房地产投资信托基金（简称REITs）在证券交易所上市，由专业的管理团队运营和管理。 他们主要以能够产生稳定租金收入的房产作为基础资产，并以底层房产的租金收入作为主要收入来源。 ，通常每年将至少 90% 的净收入分配给投资者的金融工具。 房地产投资信托并不是传统意义上的基金，而是一种税收政策与基金类似的投资工具。
REITs根据不同国家和地区的法律法规，针对不同的投资者和避税需求，以多种形式存在。 根据投资对象不同，房地产投资信托可分为股权型、抵押型和混合型三种类型； 根据募集方式的不同，房地产投资信托可分为公募型和私募型； 根据运作方式的不同，房地产投资信托可分为股权型、抵押型和混合型三种类型。 有封闭式和开放式两种； 根据是否上市交易，房地产投资信托分为在交易所上市的公开交易类型和非交易类型或不公开交易的私募股权类型； 根据组织形式的不同，房地产投资信托可分为信托型和公司型。
1、根据投资对象不同，房地产投资信托可分为股权型、抵押型和混合型三种类型。
股权型房地产投资信托是指通过直接控制房地产或投资房地产公司成为共同股东的方式取得房地产产权，从而直接从房地产经营中受益。 其投资收益主要来源于房地产销售利润、房地产租赁租金、物业管理收入等。由于股权型房地产投资信托大部分是通过参股从事房地产投资业务的公司并获得股权来运作的，属于股权投资，具有以下特点： 1、由于是股权投资，不能直接要求返还本金。 ，但信托资金可以通过股权转让随时提取，比传统房地产投资具有更强的流动性和流动性； 2、通过股权投资方式投资房地产公司，其投资收益受房地产公司经营状况影响较大。 ，因此此类房地产投资信托的风险和回报较高。
抵押房地产投资信托充当金融中介机构，将筹集的信托资金用于房地产抵押贷款或购买抵押支持证券（MBS）。 其投资收益主要来自于发放抵押贷款所收取的手续费、抵押贷款利息以及通过发放参与性抵押贷款而收到的抵押房地产的租金和增值收益的一部分。 此类房地产投资信托的投资收益低于股权型房地产投资信托，但由于不直接参与房地产经营，因此风险也低于股权型房地产投资信托。
混合型房地产投资信托是指同时从事股权投资和抵押贷款投资的房地产投资信托。 其风险和收益介于权益型房地产投资信托和抵押型房地产投资信托之间。
2、根据募集方式的不同，房地产投资信托分为公募和私募。
公开募集房地产投资信托通过公开发行向不特定公众募集信托资金。 其具有以下特点：（1）公共房地产投资信托的投资者为不特定的社会公众，投资金额要求较低，为中小投资者进入房地产市场提供了非常有效的途径。 （二）投资主体多，资金来源广，投资多元化，易于分散风险。 （三）流动性强。 （4）为了保护众多投资者的权益，公共房地产投资信托的各个运营环节都有严格的条件和程度，运行机制僵化，缺乏灵活性。
私募股权房地产投资信托以非公开发行方式向特定投资者募集房地产投资信托基金。 由于投资者数量有限、投资对象具体、最低投资要求较高，投资者多为特定机构或大型投资者。 由于采用非公开方式进行，投资者在一定范围内控制，其投资信托基金的运行机制比公募模式更加宽松、灵活。
3、根据运作方式不同，房地产投资信托分为封闭式和开放式。
封闭式房地产投资信托本质上是封闭的，发行总量在设立时就已确定，规模相对固定。 该类房地产投资信托发行完成后，投资资金总额和份额在一定期限内不得增减。 投资信托基金存续期间，投资者不得要求赎回基金，但仍可以通过证券交易市场转让。
开放式房地产投资信托是开放的。 不限制投资信托基金的发行总额和份额。 在信托基金存续期间，它处于变化状态。 信托基金的总额不固定。 可以增加受益凭证的签发，投资者也可以随时签发。 赎回。 但具体这种类型的REITs相对较少。
4.根据是否上市交易，房地产投资信托分为公开交易型和非公开交易型。
无论是股权型REITs还是抵押型REITs，在交易所上市交易的称为公开交易的REITs（Public Traded REITs），非公开交易的REITs称为非交易型REITs（Non-listed REITs）。举个例子，两者的区别在于
非公开交易房地产投资信托基金可能出现的问题包括：
（1）由于股票不能在公开市场上出售，此类REITs股票缺乏流动性。 一般来说，虽然设定了赎回条款房地产基金模式，但限制性较大； 很多情况下，投资者必须等到管理人决定将股票上市，或者股票最终被清算后，投资者才能获得收益；
(2) REITs 股票的估值不合理。 非公开交易的 REITs 没有市场价格，因为它们不在交易所上市； REITs 在成立后 18 个月内不会估算股票价值；
大量的前端费用。 非公开交易的REITs一般由财务顾问销售，销售佣金可能高达10%；
（3）投资者收到的股息可能来自REITs自身筹集或借贷的资金，而不是来自REITs项下资产的收入；
(4)可能存在的利益冲突。 由于非公开交易的REITs一般聘请第三方投资顾问进行管理，因此可能存在利益冲突。
尽管非公开交易的REITs存在上述诸多问题，但由于其回报通常高于公开交易的REITs，因此仍然受到许多投资者的青睐。 据Blue Vault Partners统计，截至2012年6月，美国共有69只此类REITs，规模达786亿美元。
事实上，还有一类非交易型REIT，即私人REIT（PrivateREIT）。 私募股权 REIT 与非公开交易的 REIT 一样，不在交易所上市和交易。 然而，与非公开交易的 REITs 必须在 SEC 注册并通过 SEC 的 EDGAR 数据库发布招股说明书、10-Q 季度报告和 10-K 年度报告不同，私募股权 REITs 不需要在 SEC 注册或披露任何信息。信息。 私募股权REITs必须是非公开募集的（D条例第506条），并且只允许出售给特定的高净值客户（第504条和第505条，净资产超过100万美元，年收入超过100万美元） 200,000 美元）。
5、根据组织形式的不同，房地产投资信托可分为信托型和公司型。
信托型房地产投资信托是指按照信托合同，通过签发受益凭证的方式向投资者募集房地产投资信托资金。 在合同式房地产投资信托法律关系中，投资人与投资公司、基金管理公司签订信托合同，形成信托法律关系。 投资公司或者基金管理公司按照信托合同公平、均等地分配投资者的受益权。 ，并向投资者发行受益证券，使投资者同时具有委托人和受益人的双重身份； 投资公司或基金管理公司作为受托人，主要负责全部信托资金的日常运作和信托资金的使用。 投资。 根据《信托法》相关规定，投资公司、基金管理公司还必须与相关托管机构建立信托关系，投资公司、基金管理公司作为委托人，将信托资金转让给托管人。机构; 托管机构作为受托人管理基金，并将收取的收益及时转移给作为委托人的投资公司或基金管理公司，而此时投资者处于最终受益人的地位。
企业型房地产投资信托是指通过发行房地产投资信托股票筹集资金，按照公司法有关规定设立以营利为目的、专门从事房地产投资的股份有限公司。 该模式下，投资者通过认购公司发行的投资信托股票，成为公司股东； 在公司存续期间，公司投资者的资金形成投资基金，作为公司的资本，由公司控制。 进行各类房地产投资，并将投资收益以股息或红利的形式分配给投资者。 在企业型房地产投资信托的法律关系中，投资者通过购买房地产投资信托公司发行的股票，取得该房地产投资信托公司的股东地位。 他们有权选举董事会，董事会对公司的经营管理负责。 投资者与房地产投资信托公司的关系是股东与公司的关系，而不是信托的法律关系。 这是公司型房地产投资信托与契约型房地产投资信托区别的最根本的一点。
从过去20年美国市场REITs的表现来看，其回报与股指高度相关。 1993年至2013年，FTSENAREIT美国房地产指数年化回报率高于标准普尔500指数和罗素2000指数，但低于道琼斯指数。 从不同资产类别REITs的表现来看，权益型REITs表现明显好于抵押型REITs，且收益率远低于权益型REITs，这也是抵押型REITs规模逐渐缩小的重要原因。
富时 NAREIT 美国房地产指数是根据所有上市 REIT（非 LLP 或 LLC 类型）编制的 REIT 指数。 从过去20年的指数表现来看，REITs与股指有很强的相关性，波动水平甚至高于主要宽基指数。 1993年至2013年，富时NAREIT美国房地产指数年化回报率为9.84%，高于标准普尔500指数的9.22%和罗素2000指数的9.27%，但低于美国房地产指数的10.20%道琼斯指数。 需要注意的是，股权住宅REIT是2001年11月第一个被纳入标准普尔500指数的REIT。在此之前，REIT的表现并没有影响主流指数。
从FTSENAREIT US REITs指数样本的行业分布来看，美国REITs的行业分布相对均匀。 工业/办公、零售、住宅是REITs资产分布最大的三个类别。 森林和基础设施REITs的数量虽然不多房地产基金模式，但其总市值也占了相当大的份额。
20世纪90年代UPREIT、DownREIT等衍生REITs的出现也极大地推动了美国REITs行业的发展。 衍生REITs的出现是为了税收优惠最大化。 这种结构允许业主在将房地产转让给经营合伙企业以换取 OP 单位时推迟纳税。 同时，OP单位可以通过证券经纪商进行交易。 期间，业主还获得了流动性较好的OP单位。 在典型的UPREIT结构中，房地产所有者将其拥有的房地产注入运营合伙企业（OP）并获得相应的合伙企业股权。 UPREIT的所有资产均由该OP运营。 在DownREIT结构中，不存在类似于OP的合伙企业控制REIT的所有资产。 相反，对于每个房地产所有者，REIT 与他们建立新的独立有限合伙企业。 同时，房地产持有人的利益分配也不同。
与直接持有房地产的传统REITs相比，UPREIT或DOWNREIT通过合伙企业持有和管理运营资产。 本质上，衍生REITs的出现也是为了税收优惠最大化。
公开交易的REITs通常采用伞式合伙REIT（简称UPREIT）的结构。
在典型的UPREIT结构中，房地产所有者（可能是个人或合伙企业）将其拥有的房地产（通常包括相应的债务）注入有限合伙企业并获得相应的合伙企业股权。 这种有限合伙企业就是所谓UPREIT名义下的伞式合伙企业，通常称为经营合伙企业，其股权称为经营合伙单位（简称OP单位）。 与此同时，房地产投资信托基金成立并向公众筹集资金。 REIT作为合伙企业的普通合伙人，将筹集的资金注入运营合伙企业。 在经营合伙企业层面，这些资金可用于偿还债务（业主注入的房地产可能负债累累）、翻新和扩建房地产、或购买新房地产等。
REIT 是运营合伙企业的唯一普通合伙人，也是运营合伙企业的多数股权持有人。 REIT 的执行官同时兼任 OP 的执行官。 REIT 的所有实际资产均通过经营合伙企业持有。 从形式上来说，房地产投资信托基金的资产反映在其持有的股权上。 REIT 对运营合伙企业拥有完全控制权，并将运营合伙企业合并到其财务报表中。
SimonProperty Group是目前美国最大的REIT，是典型的UPREIT，通过其运营合伙人Simon Property Group, LP管理其所有资产。
当 UPREITs 在 20 世纪 90 年代流行时，主要驱动力是税收。 这种结构允许所有者推迟将不动产转让给经营合伙企业以换取OP单位的税款。 如果他直接将其转移到房地产投资信托基金，则将被全额征税。 除了递延税款之外，由于OP单位可以通过经纪人进行交易，这种结构的吸引力在于，业主可以将非流动性的房地产换成流动性更好的OP单位，但需要注意的是，OP单位在REITs中没有投票权。 提供OP单位的能力使得REITs对于需要资产多元化、增强流动性和递延税款的业主极具吸引力。 即使REIT一开始无意通过UPREIT结构收购资产，但REIT往往通过OP进行并购，这样REIT就不需要将房地产转让给OP，客观上形成了UPREIT 的结构。
在 UPREIT 中，业主通过将其所有房地产注入经营合伙企业来获得 OP 单位。 OPunits 的股息与 REIT 股票的股息完全相同。 此外，作为单位持有人的业主也有权赎回OP单位。 一段时间后（一般是一年），业主可以赎回自己持有的OP单位，即将OP单位按1：1的比例赎回为REIT股份或现金，但是股份还是现金取决于房地产投资信托基金。 根据SFAS 160，此类交易被认为等同于股票交易，因此业主必须在此时设立UPREIT时缴纳资产转让的递延税。 然而，业主可以在一段时间内逐步赎回其单位，以避免集中征税。 此外，如果业主持有单位直至去世，其单位将自动赎回为房地产投资信托基金股票或现金，并由其继承人继承，无需纳税。 这也是一种常见的避税方法。
对于一些不想使用UPREIT结构或已经成立的REIT，可以使用DownREIT结构。 这种结构还可以具有 UPREIT 结构的所有灵活性以及递延纳税的优点。 DownREIT 并不反对 UPREIT。 事实上，出于某些目的，UPREITs还可以在原有结构上添加DownREIT结构。
在典型的 DownREIT 结构中，不存在类似于 OP 的合伙企业来控制 REIT 的所有资产。 相反，房地产投资信托基金为每个房地产所有者建立了一个新的独立有限合伙企业。 REITs向合伙企业注入现金，通常是为了偿还房地产所承担的部分债务，而业主则将房地产注入合伙企业成为有限合伙人。 业主在合伙企业中获得一定数量的股权（单位），REIT作为普通合伙人控制业务。 需要注意的是，在合伙企业层面上运营的只有业主的资产，而不是REIT的原始资产。 因此，所有者持有的合伙企业的股权收益仅反映合伙企业的经营情况或合伙企业的资产。
采用DownREIT结构最典型的情况是，房地产所有者想要加入一个已经成立的REIT，但他认为自己持有的房地产比REIT原有资产更有价值，可以带来更高的回报，因为例如 租金回报率更高。 因为在DownREIT架构下，每个合伙企业独立运营资产计算收益，可以满足此类业主的需求。 他们加入REIT后可以获得的收入（持有单位的股息）仅反映其原有房地产持有的回报。 ，与REIT下的其他资产无关。 这也是DownREIT和UPREIT最大的区别。 在UPREIT结构下，所有资产在运营合伙企业下统一运营计算回报，所有OP单位持有者的收入分配保持一致（意味着每单位单位的股息是一致的），但DownREIT允许不同单位的收入分配持有者不一致。
房地产所有者持有的单位也可以在锁定期（通常为一年或更长）后转换为房地产投资信托基金份额或现金。 但由于这部分单位仅反映合伙企业资产的价值，因此不能像UPREIT那样进行1：1的转换，而必须按照一定的转换比例进行转换。
美国是房地产投资信托的发源地，也是全球REITs最发达的国家。 其他国家/地区REITs的发展或多或少参考了美国REITs的发展经验。 根据REITs的管理方式，可以分为内部管理和外部管理两种类型。 内部管理是指REITs自己的员工进行管理，而外部管理是指委托第三方投资顾问进行管理。 一般来说，私募REITs和注册非交易型REITs通过支付费用的方式聘请第三方机构进行外部管理； 交易性REITs可以选择内部管理或外部管理。 但一种很常见的情况是，外部管理的交易型REITs达到一定规模后，管理层会以与外部投资顾问进行股权交换的形式“内部化”。 这种“内部化”一般发生在平台成熟几年后，主要是通过管理工作中控制企业价值的增长来协调管理和股东权利。 一般来说，美国主流的REITs都是公开募集和交易、内部管理的REITs roll-ups。
