武汉
1.市场| 新家园
2020年，武汉新房市场开局良好，但受疫情影响，2、3月市场陷入停滞。
新房交易数量几乎为零。 新房市场从4月到6月逐渐恢复，直到7、8月才追上了2019年的水平。
9月、10月与2019年持平，最终在年底11月、12月成功反超。
供应量：2020年商品房供应257946套，面积2893.23万平方米，同比下降7.89%；
其中，住宅套数203404套，批准预售面积2357.36万平方米，同比下降10.61%。
成交量：2020年商品房销售224735套，销售面积2469.44万平方米，同比下降5.94%；
其中，住宅套数197187套，销售面积2195.53万平方米，同比下降6.43%。
除了住宅以外，商品房的供过于求现象更为明显。
当然，这个成绩也是开发商以价换量取得的。 2020年第四季度，许多楼盘都进行了打折促销以增加成交量。
报价丨二手房
二手房销售90815套，成交面积896.97万平方米，同比下降16.37%。
主要是受疫情影响，一季度基本没有成交，下半年好于2019年。
2. 土地
对于土地，我们只看住房的供需。
2020年，武汉新开住宅用地面积1360.23万平方米，建筑面积3198.51万平方米，建成面积同比下降3.74%；
住宅用地成交面积1224.3万平方米，建筑面积2910.66万平方米，同比+5.16%；
土地出让金再创新高，达1787.62亿元，同比+10.48%；
成交均价6141元/㎡，同比+5.05%，整体平均溢价率为9.55%，低于2019年的11.67%。
如果从整体土地供应来看，武汉这几年的供应并不多。
而且感觉每年都在变得越来越多。
与2020年的交易相比，这一供应量非常充足。
房价似乎没有上涨的理由。
但我发现不，地价也是呈上升趋势，每年都上涨一点。
所以这肯定是一个结构性问题，就是整体供应没有减少，但是核心区的土地供应肯定是稀缺的。
地价最高，而远郊供应量大，地价低，但涨幅也不小。
从数据来看，确实是这样的。 2020年江汉区土地供应量为0，供应主要集中在黄陂区和新洲区。
硚口区成交价最高（14626.54元/㎡）；
远郊汉南区成交价格最低（2232.25元/㎡）。
那么会发生什么呢？
这是因为核心区土地供应量小，而郊区土地供应量大。
受此影响，核心地区房价上涨，而郊区房价却停滞不前，出现分化。
3、库存
截至2020年12月底，武汉已批准预售尚未网上签约的商品房175693套长沙十年房价走势图，面积2059.59万平方米。
江岸、江汉、洪山等热门区域2020年成交较好，库存相对较低；
另一方面，2021年供应量相对较小，很多热门项目压力较小。
甚至不排除涨价、促销的可能性。
库存较多的地区在郊区，如忻州、黄陂、经济开发区，供应也较多。
今年应该没有涨价的可能。
4. 买房建议
武汉整体不缺房，2021年供应充足，但这只是说整体。
必然存在结构性供给矛盾，即核心区供给少，郊区供给多。
所以我建议如果你的能力允许的话
买房一定要买在核心地段。
因为2021年武汉核心区也会带来一波浪潮。
优先考虑发展潜力大、理念强的光谷地区，特别是学区房。
郑州
1.市场| 新家园
供应：2020年郑州主城区新建住宅供应1581万平方米，环比增长4.15%；
其中，住宅面积1231万平方米，环比增长3.16%。
成交：2020年，郑州主城区新房累计销售1178万平方米，环比下降12.8%；
其中，住宅面积1007万平方米，环比下降1.95%。
商品房和住宅供应超过需求。
（以下图片来自易居）
近三年，郑州供大于求，均价小幅下降。
但这主要是结构性问题。
三环新盘较少，价格相对坚挺，三环至四环开发商也在优惠；
在四环以外的远郊，下降幅度更大，20%至30%的情况很常见。
报价丨二手房
2020年，主城区累计销售二手房49588套。 成交均价1.5万/平方米，环比上涨2%。
你看不出均价，但事实上，二手房市场的成交非常差，很多都降价了。
2. 土地
2020年，郑州土地成交量1万亩，环比下降43%。
交易金额649亿，下降28%。 主城区成交面积为6591亩，较2019年下降非常快。
这有利于楼市后续的复苏。 我预计2021年郑州楼市将会反弹。
3、库存
持续供大于求，导致商品房库存上升；
2020年底，库存量达到1043万平方米，主城区处置周期为12.42个月，较2019年增长30%。
不过没关系，土地大幅减少，只要2021年市场回暖，12个月的销售周期不会太长。
4. 买房建议
郑州近年来的房价下降有一个特点。 主城区降价区域集中在西南老城区。 东部的新贵核心区对房价下跌的抵抗力很强，而远郊则完全下跌。
一旦知道了哪里该抗住，哪里不该跌倒，你就知道去哪里寻找优质资产。
有韧性的就是优质资产，没有韧性的就是垃圾资产。
所以今年买房，应该买在房价抗跌的地区。
首先，从区域来看，如果条件允许，首选三环以内；
尤其是东区核心区北龙湖，其次是三环至四环东侧，如龙子湖；
如果买不起这些地方，就选北边，金水北。
想要买升值快的房子，首先要选对地段，就是产业前景好、购买力强、规划有前景的地段。
其实逻辑很简单。 郑州只有郑东新区这一核心CBD，是高收入人群工作的地方；
关注这一点，如果你看看哪里买房，并且在附近工作，你就会知道哪里升值会快。
北龙湖紧邻CBD，环境好，因此成为富人区，就是郑州方茂泰；
升值不一定是最快的。 毕竟总价虽然高，但以后只会越来越贵。
其次，从产品上看，普通购房者更喜欢学区房、新房、次新房、地铁房等。
总之，是时候大胆抄底了。 郑州已经连续三年下跌。 这是抄底的好机会。
很多二手房东都快哭了。 他们已经跌了30%，再跌的话就资不抵债了。
洛阳、南阳地王频繁出现，价格也几乎与郑州接近。 这绝对不正常；
地级市房价怎么会比省会城市高呢？ 这只能说明郑州的房价被低估了。
这让我想起2019年苏州的房价疯涨，有人说在苏州买不起房，只好去上海买。
毕竟河南是一个拥有近亿人口的省份。 我看到一个统计，在郑州买房的人中，70%以上是郑州以外的地级城市的人。
河南虽然穷，但人多，有些人买得起郑州的房子。
北龙湖的价格在四万到五万元以上，可见还是有钱人的。
厦门
今天回顾了我2017年12月写的厦门楼市研究文章，当时的结论是等待厦门房价下跌。
2018年厦门房价确实下跌了不少；
土地价格跌幅更惨重，跌幅超过30%已是常态。 然后我就发了一条推文，说厦门地价减半。
当时就上了微博热搜，很多厦门本地人都出来批评我，甚至还发了关于厦门著名教授的表情包。
不过，无论你怎么批评我，都无法掩盖2018年厦门楼市低迷的事实，反而证明了我预测的准确性。
经过几年的调整，厦门终于走出了泥潭。
1.市场| 新家园
新房供应：2020年，厦门商品房批准预售面积543.32万平方米，同比增长9.4%。
其中，住宅商品房预售面积276.85万平方米，同比增长9.4%。
成交情况：2020年，厦门销售新房34559套，销售住宅21095套，面积234万平方米；
同比增长37%。
交易金额突破千亿，同比增长53%。
虽然供应量略多于成交量，但成交量正在快速上升。
价格达到40451元/平方米，创近十年新高。
从购房群体来看，2020年新增需求90平米以下的占40%，90-144平米新装修的占47.5%，面积144平方米及以上将改善13.3%。
可见，本轮驱动主要是改善需求；
因此，中高端领域永远是强势的。
从成交来看，岛外四大新城也是如此；
集美环杏林湾风景优美，学区充足，地铁设施齐全，成交极为火爆，价格不断上涨；
海沧马銮湾、翔安南部新城成交也十分火爆，但价格仍较为稳定；
同安环东海地区以首次置业为主，相对弱势。
岛上有5个板块单笔平均交易额超过1000万。
报价丨二手房
2015年以来，厦门一直是现房交易量的主导城市。
尤其是岛上，新房很少，二手房交易占主导地位，就像一线城市一样。
许多房子被认为是优质且稀缺的资产。
2020年，二手房销售34561套（332万平方米），比2019年减少2749套
主要是上半年受疫情影响，下半年疫情影响减弱以及信贷政策相对宽松。
学区房的刚性需求刚刚改变，加上岛上大规模拆迁，释放了大量的购买力，一些炒房者也趁机介入，使得学区房变得稀缺。地区热点，房价上涨。
进入2021年，厦门二手房交易持续火爆。
近几周成交量已达上千，不少住宅区尤其是学区出现了显着的销量。
2. 土地
由于厦门连续几年不景气，为了提振市场，拿出了岛上最好的土地；
因此，2020年地王频繁出现。4月，思明区诞生了一座价值数百亿的地王，9月又一单单价5.8万/平方米的地王出炉。
最后，土地收入全年爆发式增长，出让建筑面积244.98万平方米，同比+49%。
总交易额达到660.27亿元，比2019年增加210亿元。
增长50%，创近八年来新高。
平均楼面价24075元/平方米，平均溢价率为20.3%。
当然，地区也会有所区别。 岛外仍然是主要土地供应商，占85%。
尤其是翔安区和同安区占了半壁江山。
事实上，厦门这几年卖地并不多，只有100万多平方米，但房价却依然暴跌。
为什么？
事实上，并不是供给增加，而是限购导致需求大幅减少，造成供需失衡。
2020年已经有大量土地出让，为什么房价还有可能升值呢？
我不认为一切都会上涨，某些领域肯定会出现明显的分化。
3、库存
据厦门网上房产显示，截至2月1日，可售住宅套数为29217套。
实用面积341.6万平方米。 拆除周期约为10.59个月。
我认为这个库存水平与去年7月的水平类似，过去六个月没有变化。
由于新房主要位于岛外，因此不像二手房那么受欢迎。
4. 买房建议
厦门是一座特殊的城市。 它小而美丽。 是福建第一魅力城市。
相当于省城的一半。 当他不限购的时候，至少60%到70%的房子都是厦门外地人买的。
但它的产业和人口实力不如省城，卷入能力不足，因此限购的影响非常大。
厦门本轮推出，与一线城市一样，也是由改善需求驱动。
市场本身已经调整了三年多了，会有很多改进需要更换。
这是推动厦门房价升值的首要原因。
第二个原因与外国人逐步获得购房配额导致资金涌入有关。
从下图可以清楚地看出。 2014年限购放宽后，外地居民购房比例快速上升。
2019年，当地人购房比例达到峰值，占比70%至80%，而外国人比例则跌至历史新低。
2020年，这个数据又开始发生变化。 本地人数量下降超过5个百分点，而非本地人数量增加超过5个百分点。
因为这几年很多人都是靠配额，所以从2017年3月限购开始，我们已经连续三年缴纳社保了。
从2020年3月开始，很多人都有配额。
外国客户的进入很容易扰乱市场。
很多漳州、泉州、龙岩等地的人来厦门买房不仅是为了孩子的教育，更是为了投资、保值。
学区房成为首选，且增速最快。
因此，学区房无疑是2020年初以来升值最快的资产，并且在2021年还将持续。
厦门也是一个喜欢利用杠杆的城市；
与深圳、杭州竞争，只要市场启动，热门地区就会非常火爆。
2021年，岛内学区房、新房、次新房将持续火爆，岛外四新城也将十分火爆。
新城以外的地方会相对稳定。
所以买房的时候要懂得如何选择区域和产品。
福州
1. 行情
福州2020年放宽限价，但市场不景气，放宽也没用。 市场不买账，新项目打折出售。
主要是受安尚方影响很大！
2020年，福州共供应新建住宅81,350套，其中住宅68,307套，较2019年增长78.6%。
但可供出售的商品房仅有24771套，其中大部分是安上房，只能出售给拆迁户。 共有43536台，占比63.74%。
商品房相比普通商品房最大的优势就是价格便宜几千元每平方米。
拆迁户全部用钱去买安上房，分流了商品房的购买力，市场肯定不会好转。
从乐居的统计结果来看，45%的楼盘开盘当天去化率低于40%；
开业时的去化率在40%到60%之间的有24%，而只有11%的店的去化率超过80%。 与2019年相比，大部分地区的价格都有所下降。
其中，鼓楼、台江、仓山等地的抗跌能力最强，而位于城市边缘的马尾、闽侯跌幅最大。
所以位置再次很重要。
2. 土地
2020年全年，福州柳城区+闽侯出让土地121宗，土地成交总价值高达1020亿！
其中，商住用地成交总金额约971.25亿元，成交面积约920万平方米。
福州四区住宅用地平均楼面价达到15146.84元/平方米，较2019年每平方米上涨1279.97元。
已经连续两年上涨！
但尚未达到2017年住宅用地平均楼面价高达20316元/平方米的高点。
2020年，东二环建发地价为2.8万/平方米。 现在东区次新二手房4万。 在我的印象中，房价比2017年有所上涨。
五区土地出让面积较2019年减少24%。此外，安上房占比也有所下降。
这有利于2021年商品住宅价格的恢复。
数据显示，2020年福州柳城区+闽侯全年出让的82块商住用地中，
只有29块地块是商品房用地。
3、库存
五区住宅库存约322万平方米，处置周期16.9个月；
去年同期是12.7个月，还是有点长，但比前几个月有所减少。
4. 购房建议
福州的市场反应普遍比厦门慢半拍。
不管涨还是跌，福建富豪还是先去厦门。
厦门将在2020年恢复，但福州要到2021年才能恢复。
原因如下：
1、福州2021年起落户福州零门槛，外地购买力强的人群涌入福州。
闽北城市民众喜欢到福州买房，需求不断增加；
这些有钱人首先进入的地方一定是福州主城区的核心区域。
有的是为了学区房，有的是为了投资增值。
毫无疑问，鼓楼、台江等新房供应量很少的地区：
学区房率先推出。
其次，规划前景良好的区域，即所谓的新宇宙中心，值得特别关注。
2、福州成交量自2017年起连续四年萎缩，需求不断积累，等待释放。
3、安商住房占比明显下降，地价小幅上涨，也给房价带来了提振。
但具体领域会出现分化，这本身就是结构性的市场趋势。
总之，想买房就趁早买，但如果想让价值快速升值，学区房是你的首选。
沉阳
1. 供应
2020年沉阳市商品房供应情况如下图所示。
2020年供应量相比2019年不会减少太多；
但商品住宅成交面积下降26%。
沉阳楼市自2016年进入牛市，至今已持续四年多。
即使在2020年上半年，疫情的影响也很快过去。
但需求总有透支的一天，其他城市也因调控而进入调整期。
很少有城市能够逃脱房地产市场周期。 沉阳这座东北城市如何脱颖而出？
因此，到了2020年下半年，沉阳楼市开始转为低迷，金九银十并没有出现。
市场预期越来越差，12月份价格开始下跌。
二手房成交量下降更为明显。
新房和二手房的价格差不多，所以不存在不一致的情况。 但想要买房，就得先买新房。
2. 土地
如下图所示，与2015年、2016年、2017年相比，2019年、2020年沉阳住宅用地供应量和交易量均大幅增长。
一方面，这几年需求不断透支！ 需求持续减少。
另一方面，土地供应持续增加！
结果就是2021年供过于求的问题会越来越严重！
沉阳供应量大的地区房价必然下跌！
3、库存
我们不看公寓、商厦、写字楼等商业建筑，这些都是严重过剩的产品，只看住宅建筑；
2020年末，沉阳市商品房保有量19.8万套，存量面积2076万平方米。
库存去化周期长达20个月，下半年库存去化周期明显增加。
我预计这个周期会变得更长。
4. 买房建议
我对2021年沉阳楼市并不乐观。
原因上面已经解释过：
1、需求方透支。 市场尚未经历足够的调整期。 当前购买力不足，需要休养和积累需求。
2、供应端，土地供应连续几年增加，库存持续上升。
供过于求的情况将会恶化长沙十年房价走势图，买涨不买跌的心态会导致成交量下降，带动价格下跌。
三、政策继续坚持住房是用来住的、不是用来炒的，放松空间有限。
因此，对于购房者来说，2021年的沉阳楼市仅限于刚需入场和迫不及待的改善。
请远离投资！
上面详细提到了武汉、郑州、厦门、福州和沉阳。
除沉阳外，我对2021年其他四个城市的结构性市场持乐观态度。
最后我想就几个城市说几句。
长沙
很多人总是喜欢问我，以前写过很多次了，但是再写一遍就觉得无聊了。
因为长沙的房价很便宜，随时都可以买。
您完全不用担心昂贵的被套。
但请记住，低价并不意味着被低估！
并不意味着未来涨幅会很大！
长沙是一个监管典范城市，不要指望它会放松监管；
他绝对不会给投资者留下暴利的空间。
因此，外来投资者应避开长沙，忽视房价的逐年上涨。
天津
11月份我写了一篇关于天津的研究报告。 你可以回顾一下，无需赘述。
天津不是不能买，而是要选区域。 天津最大的价值是教育；
所以，他的核心资产只能是学区房。
和平区是教育资源最好的地方。 买和平区，不用担心跌，就等着有一天涨。
上三区算核心区，新房还是值得拥有的。
上次去海角园，库存有一万多套，但卖完了就没了；
如果外地人想在天津定居并送孩子上学，建议选择这里。
如果你只是在天津定居，不上学，那就便宜的地方买。
海南
海南自贸区历时三年全面封锁。
那么在此之前，肯定还会有一波，什么时候开始呢？
我无法预测，但它一定会来。
所以如果您有在海南退休或者买房度假的计划；
那么你也可以考虑提前规划一下。
其他北方城市
北方城市，除了北京，才是北方最大的磁石！
西安是西北五市的中心，沉阳是东北三省的中心。
除了长期来看还好之外，我并不乐观。
我走遍了全国那么多城市，发现支撑一个地方房价最根本的因素其实是：
真正的产业！
一个城市只有产业前景好，人们的收入才能增长。
只有吸引人才，房价才有想象空间和支撑空间，否则只能是海市蜃楼。
为什么现在人们喜欢向南流动？
还不是因为年轻人需要发展的空间和平台吗？
其他我没有分析过的城市，比如南宁、南昌、贵阳，存在感比较低，只能吸引本省人口购买。
您可以对比我的分析方法，寻找成交量趋势、土地供应和库存来预测未来市场。
总之：
我认为大多数热门的二线城市将在2021年接管一线城市的受欢迎程度，而市场状况是结构性的。
◎本文的作者| 樱桃
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