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本文为《房产市场奇葩说》第405篇原创内容，共2201字。
每年我都会与近千名保定购房者进行交流。 我发现这么多保定购房者提出的问题本质上都是一样的。 他们通常会提出三个深切的问题：
第一句话是问市场，比如今年保定房价会涨还是会跌？
第二句是询问项目，比如我看到的XX楼盘你觉得怎么样？
第三句话是关于信心。 比如说我这个项目你觉得这个价格买可以吗？
一般来说，问第三个问题的客户对该房产的兴趣度非常高。 我想这位顾客还没有拿定主意有三个原因：第一个原因是线路太多了，外行人其实很想找到一条。 业内专家给予他信心背书。 例如，当我们去医院看病时，我们总是喜欢看年长或级别更高的医生。 第二个原因是，买房对于普通老百姓来说是一件人生大事，尤其是对于保定的装修客户来说。 一套价值两三百万的房子，可能是十几年工作的积蓄，也可能是几个家庭的钱包； 至于第三个原因，我认为可能是对未来不确定性的焦虑。
事实上，社会发展日新月异，对于今天的保定楼市更是如此。 作为在保定工作了15年的房地产营销人员，我感觉这五年来保定楼市的营销环境和市场变化每年都有很大的不同。 虽然差别很大，但面对纷繁复杂的市场，我们还是可以找到一些规律，并且通过这些规律，我们可以看到未来保定楼市的一些本质和趋势。
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马路对面，保定房价为何相差5000元/平方米？
三年前，我们《楼市怪谈》在保定率先提出，一条相距5公里的街道上，不同项目的房价相差5000元/平方米。 此事的实质是保定楼市不同区域的发展对房价的影响。 今天我想说的是，近一两年的保定房地产市场，不同楼盘不仅相距5公里，连一条路相距一两百米的房价也会相差5000元/平方米。 这反过来也反映了保定的房地产市场。 有哪些趋势？
近两年，保定购房者选择二手房的情况较多。 核心原因是现有的房子可靠。 我们楼市也统计了位于多个商圈的保定市不同二手房的成交价格。 比如，在植物园商圈、北城的“富楼”商圈、“人民区”商圈和前卫路小学商圈，我们都发现了一个共同的特点，那就是它们之间隔着一条马路，而且不同社区的房价相差5000元/平方米甚至更多。
造成房价差异巨大的主要原因有四个：
首先，项目质量不同。 你得到你所付出的。 由于有5000元/平方米的差价，这个高价小区在建筑立面、小区内园林环境、户型等方面都会低于价格。 社区显然是一个更高的层次。
第二点是开发公司的品牌不同。 四年前，我提出保定房地产市场进入品牌时代。 核心原因在于，保定购房者尤其是改善型客户愿意为开发商的品牌和实力买单，尤其是期房。 因为在当今保定房地产市场中小房企举步维艰的时代，品牌房企的房产不仅意味着购房者更安全、更有保障，更是一种身份的体现。
第三点是物业服务的差异。 可以说，在保定单价1万元/平方米以下的小区，大部分小区的楼盘都不敢恭维，而在保定单价13000元/平方米以上的小区，一般来说，保定项目的物业均为表现良好的社区。 对于保定优质改善的购房者来说，改善的不仅仅是房屋，物业的软服务也非常重要。
第四点其实就是一个家庭的资产保值或者资产配置的底层逻辑。 我们的《楼市奇谈》对保定市主流住宅商圈的楼市（二手房）进行了近两年的观察。 我发现，在这些地区，存在着几个高房价社区的特点（高层住宅单价为13000元/平方米，平房单价为16000元/平方米）。 首先，整体入住率不高，尤其是平房产品，夜间开灯率更低。 其次涞水房价会涨到一万吗，这类小区出售的二手房很少。 即使有，也是高层小户型产品（面积小于130平方米）。 第三，是三居室及以上的产品。 价格非常坚挺，房子也有现货。 很少。
我想说的不仅是存在是合理的，而且我们必须透过现象看到本质。 原因有以下三个：
首先，这表明，即使单价在13000元/平方米左右，即使是高层产品，这对于保定的中高端改善客户来说也是可以接受的价格。
其次，对于保定真正有实力购买这些房产的优质改善客户来说，他们的购买力或者资产近年来并没有受到口罩的太大影响。 否则的话，他们肯定会卖掉自己的房产。 即使有人卖，也会卖掉自己的旧房产。 破碎的小型项目房屋。
三是保定房地产市场分化将继续加剧。 一些老、小、边缘楼盘的价格将继续下跌，而一些具有品牌力和产品力的核心区域改良楼盘的价格将保持坚挺，而具有一定资产保值性的楼盘将具有一定的属性。
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当建设鸟巢的40年国企遇见保定城市核心
（国誉Uptown项目效果图）
今年保定房地产市场新增楼盘较多，约有10个左右。 但符合保定房地产市场发展趋势、适合中高端改善客户的楼盘并不多。 其中国誉Uptown位于五四路与长城街交叉口西侧。 该项目是北京城建在保定的首个项目。 作为今年迎来40岁生日的大型国有企业，北京城建集团是一家拥有城建工程、城建房地产、城建设计、城市建设等九大支柱产业的大型城建综合服务商。建筑花园。 是首都建设的主力军，是中国建筑业的龙头企业。 被誉为“民族工匠大师”。 也是国家体育场（鸟巢）、国家大剧院、北京大兴国际机场等国内知名建筑的建设者。
北京城建在保定的第一个项目之所以选择五四路，是看中了保定城市核心的多重价值。 例如五四路附近有前卫路小学、河北小学、集英学校、保定三中和保定三中分校等优质教育资源。 有滨河公园、东风公园、景秀公园。 项目西侧还有万博广场等休闲购物资源。 项目东侧有保定市第一中心医院等医疗设施。 而且今后关注国誉上城项目的保定购房者大多有来自附近名校、医院、周边机构或公务员的朋友。 也就是说，以后住在这里，可以说不会有闲人交往，不会有大儒在交谈。
国誉Uptown总占地面积约44.76亩，总建筑面积约13.36万平方米，其中地上建筑面积约9.02万平方米。 户型从两房到四房不等，面积从113平方米到186平方米不等。 值得一提的是涞水房价会涨到一万吗，每栋房屋均设有私人电梯大堂。
（国誉Uptown项目效果图）
在空间布局上，整个公园分为“一环、两轴、八点”。 逐景设计，打造了由低到高的垂直绿化系统，形成交错的庭院景观天际线，打造老少皆宜的休闲场所。 可以说是今年保定中高端项目的代表作。
值得一提的是，国誉尚城物业采用的是北京城建旗下的北京城城物业，是国家一级资质物业管理企业，保障了我们的生活品质。 目前，国誉Uptown已拥有五张证书，即将开业。
