文章一开始，我先讲两个故事。
第一：这两年房地产市场不好。 很多同事都转行了，从卖保险、做微商、参加铁碗考试，什么都干了。 尤其是2021年，情况似乎是“什么都比房地产容易”。 “ 外貌。 朋友圈里很多朋友一成功就从房地产转到了其他行业，而且转身速度很快。 5月中旬，石家庄房屋限购、限售取消，房贷首付、利率下降（后面我们将其概括为“政策退市，房贷下降”，简洁全面）。 我看到一个文案，挺有趣的：
兄弟们，赶紧从衣柜里滚出来吧（房地产行业的朋友都习惯穿衬衫和裤子，体现“正式”和“精致”）。 政策退市，房贷下降，楼市好转。
我把这封信发给了一位去年实在受不了而转行做保险的老朋友，问他有何感想。 我发了大概半天，也没看到他的回复。 直到晚上11点他才回复我。 看起来他刚刚下班。 我问他，转行了还这么累吗？ 他叹了口气：嗯，以前我以为做房地产的人没时间朝夕相处，过的不是正常人的生活。 现在看来销售行业很复杂，谁都不应该嘲笑谁。 我把话题拉回来，问他是否打算回来。 他没有直接回答我的问题，而是问我：
小慧，你觉得房价还会下降吗？
我的眼前闪回了八年前，当我带着一个看房团去他的项目时，看到他站在人群中拿着扩音器，向正在听项目讲解的人们描述项目建成后的美丽。 未来，他肯定的语气和坚定的眼神让我沉醉。 然而八年过去了，这个项目仍然没有完成。 日前，接到石家庄市决策层的第N轮调研，要求尽快解决问题。 当时和现在的对比，就像看20年前的王心凌。 她没有变，只是我从“高中生”变成了“三高中生”。
第二个就更搞笑了：政策退市、房贷下降的同时，石家庄的城市更新也在如火如荼地进行。 我统计发现，除了去年启动的9个城中村改造项目外，石家庄今年新启动的项目有十多个。 因此，有人在想：
看来“政策底”已经到了，但房价并不高，尤其是旧房、破房、小房，还有很大的议价空间。 你想买个破房子去赌一把吗？ 如果拆迁，则原处搬回新房，或者直接现金补偿即可离开。
有人向我发送了这个坏主意，并兴奋地问我“你对此有何看法？” 我直接回复了他这句话：
记住，不要从XJB购买。
一
其实没有必要隐藏。 预计到端午节，全国二线及以下城市的楼市调控政策将被扔进历史的“废纸篓”。 但石家庄的政策风格一直是谨慎的。 如果能低调地执行，就不要大声喧哗。 因此，在官方渠道上你看不到任何关于已经实施一周多的退市和房贷减免政策的文件，如果你询问相关部门的对外窗口，也只能得到模糊的答案。 我着急地问，只能得到一句话：
你亲自尝试一下就知道了。
所以，太原虽然直接发了红头文件，但也明白提振信心就和抗战时期的“麻雀战争”一样：兵力强弱不重要，但动静一定要大。 但石家庄的脸上永远写着“低调”二字。
政策退市、房贷下降后，石家庄楼市基本处于“裸奔”状态。 没有购买限制，证明购房资格的打印机可以直接封存扔进仓库。 没有人会想要这个。 没有销售限制，所有的房子都像挣脱笼子的野兽，冲进荒野，寻找猎物（是的，你没看错，是房子找买家，卖家找人）买方，二手房的“买方市场”）已经形成，除了少数可以称为“硬通货”的社区）。 无贷款限额，第一套房子20%，第二套房子30%，第三套房子暂停贷款，贷款批了但不批房子。 只要你的信用报告是空白的，无论你名下有多少套房子，都将是第一套房子。 不要怀疑。 。
顺便说一下：根据我助理昨天给我的数据，贝壳平台上石家庄的二手房有6万多套，已经称霸全球，其中包括已经联网去重的国大房。 这应该是石家庄二手房市场的80%。
裸奔其实是一件好事。 过去五年尤其是去年的房地产市场太宽泛、太严格，让房子的流动性降到了冰点，尤其是房屋置换的需求。 即使孩子抱怨缺乏独立空间，妻子抱怨缺乏储物空间，但老人想和全家住在一起，换房需求迫在眉睫。 他们可以卖掉他们的旧房子吗？ 首先检查限售期是否已到。 可以卖吗？ 看看有没有人接手。 如果卖不出去或者没人想买，置换房的计划就只能搁置了。 2021年石家庄改善需求几乎持平。 除了市场行情不佳，老房卖不出去，首付能力严重削弱也是一个重要原因。
在帝都和魔都争夺人口的当下，指望新增人口带来刚性需求显然是不现实的。 因此，楼市要想好，必须主动改善； 要想积极改善，就得先卖二手房。 我说：
二手房养不活，楼市也养不活。
说远了。 现在政策退了，房贷下降了，购房需求的释放已经没有障碍，而且成本（主要是首付和月供的资金成本）也低得离谱（特别是对于购房者来说） 2021年房贷利率将达到5%以上（包括我在内，看着现在4.25%的房贷利率，我估计都要哭晕在厕所里了），楼市没有理由不能回暖。
二
事实上，楼市确实正在回暖。 过去五年，我的团队一直在统计石家庄楼市的真实交易量。 我们的结论是：2021年之前，正常一周栾城房价会降下来，石家庄普通住宅可售出8万至10万平方米。 但从2021年开始，情况开始变得不正常。 普通住宅成交量一周稳步下降，最低达到4万平方米，几乎减半。 到了2022年，“不正常”变成了“正常”。 普通住宅一周成交规模可稳定在4万至5万平方米。 如果超过6万平方米，也算是一个相当不错的成绩了。 新项目必须启动，新项目必须启动。 推广更多列表并推广热门项目以支持展会。
这次保单退市和房贷下降发生在周中，所以那个周末非常关键，我也在直播中做了预演。 周末，据我团队统计，石家庄普通住宅成交量为6.7万平方米，较前一周增长20%以上。
Shell 数据也可以支持这种变化。 但北科在刚需项目上的实力非常强，对易销项目进行了大力推销，让他们在这些项目上实现了50%的涨幅。 不过，平衡掉那些影响不大的项目后，石家庄的“大市场”上涨了20%。
这是政策退市、房贷下降后的石家庄楼市：急需项目先行，成交量增加。 究其原因，在于渠道中介对客户的招揽力度之大。 这些项目面临着对价格非常敏感的刚性需求。 价格之前就已经下调过。 调整到位（目前市场上，没有项目敢高价出售，大部分项目几乎都是“贴地飞”，即以最低价出货。即使不贴地为了达成交易，他们会使用勤奋的渠道并在强关系操作下给出底部价格），但交易量却没有增加，这是没有意义的。
但改善项目普遍反馈成交量有变化，但变化不大，与急需项目的兴奋形成鲜明对比。 与这些项目沟通后，大家的共识是改进需求更加理性。 虽然对价格敏感，但由于其购买力较强，除了价格之外还会考虑其他因素。 此外，今年改善需求的热门项目大多还没有出现，使得这些改善需求选择等待。
毕竟栾城房价会降下来，让他们保持冷静的其实是一个相当简单的道理：
短期来看，楼市不会太好，房价也不会上涨。 让我们等着看。
你觉得这种心态有道理吗？ 我认为公众为公众说话、婆婆为婆婆说话都有道理，但这种心态的背后是过去房价持续下跌带来的“惯性” 5年。 谁能确定这一次政策退市、房贷下降会阻止房价五年来的下跌呢？ 如果对这个问题给出否定答案，可以给出很多理由：大环境不好、人口增长几乎停滞、收入能力下降、风险厌恶情绪深重等等。
前几天的会议上，我看到这样一句话：
作为一个如此庞大的经济体，中国经济一旦滑出合理区间，如果不付出巨大成本和更长的时间，就很难拉回来。
我想说：这句话同样适用于投资信心和消费信心。
然而理智和清醒告诉我，当前的石家庄楼市确实处于“政策底部”，这是毫无疑问的。 如果这不是底部，那怎么可能是底部呢？ 想来想去，只剩下一个：
购房补贴（当然，仅限于某些人群）和交易减税。 还有“业转公”的彻底放开。
以上三项是相关部门政策工具箱的“底线”。 你现在想把它拿出来吗？ 你会把它拿出来吗？
对于不确定性，不猜测就不可能猜测。 因此，对政策底线的判断应该没有问题。 但说到楼市，一旦你的政策公布，你能树立“信心”，吹响反击的号角吗？
楼市终于爬出了政策，但要爬出信心，还需要两个东西：时间和机遇。
三
保单退市、房贷下降后，石家庄楼市成交量增长了20%。 那么，问题来了：谁醒来并开始购物？
在与成交量有所增长的项目进行沟通后，大家的观点大致相同：都看过该项目，在户型、房源供应等方面都有明确的目标，对项目和房源有清晰的认识。但他们又有些担心“怕卖空”，没有立即行动的购房者选择在楼市出现政策底时选择行动。 过去，这些购房者需要开发商和渠道的说服，必须咬紧牙关，下定决心。 现在，当他们决定出手的时候，外部力量只能占到百分之三十，剩下的百分之七十还是被自己说服了。
上述购房者并不被视为“新人”。 他们只能算是开发商客户群中的老客户。 那么，到底有多少纯粹的新房购房者呢？ 这些项目的反馈是：交易量占比还很低，第一次访问就完成了交易（通俗地说就是第一次访问该项目）。 有一些，但它们不是主流。 有的质量和价格都非常好，而且恰到好处。 只有当需求关键、客户满意时，才会出现“首访成交”。
但房地产市场还不够好，购房者可以三思而后行。
再往前看，参观者中依然有纯粹的新房购房者，他们不仅仔细观察和比较项目和房源，还仔细观察楼市的走势。 依然是近五年来楼市持续下滑带来的惯性。 这个时候能够彻底醒悟的人还是很少的，不然大家都是巴菲特了。
保单退市，住房贷款下降。 幸好的是之前被政策锁定的主城区。 不高兴的自然是之前没有政策的地区和部门，尤其是那些一直在承接主城区溢出需求的部门。 现在他们彻底暴露了。 政策退市后，在主城区无拘无束的全面项目面前，无处可躲。 尤其是鹿泉尚庄、栾城玉祥街和正定新区，因其购房不限、首付门槛低、价格实惠，连续五年享有主城区的荣耀。 现在大家的政策都是一样的，谁也不能批评谁。 主城区配套优势瞬间爆发，虹吸效应进一步放大。 在政策退市、房贷下降的周末，这些板块的项目参观量出现了反向下滑，幅度在20%到50%之间。 未来这种虹吸状态将很难改变。
不过，也有“异常值”：鹿泉、栾城、藁城、正定等老县城的项目人流量和成交变化不大，似乎没有什么影响。 其实原因很简单：随着主城区的溢出需求，人们会去哪里买这些板块的房子呢？ 毕竟，这些地方仍然具有鲜明的“县城房地产市场”特征。 房子只有三间卧室，没有两间或四间卧室。 购房者无非两类：一类是周边乡镇进城刚需婚房的，一类是“无处可去”的县城购房者。 “走吧，就留在县城”置换改进。
四
文章写到这里，大家最关心的其实只有一个话题，也到了我来回答的时候了：
房价会上涨还是下跌？
我的答案还是一样：房价企稳，继续分化。 更简单地说：已经不可能指望房价继续下跌了。 除非大环境继续恶化，否则没有什么可以阻止。 政策底部的出现，给予房价更多支撑。 去年的大环境是把楼市推入ICU。 我们之所以能够做到这一点，是因为我们“不怕楼市没了”的“亲爱的信心”。 但现在形势比2020年初更加严峻，大环境要求稳定。 如果房价继续下跌，就会给大环境添乱。 “接力棒”不会允许这样做。
不过，希望房价重演2016年的故事是无稽之谈，除非楼市又出现房改货币补偿这样的定向“大洪水”。 但说实话，阻止楼市“盲目下跌”是对的，但如果楼市又回到暴涨的道路上那就更糟糕了。 经过五年的持续下滑，大家希望看到的是：
房价稳定或者小幅上涨就够了。
毫无疑问，持有这种共识的力量中，也不乏开发商。 归根结底，如果任由楼市走向地狱，业内人士都不会高兴。 谁愿意被迫转行涉足其他行业呢？
稳定房价虽然有力度，但从社区到项目，房价走势必然出现分化。 比如我一直拿的林荫大院，小户型的成交价从年初的2万涨到了2.1万，再到2.2万。 由于建筑物的位置、楼层和朝向，稍大的单位的价格也有所上涨。 有差别，但是一套的价格却涨到了30万多元。
我在直播中说过，这种类型的小区堪称二手房中的“硬通货”。 他们的共同特点是房价近三年跌幅在20%以内，稳定在1.8万到2万之间。 ，房源不多，业主入住率高，物业服务齐全且品质优良，周边设施齐全，教育设施有很大亮点，可以支撑房价的基本面。
目前石家庄楼市上有这样的小区，但不多。 为什么人们总是看到石家庄二手房价格在下跌？ 案例很多，但仔细一看，可以作为房价下跌案例的小区，房龄、地段、物业、配套设施都很差。 怎样才能在房地产市场上买到呢？ 好价钱？
当连房贷银行都懒得接手30年以上的二手房时，房屋的分化已经以迅雷不及掩耳之势出现在我们面前。 这种分化在商品房市场上也同样存在。
这就是为什么我警告你：
即使楼市好转，也请记住：不要再买XJB。
额外的
文章写完时，时间是周六凌晨四点左右。 写长文章就像跑长距离。 我喜欢一口气跑完，但由于体力不好，跑到终点时常常感到气短。 我总想“快点结束吧”，所以就草草结束了。 但今天一想，不，我还有一个问题要写：
建立信任何时结束？
恰巧周五下午我和一位销售主管聊了一下午，交流讨论了我们对当前楼市的看法，并达成共识：政策已经到位，但要让市场反弹更强，新政策是需要的。 “机会”。 这个机会在2020年出现过一次，当时紫泰开盘当天就以10亿元的价格出售，直接点燃了下半年的市场，并让石家庄当年的普通住宅交易规模达到了历史峰值。 也正是这个项目，极大地增强了我当时的信心。 我们都同意现在确实有必要出现这样一个项目。
自信有时很神秘，但有时又很简单。 简直把“羊群效应”放大到了极致。 前几天，我看到一篇文章，讲述王心凌为何突然走红。 其中一点非常有道理，也可以应用到楼市上：
好的效果需要营销，但仅靠影响力是不可能达到“爆款效果”的。 您还需要添加自然流量。 当这里的“自然流”投入到房地产市场时，人们至少要有一个普遍的共识：房地产市场真的到了末日。
要培养这种心态，显然需要“让子弹飞一会儿”。
言归正传，我们盘点了目前市场上的项目，遗憾的是发现几乎没有一个有潜力成为“机会”的项目。 可能东方新城三兄弟的价格够低，渠道够乱，知名度够高，但他们各自的项目都有缺点和问题，不像当年几乎没有缺点。
所以……没别的原因，就让子弹再飞一会儿吧。 对于普通人来说，这是一件好事。 您还是可以花点时间看房子并做出选择。 但如果有真正的需求，盲目观望和抱有幻想就有点浪费了。
以上是我的正文。
