从土拍信息里，我们时常能见到一个词，那就是楼面价。我们对房价并不感到陌生，然而对于“楼面价”这个词，大家通常还是不太理解。对此，大家有这样一个疑问：借助土地的楼面价能否推断出房屋的最终售价呢？
这个楼面价究竟是什么呢？它与房价又有着怎样的关系呢？让我们一起来了解一下吧。
什么是楼面价？
楼面价指的是单位建筑面积地价，也就是平均到每单位建筑面积上的土地价格。它具体是按照商业、居住、工业等用途分别对一定使用期限的建设用地使用权在某一时点进行评估得出的平均价格，并且是由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
如何计算？
房价中的楼面土地价格计算与两个指标相关。其一为土地本身价格，其二为规划容积率。在计算土地价格时，需涵盖购买土地时所产生的各种费用。规划容积率是规划总建筑面积除以土地面积，附属建筑物也会被计算在内，但需注明不计算面积的附属建筑物除外。以上提到的规划建设用地面积指的是项目用地红线范围内的土地面积。此面积一般包含建设区内的道路面积、绿地面积，还有建筑物（构筑物）所占的面积以及运动场地等。
开发商方面，容积率决定了地价成本在房屋中所占的比例。住户方面，容积率直接与居住的舒适度相关。一个居住小区要良好的话，高层住宅的容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 3，绿地率应不低于 30%。然而，由于受到土地成本的限制，并非所有项目都能达到这些要求。
计算公式
楼面价=土地总价/规划建筑面积
规划建筑面积=土地面积*容积率
容积率=地上建筑总面积/规划用地面积
举例来说，在一块一万平方的土地上建造 15000 平方的房子，其容积率为 1.5。假如一个小区的土地价格是 40 万/亩，且容积率为 1.8。通过两种方式可以得出楼面价。
楼面地价的计算方式为：400000 乘以 0.0015 再除以 1.8，结果是 334 元每平方米。因为 0.0015 亩等于 1 平方米。
楼面地价等于 400000 除以（666.6 乘以 1.8），结果为 334 元每平方米。一亩大约是 666.7 平方米。
由上述公式可以得知，楼面价与容积率之间存在负相关关系。这表明楼面地价占房价比例，当容积率升高时楼面地价占房价比例，楼面价会随之降低；而当容积率降低时，楼面价则会升高。所以，楼面价相较于土地单价，更能体现土地价格的高低情况，同时也可以作为我们判断一个小区容积率的重要指标。
楼面价和房屋最终销售关系？
楼面价意味着一个项目在销售时，单位售价里所涵盖的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面价，因此开发商在拿地时支出的土地价格会成为商品房最终售价的参考标准之一。
楼面价是房屋建造的土地成本。房屋成本除土地成本外，还有建安成本、勘察设计和前期工程成本、配套成本、税费成本、营销成本、开发成本等。一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系。楼面价高的房子房价肯定贵，房价通常为楼面价的 2 至 3 倍。
在实际情况下也会有几个误区，大家需注意：
误区 1：楼面价高房价不一定就高。倘若市场出现降温的情况，开发商为了降低自身风险并迅速回本，就有可能根据自身以及周边的实际情况做出合理的调整，秉持着只要能够赚钱，少赚一点也无所谓的态度。
误区 2 表明楼面价低房价不一定就低。倘若拿地成本比较低，同时项目开发周期又比较长，那么土地的价值就有可能随着时间的推移而不断升高。在这种水涨船高的情况下，房价也会相应地被拉高。
误区 3 在于房价不一定会低于楼面价。当市场情况特别不好时，或者开发商挥泪大甩卖时，房价就可能会低于楼面价。倘若在这个时候买房，那真的要恭喜您了，这绝对是难得一遇的机会。
最后，针对地上建筑楼面价为 19204 元/㎡（已刨除地下车库等面积）的大城（2017）-18 号甘区西部通道东、南松路北宗地，中国房地产金融大连事业部对新峰（中国）市场部的李经理进行了采访。李经理表示，这块地将来的房屋售价或许会接近 3 万，不过这要取决于开发的产品。如果容积率为 1.5，有可能是洋房、别墅或者叠拼产品，也有可能会比这更高。
