国家税务总局关于印发《房地产交易税务服务与管理指引》的通知
水总发[2017]4号
各省、自治区、直辖市、计划单列市地方税务局，西藏、宁夏回族自治区国家税务局：
为规范房地产交易税务服务和管理，提高纳税服务水平，防范税务执法风险，国家税务总局制定了《房地产交易税务服务和管理指引》，现予印发给你。 请遵守它们。 执行中如遇问题，请及时向国家税务总局（财产和行为税司）反映。
国家税务总局
2017 年 1 月 4 日
房地产交易税务服务及管理指引
第一章 一般规定
第一条 为进一步加强和规范房地产交易税务服务和管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和相关税收法律法规，制定本指引。
第二条 房地产交易税务服务单位和地方税务机关有关管理部门对增量和存量房地产交易相关税费的征管适用本指引。
第三条 税务服务和房地产交易管理应当坚持法治、规范、高效、便利的原则，最大限度规范纳税人、便利纳税人。
（一）法治原则。 依照法定权限和程序办理房地产交易涉税事项，严格执行税法和相关法律法规，维护税法的权威性和严肃性，保护纳税人合法权益，防范税务管理风险和执法风险。
（二）规范性原则。 建立健全房地产交易纳税服务和管理体制机制，科学设置纳税程序，合理配置管理岗位，明确岗位职责，推动房地产交易纳税服务和管理规范化。
（三）高效原则。 充分利用信息技术和大数据，加强部门协作和信息共享，简化办税手续，缩短办税时间，提高办税效率。
（四）方便原则。 按照简政放权、放管结合的要求，通过创新办税服务措施，不断促进办税便民、降低办税成本，提高纳税人的获得感、满意度、遵纪守法与税法。
第四条 房地产交易税务服务和管理以优化服务、便利纳税为目标，以“先税后证”为抓手，以信息共享和数据比对为基础，通过内部规范管理控制税收和外部合作。 实现房地产交易相关税费一体化征管的关键节点。
“先税后证”财税相关规定
第五条 税务服务与房地产交易管理应当统筹兼顾，实现流程规范化、服务标准化、办税便捷化、管理信息化、全程可追溯，形成部门协作不断深化、税务服务不断优化的局面。 、高效流畅的税务管理，持续遵守税法。 执法诚信风险不断降低的好局面。
第六条 房地产交易税务服务与管理的内容主要包括：岗位职责管理、申报征收服务与管理、评估管理、部门信息共享与协作、档案管理、风险防控等。
第二章 岗位职责管理
第七条 省税务机关应当建立健全税务服务和房地产交易管理的工作制度和内部控制机制。 市、县税务机关和房地产交易税务服务单位要明确岗位职责和管理权限，岗位协作、相互制约，抓好制度落实。
第八条 税务机关应当按照优化纳税服务、严格内部管理并重的要求，合理设置纳税服务岗位。
税务服务岗位应包括：申报受理岗位、业务审核岗位、税收征管岗位、发票生成岗位。 根据工作需要，还可设置税务辅导岗位、现有房屋评估纠纷处理岗位、票证管理岗位、档案管理岗位等。
第九条 税务机关根据业务需要和征管情况，合理配置岗位人员。 为有效防范税务风险，应建立岗位不相容人员相互分离、相互制衡的机制。 报关受理岗位人员不得兼任业务审核岗位，征税岗位、代开发票岗位人员不得兼任发票管理岗位。 为提高办税效率，兼容岗位可一人兼任。
业务审查岗位、存量房屋评估争议解决岗位等关键岗位应当由具有税务执法资格的人员担任。
第十条 各岗位人员应当定期轮换。 轮换人员应当按照规定进行工作交接，所在单位要及时调整轮换人员在税收征管系统中的职务权限，确保相关人员在授权范围内办理业务、行使职权，确保工作顺利进行。工作衔接有序。
第十一条 税务机关应当严格税收征管系统账户管理，禁止多人共用一账户、一人使用多账户等违法行为。
第十二条 在保证各岗位有机衔接、加快数据内部流通的同时，对各作业环节的电子数据和纸质资料进行追溯管理。 受理、评审、集体审议等所有环节均应签名或电子签名。 ，作为风险防控、监督和问责的原始证据。
第十三条 加强各岗位人员的教育培训，结合岗位职责定期开展税收政策、业务技能和房地产交易管理规定等培训，开展反腐败和警示教育，提高综合素质和素质。各岗位人员的履职能力要求满足房地产交易税务服务和管理的需要。
第十四条 上级税务机关应当定期对房地产交易税务服务单位工作人员的履职情况和风险防控工作进行监督检查，对发现的问题要求及时整改，并严格按照规定进行问责。税收执法责任制。
第三章 申报代收服务及管理
第十五条 税务机关应当兼顾信息采集质量和效率，采取有效措施减少纳税人纸质信息填写量。
税务人员在受理纳税申报表时，可以根据纳税人提供的相关信息，采集并录入税源信息。 为提高信息采集效率，纳税服务网点可设置互联网、手机客户端或自助终端，纳税人或其代理人可提前录入申报所需税源信息。
在部门数据共享条件好的地区，税务机关可以通过调取共享数据直接采集税源信息。 也可以在当地政府的组织协调下，实行房地产管理部门、不动产登记部门、税务部门联合业务经营，由房地产管理部门和不动产登记部门代征、录入税款。受理相关事项时的来源信息，税务部门直接调取和使用。
第十六条 税务人员应当按照纳税服务和税收征管的相关要求，确认纳税人提交的申报材料是否齐全。 申报材料齐全、符合法定形式的，予以受理； 申报材料不齐全的，一次性告知纳税人需要补充完善的相关信息。
对于税收优惠、需要通过部门共享信息核对申报材料、涉税金额较大的现有住房转让、现场核实成本费用等复杂事项无法立即解决的情况等，办理人员应当向纳税人出具预受理文件，并告知办理时限。 限期完成的事项由省税务机关规定。
第十七条 有条件的地区可以探索实行网上申报、同城办理等方式，为纳税人提供更加便捷的办税服务。
第十八条 在房地产交易量较大、纳税人办税相对集中的纳税服务场所，纳税人到窗口申报纳税前，应当安排税务人员对纳税人进行纳税申报指导。
第十九条 税务人员应当对纳税人的申报信息进行核对，确认申报项目是否齐全、数据逻辑关系是否正确、所提供信息正、副本内容是否一致。 实现部门信息共享的，应当充分利用共享信息进行核查。
纳税人凭司法文书办理纳税申报并可以向相关部门共享或查询信息的，应当对申报信息进行比对。
第二十条 纳税人以房地产购买价款作为计算和扣除相关税款的依据，并提供交易发票或者纳税凭证的，税务机关应当调取税收征管信息系统中存储的历史数据，对交易发票进行比对。或税务凭证。 发行数量和时间。
第二十一条 纳税人申报的交易价格无正当理由明显低于市场价格的，税务机关按照现有住房评估价格确定计税价格。
第二十二条 房地产交易纳税流程应当设置申报信息审核环节房地产交易税，经申报受理岗位确认的申报信息应当由业务审核岗位人员进行审核。 核查重点是申报受理站录入信息是否完整、与申报材料一致，计税依据和适用税率是否准确，税收优惠或免税事项是否符合政策规定。
业务审核岗发现申请信息有误的，应当退回申请受理岗更正。 业务审核岗位人员不得自行修改相关信息。
第二十三条 申报信息经业务审核岗确认后，转入征税环节。 税务机关要积极协调商业银行等金融机构，便利纳税人到房地产交易税务服务场所即时纳税。
第二十四条 税务机关征收房地产交易税款时，应当严格按照《税收凭证管理办法》（国家税务总局令第28号）及相关规定开具税收凭证。
第二十五条 纳税人需要代开增值税发票的，税务机关应当按照有关规定代开发票。
第二十六条 房地产交易税务服务单位应当指定专人负责日常纳税服务工作完成后次日的税务信息和征管数据的收集、整理，核对发票数量、金额等。开具纳税凭证，并检查相关数据的逻辑性和一致性，确保日清、月结。 如果确实因业务量较大需要延期办理税款，无法当日办理的，还应安排人员及时开展征收核验工作。
第二十七条 纳税人申报并提交减免税备案材料并符合相关政策规定的，税务机关应当予以备案。
税收征管信息系统中存有税收优惠相关历史信息的，税务人员应当将纳税人减免税备案信息与历史信息进行比对。 如果实现部门信息共享，则应利用共享信息进行比较。
第二十八条 需要税务机关确认的非税事项，应当由申报受理岗位、业务审核岗位确认，必要时还应当由政策经理、部门负责人确认。
对于需要税务机关确认的非应税事项，税务机关应当向房地产管理部门、不动产登记部门出具非应税事项联系单（通知函），并将相关信息传送至房地产管理部门、不动产登记部门。房产管理部门和房产登记部门及时方便纳税人办理房屋、土地权属登记。
第二十九条 税务机关按照《税款缴库退库工作程序》（国家税务总局令第31号公布）及有关规定办理税款退库手续。
税务人员应检查纳税人提交的退税材料是否齐全、是否符合退税条件、纳税信息是否准确、退税金额是否正确等。如果是减税、退税还应检查减免税证明。 必要时可通过法院、房产管理部门等查询相关信息。
第四章 评价管理
第三十条 税务机关应当依靠具有房地产评估资质的专业评估机构（以下简称评估机构）对既有房屋的交易价格进行评估，形成既有房屋的评估价格。
第三十一条 评估价格按照现行房屋批量评估制度或者逐案评估方式产生。 评价过程必须体现公平、公正的原则。 现有住房评估的工作原则和流程可以根据纳税人的申请向社会公开。
税务机关应完善现有房屋评估工作机制，规范数据采集标准，动态维护并及时更新评估技术标准和具体参数。 建立健全现有房屋评估纠纷处理机制。 纳税人对评估结果提出异议的，要及时妥善处理，保护纳税人合法权益，促进税收公平。
第三十二条 对交易活跃、可比案例较多的房地产，主要采用市场法批量评估； 无法采用市场法评估的，可以采用成本法、收益法等合理可行的评估方法进行评估。
第三十三条 省税务机关负责制定批量评估办法，明确评估方法、技术路线、工作流程、基础数据项和数据采集标准，建设全省统一的存量住房评估信息系统，并与金税三 接入本期核心征管信息系统，保证现有房屋评估工作持续稳定运行，提高征管工作效率。
批量评估的具体技术标准和参数可以由省级或副省级税务机关委托有资质的评估机构制定和修改。 为确保评估结果符合当地房地产市场实际情况并具有公信力，批量评估的技术标准和具体参数在投入使用前，需收集一定数量的具有代表性的实际交易案例，涵盖房地产市场的实际情况。必须收集评价区域，对评价结果进行核对，并经相关专家评审通过。
对尚不具备建立全省统一存量住房评估信息系统的地区，地、市税务机关可以临时建立地方存量住房评估信息系统。
第三十四条 省、副省级税务机关应当根据市场变化定期更新、完善评估技术标准和具体参数。 更新周期由省税务机关根据本地实际情况确定，或者由省税务机关授权的市、县税务机关确定。
新增的住宅小区和房产类型，要在现有房屋评估信息系统中及时补充和调整，满足房地产交易税收征管的需要。
第三十五条 无法利用现有房屋评估信息系统进行批量评估，纳税人对核定的计税价格有异议的，可以采取逐案评估的方式。
税务机关应在现有房屋评估信息系统中建立逐案评估台账，详细记录每宗被评估房产的地点、用途、建筑面积、交易日期、交易价格、评估价格等。作为完善评价技术标准和参数参考案例的依据。
第三十六条 税务机关应当严格评估结果管理，明确管理权限和责任。 委托评估机构承担评估相关工作时，应当严格要求评估机构不得公开或者对外泄露现有房屋的评估结果。
除税收征管需要外，税务机关及人员在告知纳税人评估税价前，不得以任何理由、以任何方式向房产中介机构、纳税人及其代理人透露或透露现有房屋的评估结果。
第三十七条 纳税人对评估结果有异议的，税务机关应当及时告知纳税人争议解决方式和其他相关法律救济措施，保护纳税人的合法权益。
税务机关要遵循公平、简单、有效解决税收征管纠纷的原则，建立适合本地实际的纠纷解决方式，形成长效机制。 税务机关要积极争取地方政府支持，成立由政府有关部门、专业评估机构等单位和人员组成的纠纷解决小组，负责处理评估纠纷。
评估争议解决后，税务机关应将个人评估及核定的税价信息记入现有房屋评估信息系统和相关档案。
第五章 部门信息共享与协作
第三十八条 税务机关应当加强与房地产管理、不动产登记、民政等政府有关部门的合作，促进信息共享、管理协调、征管互助，提高征管效率，防止税收流失。风险。
第三十九条 税务机关应当积极争取地方政府和房地产管理部门的支持，推动地方房地产交易实行网上签约和相关数据信息共享，将房地产交易基础信息直接导入现有房屋评估系统以及金税信息系统三期的核心采集管理，减少信息重复录入和审核的时间。
第四十条 税务机关应当及时向房地产管理部门、房地产登记部门传输房地产交易纳税信息和非税信息，健全“先税后证”管控机制。
有条件的地区，应将电子纳税信息和非税信息实时传输至房产管理部门和房产登记部门。
第四十一条 有条件实行不动产登记与纳税申报“业务联办”的地区，应当整合优化受理、核查、纳税、登记、认证等业务流程，由不动产管理部门不动产登记部门统一接收纳税个人数据，税务部门共享公共信息，实现一站式服务、一站式办理，为纳税人提供更加便捷的办税服务。
第四十二条 税务机关应当加强对房地产中介机构的管理和指导，规范中介机构的涉税服务。 积极配合房地产管理、工商行政管理等主管部门建设社会信用管理平台，及时将纳税人纳税信用记录、中介机构涉税服务信用记录转移至信用管理平台。 会同有关部门对守法房地产中介机构实施联合激励； 对诱导、教唆、协助纳税人签订“阴阳合同”、伪造虚假证明骗取税收优惠的不法房地产中介机构实施联合惩戒。
中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步深化税收征管改革的意见》，加大对隐瞒收入、虚列成本、挪用利润、 “税收洼地”、“阴阳合同”及关联交易。
第四十三条 税务机关应当主动与民政部门加强合作，按照民政部和民政部门的要求，确定婚姻登记信息的共享内容、传输方式、交换频率、使用和管理要求。国家税务总局关于婚姻登记信息共享的通知等，积极推进婚姻登记信息实时网上查询。
第四十四条 税务机关应当加强与有关部门的配合，积极推动建立涉税信息共享机制，及时获取司法裁判、土地交易、房屋拆迁等信息，进行房地产交易税收征管。 。
第四十五条 税务机关应当严格执行国地税合作工作规范。 地方税务机关要做好房地产交易增值税征管和代开票工作。 国税机关应当指导、协助地方税务机关做好增值税发票的征收、开票软件的使用和发票的管理工作，加强增值税政策指导。
国税、地税机关要建立定期沟通的长效机制，及时研究解决存量房屋交易税收征管中的新情况、新问题。 必要时，国税机关应当派员前往房地产交易税务服务点，及时帮助解决增值税征收、发票开具方面的政策和技术问题。
第四十六条 国税、地税机关应当依托第三期黄金税收征管信息系统，加强房地产税收信息的交换和应用。
地方税务机关应定期向国家税务机关通报增值税征管情况及相关减免税信息，负责房地产增值税征收管理工作。 国家税务机关应定期将房地产开发企业销售房地产的增值税预缴信息、申报信息、发票开具信息等传输至地方税务机关，负责房地产交易相关税费的征收管理。
国税、地税机关要充分利用共享信息，开展数据比对、风险管理和税务分析。
第四十七条 各地根据工作需要，在保证信息安全的前提下，可以通过设立专网线路、通过政务信息平台交换信息、传输移动存储介质等方式交换数据、共享信息。应实现信息实时共享。 确定数据交换的技术标准时，应考虑与金税征管信息系统三期数据标准的衔接。
第四十八条 税务机关应当高度重视共享信息的保密性，与有关部门签订合作和保密协议，明确信息的用途和保密要求。 信息互联互通，建立把关安全体系，保障纳税人不动产交易、登记、婚姻、征收等信息安全。
第六章 文件管理
第四十九条 税务机关应当建立房地产交易税务档案（以下简称档案）管理制度，对纳税人在受理纳税申报时提交的、有关部门提供的、在行使纳税义务过程中产生的涉税信息进行统一归档。税务机关的职能。 管理。 明确管理标准，落实管理职责，确保档案完整、数据信息安全和查询检索方便，为后续管理和内部监督控制提供依据。
第五十条 税务机关应当指定专人负责档案的收集、检查、整理、归档工作。
第五十一条 档案管理人员应当定期对填妥的纳税申报资料进行整理归档。 归档前，档案管理人员应当会同资料传输人员清点涉税资料数量，检查资料是否齐全，纳税人、税务人员是否按规定签字盖章。 双方确认无误后，移交人员填写文件移交表。 双方签字后房地产交易税，由档案管理人员整理归档。
第五十二条 档案收集应当按照一案一卷、一卷一号的原则，建立档案目录。 档案目录应当记录交易当事人、房产所在地、交易时间、备案时间等基本信息，以便于查找。 文件可以根据交易类型、交易当事人性质等不同方式进行分类保存。
条件允许的领域可以积极探索诸如档案材料的数字管理以及部门之间的档案信息的分享方法，以提高档案管理和使用的效率。
第53条税务机关应整合并利用档案信息来为房地产交易的税收管理提供基础。 应检查档案管理状况并检查现场检查，应定期检查和分析管理风险点，并应改进内部控制机制。
第54条文件检查和点检查的重点是：是否以标准化的方式填写表格和文件； 是否实施跟踪管理； 减税和豁免材料是否完整； 纳税申报表，发票，税收收入和其他相关信息是否一致； 是否存在任何现有的房地产交易的应税价格低于评估价格，没有合理的理由； 处理减税和豁免以及确认非税收事项的违规行为是否存在违规行为； 是否正确发出税收发票； 是否决定集体审议，等等。
第55条税务机关应按照档案管理的相关规定采取有效措施，以确保档案安全，防止机密性泄漏并保护纳税人的隐私。 对于文件访问，应设置访问权限，并应建立访问记录，以防止文件篡改和丢失。
第7章预防和控制风险
第56条税务机关应加强房地产交易中税风险的预防和控制，在税收风险管理领导小组的领导下，并按照风险管理的统一要求，定期清理税收风险点并做事先进行预防工作，在活动期间和活动结束后控制。 监督有效防止和解决风险。
第57条：加强内部控制机制的构建，将内部控制机制纳入业务流程，收集和管理信息系统以及部门税收协调工作，减少和消除人类操纵因素，并防止风险。 根据本地收集和管理的实际状况，确定确定重大事件的标准，并为重大事项建立集体审查系统。
定期进行商业培训和政党风格以及清洁政府教育，以实现房地产交易税服务和管理人员，以增强服务意识，风险意识和正直意识。
第58条：在房地产交易中税风险的过程中做得很好，严格执行工作职责，并进行日常监督以及对关键链接和关键立场的检查。 严格实施不兼容位置之间的分离和相互检查和平衡系统，并通过第三方信息以及收集和管理信息的相关性和比较来防止风险。
增加税务人员的旋转，并定期调整声明验收帖子和业务审查职位的人员配备。 房地产机构提出的税收声明将被随机等待接受。
第59条：监督和检查房地产交易税服务部门的工作，并通过及时的信息，随机检查档案，检查系统实施等，及时发现和解决风险管理问题。
定期比较声明信息，税收发行发行信息，增值税发票信息和税收存储信息。 具有良好条件的部门信息共享条件的区域应定期将税收和管理信息与房地产注册部门的财产权注册信息进行比较，通过比较，分析差异的原因，识别和预防和控制风险。
定期检查收集和管理档案，检查宣言材料的真实性和完整性，处理人员的签名和密封，根据法律法规的规定，税收优惠的应用，对主要事项的集体审查等迅速纠正发现的问题。
定期检查各种规则和法规的实施，迅速纠正实施系统和不完善机制的问题，并建立长期的风险管理机制。
第60条房地产交易税服务部门应建立紧急工作组，并指定负责紧急工作的人员。 制定税务和管理工作中可能发生的紧急情况的应急计划，并将其报告给上级税务机关进行申请。 当税务部门的人员流动和税收拥堵激增时，应迅速启动紧急计划，并应采取有效的措施来转移和转移交通。 必要时，可以提前收集纳税人的声明材料的方法，并主动通知纳税人在完成后来处理后续事项，以减轻税务服务处的拥堵。
紧急沟通渠道应保持开放，高层税务机关应迅速帮助房地产交易税服务部门应对紧急情况和紧急情况。
第61条税务机关应在房地产交易征税时建立监测机制，以便在日常监测公众舆论风险方面做得很好。 根据“及时发现和及时处理”的原则，我们将启动响应计划，并在验证和报告，及时响应，积极的指导和消除影响方面做得很好。 仔细分析公众舆论的影响和风险，并采取有针对性的对策，以防止舆论发酵的负面影响。 消除公众舆论风险后，应进行简要和反思以改善相关工作。
第8章补充规定
第62条：每个省级税务机关应根据这些准则在其地区制定或修改并改善其区域的特定操作程序。
第63条如果通过委托收取房地产交易的税款，则应根据这些准则进行税收服务和管理税。
第64条本指南中未涵盖的事项应按照“税收收集管理法”的相关规定及其实施规则以及相关税法，法规和规范文件实施。
第65条这些准则应从颁布之日起生效。
