*本文为《三联生活周刊》原创内容
文字| 谢九
经过一系列史诗般的救市，房地产市场终于出现止跌迹象。 各大城市成交量有所增加，冷清已久的房产中介又开始活跃起来。 从国内楼市的历史来看，每一次刺激都会引发房价的飙升。 这次史诗般的救市会带来新一轮的房价飙升吗？
春节过后，房地产市场开始复苏。 网上有很多“小印度春”、“万人排队”等词语。 看来又一轮的房地产市场已经开始了。 然而事实上，当前的房地产市场并不像炒作的那么火热。 楼市回暖迹象主要集中在一线及部分热点城市，成交量有所增加，价格小幅回升。 但在其他二三线城市，复苏迹象并不明显。 成交量和价格均未出现明显回升。 。
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而且，即使看看最热门的一线城市，虽然有复苏的迹象，但复苏的程度在很大程度上被夸大了。 在这一轮楼市复苏中，最常被引用的数据就是北京成交量的大幅回升。 今年2月1日至23日，北京二手房交易同比增长96%，环比增长74%。 这组数据被很多人引用，作为北京楼市暴涨和全国楼市复苏的重要佐证。
但事实上，今年2月北京房地产市场成交量激增，主要是因为比较基数不同。 从同比来看，去年2月份北京还处于春节假期，但从环比来看，今年1月份也是春节假期，所以，对比今年2月份的数据一年中加上两个春节假期，交易量自然会激增。
春节过后，北京二手房普遍出现小高峰。 如果同样以春节后一个月来比较，今年2月，北京二手房成交量为15315套。 去年3月，即春节后一个月，成交量为15,315套。 其中，北京二手房成交量为15771套，2021年3月，春节后首月北京成交量高达22172套。 因此，如果我们也用节后的数据来对比的话，今年北京的成交量甚至比往年都有所下降。
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对今年2月北京楼市成交更准确的描述是，已从去年四季度以来的低迷中回升。 去年10月以来，北京月均成交量不足1万套。 今年2月份的成交量已经达到1.5万套，已经开始恢复到相对正常的水平。 这样的交易量远不能被视为报复性反弹。
去年四季度以来，全国楼市开始了新一轮大规模刺激，历时近半年。 从目前的情况来看，这一轮刺激措施在一线楼市已经开始看到一定的效果。 北京、深圳等城市止跌企稳。 有迹象，但更多二三线楼市并无明显复苏迹象。 一线楼市率先积极响应救市，主要原因是需求拉动。 与二三四线城市相比，一线城市的住房真实需求还是更多。
去年底，房地产再次被视为中国经济的支柱产业。 那么，这轮纾困能否像以往一样引发新一轮房价上涨呢？
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在这一轮楼市大规模刺激中，从购房者的角度来看，最吸引人的就是房贷利率大幅下调。 在许多城市，房贷利率已低于4%，创下历史新低。 短期来看，房贷利率是刺激房价上涨最有效的武器。 一方面，降低了购房者的成本。 同时，银行以较低的利率评估购房者的还款能力，可以向购房者发放更多贷款。 ，相当于提高了购房者的购买能力。 因此，对于现实需求和改善型购房者来说，降息确实可以起到非常直接的刺激作用。
不过房价，目前对楼市的提振仅限于低利率的刺激。 不过，低利率环境不可能长期持续。 随着中国经济增长开始回升，加上宽松货币政策的刺激，未来国内通胀可能会上升。 一旦通胀反弹，利率就不得不相应上涨，低房贷利率的好日子就结束了。
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对于楼市的未来来说，利率只具有短期效应房价，更深层次的因素是供需关系。 从供给来看，20年前，全国城镇家庭平均每户拥有住房0.83套，户均不足1套。 但现在，户均住房数量已达到1.1套，住房短缺的时代已经成为过去。 近年来，国内楼市的库存面积逐年增加。 去年末，商品房待售面积增至5.63亿平方米，比上年增长10.5%，其中住宅待售面积增长18.4%。
在楼市库存大规模增长的同时，需求却逐年减弱。 楼市的需求主要来自两个方面：一是居民的实际购买力，二是居民对楼市未来的信心。 从实际购买力来看，居民收入与宏观经济增长基本同步。 过去楼市的黄金时期，我国GDP增速保持了两位数的增速，但那已经一去不复返了。 近三年，我国GDP平均增速为4.5%，今年预计经济目标为5%。 随着经济增速逐年放缓，人们的收入不太可能大幅超过GDP增速。 这意味着，居民收入增速将难以支撑房价持续大幅上涨。
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不仅如此，这几年楼市的低迷也粉碎了人们房价只涨不跌的信心。 尤其是疫情之后，很多人心态变得越来越保守，不再敢大举投资，转而追求最安全的低风险投资。 去年下半年以来，人们最感兴趣的理财方式主要有两种。一是抢大额存单，年化收益率超过3%，很多人趋之若鹜。 另一种是提前排队还贷，房贷利率超过5%。 它已经让很多人不知所措了。 这与过去人们疯狂利用杠杆买房、炒股形成鲜明对比。 这反映在财务数据上。 即去年居民存款大幅增加近18万亿元，比上年增长80%。
当公众对楼市的信心大幅下降时，就意味着楼市的投资需求退出，主要剩下住宅需求。 住房需求主要受到人口红利的支撑。 去年以来，中国人口开始出现负增长，比预期提前五年。 如果人口继续负增长，对楼市最直接的影响就是未来买房的人会越来越少，房子会越来越供过于求。
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从日本的经验来看，由于连年人口负增长，日本很多地方的房子比人还多。 老人去世后，大量废弃房屋无人居住，凌乱不堪。 据野村综合研究所估计，再过15年，日本三分之一的房屋将无人居住。
30年来，中国房地产最大程度地享受了经济和人口增长的双重红利，创造了几乎全球增长最快的房价神话。 现在，随着经济增长放缓、人口进入负增长，第一次刺激后暴涨的模式不太可能重演。
排版：菲菲/审稿：童童
