建议找专业的机构来办理相关事宜。
提问：你好。父母目前的公房准备出售，大概能获得 600 的资金。我们名下有一套正在还贷的房子。打算将父母的房子置换到望京，如果通过贷款的方式，只能办理接力贷。想咨询一下，这 600 的资金是购买一套价格在 600 - 700 的两居室好呢，还是购买两套价格在 400 - 500 的一居室好呢？如果购买两套一居室，一套可以用于纯投资，另一套用于自住。比较推荐哪些小区呢？谢谢。
回答：倾向购买 2 套低价的上车盘。天通苑的买入价格起点大概在 250 万左右。用 250 万可以买到价值 500 万以上的天通苑。400 万适合挑选东三到东四环的老公房。
尊敬的房姐您好！我们在六道口工作，拥有昌平区县城的一套房。现在我们打算在海淀区购买一套小房子，六道口的富润家园有一套 56 平的一居，价格为 435 万；中铁翰庭有一套 53 平的一居，价格是 450 万。这些地方值得投资吗？有没有坑呢？还有朝阳的学士居，有一套 65 平的两居（无电梯），价格 510 万。我们想买大房子但买不起，除非进行置换。像我们这种情况，应该怎么买呢？是选择置换还是直接购买？应该买在哪里呢？求指点迷津
六道口附近的房价太贵了。从投资角度来看，不建议在此投资，因为未来的涨幅可能跟不上大盘。昌平县城也不值得长期持有，可以将其置换掉。建议在 15 号线大屯路东侧沿线进行挑选，像望京、小营等地更为合适。
提问：房姐您好。目前我的状况是拥有北京工作居住证，为了孩子上学办理了天津户口，如今孩子正准备上小学一年级。19 年 9 月刚刚购置了北京朝阳的房子，由于老家存在房贷，所以当时购买的北京第一套房子被视为二套房。因为拥有工作居住证，中介称在北京还可以再购买一套房子。我在未来 3 个月内大概能再凑到 160 万。接下来有个问题，因为孩子上学落户迟早得在天津买房子，那么这些钱我是先去天津买一套小的学区房呢，还是贷款在在北京买一套，等以后房价涨了再卖掉去天津买？如果 160 万纯粹用于投资的话，在北京买哪里比较好呢？
如果 3 年内没有在天津买房的需求，就优先选择北京。可以采用二套全款再抵押的方式来做 4 成首付，主要去淘团结湖、劲松、石佛营等公房。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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