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一、房地产开发企业新老项目区分
依据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条的规定：
房地产老项目房地产企业业务发展的政策依据，是指：
房地产项目的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日之前
建筑工程项目中，存在这样的情况。一种是《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期。另一种是未取得《建筑工程施工许可证》。不过，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前。
依据《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第2号）第二条的规定：
房地产开发企业里的一般纳税人，购入未完工的房地产老项目并继续开发，之后以自己名义立项销售不动产。该不动产属于房地产老项目，这种情况下可选择适用简易计税方法，按照5%的征收率来计算缴纳增值税。
二、不得抵扣的进项税额转出计算说明
依据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十三条的规定：
一般纳税人销售自行开发的房地产项目。该项目兼有一般计税方法计税的情况。还有简易计税方法计税的情况。以及免征增值税的情况。并且无法划分不得抵扣的进项税额。此时应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额等于当期无法划分的全部进项税额乘以（简易计税、免税房地产项目建设规模除以房地产项目总建设规模）。
三、适用一般计税方法的销售额计算方式
依据该公告第六条规定。
房地产开发企业里的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额来计算销售额。销售额计算公式如下：
销售额等于全部价款与价外费用的总和减去当期允许扣除的土地价款。所得结果再除以一加百分之九的和。
当期允许扣除的土地价款，等于当期销售房地产项目建筑面积除以房地产项目可供销售建筑面积，再乘以支付的土地价款
是指与当期进行纳税申报的增值税销售额相对应的建筑面积
不涵盖销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积
是指向受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款
计算销售额时若要从全部价款和价外费用中扣除土地价款。那么应当取得财政票据。该财政票据需由省级以上（含省级）财政部门监（印）制。
【注意】其中，《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第五条明确了上述规定。“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”指的是计容积率地上建筑面积。这其中不包括地下车位建筑面积。
四、向政府部门支付的土地价款说明
依据财政部、国家税务总局发布的《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条的规定
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点提到“向政府部门支付的土地价款”。它涵盖了土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用。还包括土地前期开发费用。以及土地出让收益等。
房地产开发企业里的一般纳税人销售其开发的房地产项目（除选择简易计税方法的房地产老项目外）。在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，在计算销售额时也允许扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，要提供拆迁协议。还要提供拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能证明拆迁补偿费用真实性的材料。
五、房地产开发企业购买土地转让给项目公司土地价款扣除问题
根据财政部、国家税务总局《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第八条规定。房地产开发企业（含多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地后向政府部门支付了土地价款。之后设立项目公司对该受让土地进行开发。若同时符合下列条件。那么可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
房地产开发企业与项目公司、政府部门三方签订变更协议。或者签订补充合同。以此将土地受让人变更为项目公司
政府部门出让土地时 用途规划等条件保持不变 签署变更协议或者补充合同时 土地价款总额不会改变
3、项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
房地产企业增值税政策规定繁杂。有常见的六大类48个增值税风险点。财务人员在工作中可对照梳理。以此避免产生不必要的涉税风险。
一、计税方法的风险
房地产开发企业存在风险。其取得的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期不在2016年4月30日前。或者《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期。又或者未取得《建筑工程施工许可证》，且建筑工程承包合同注明的开工日期也不在2016年4月30日前。在此情况下错误选择了简易计税方法。
房地产开发企业若选择简易计税办法房地产企业业务发展的政策依据，存在36个月内变更计税方法的风险。
二、预缴税款的风险
房地产开发企业办理预售许可证后。取得预售收入。却未进行预缴申报。存在这样的风险。
房地产开发企业在办理预售许可证前会“圈存”诚意金、意向金、订金等资金。在正式预售后，这些资金未及时转入预售收入。同时，也未及时申报预售收入。如此一来，便存在少预缴增值税的风险。
房地产开发企业在当期预缴增值税申报时，没有足额申报预售收入。这种情况下，存在少预缴增值税的风险。
三、销售收入确认的风险
房地产开发企业在《商品房买卖合同》约定的交房时间到期后。存在未及时在当期申报增值税的情况。这种情况带来了风险。
房地产开发企业的《商品房买卖合同》约定的交房时间未到期。然而已提前实际交付。却没在实际交付的当期申报纳税。如此便造成了少缴增值税的风险。
存在按照3%的预征率预缴增值税的风险
存在对收取的装修费未并入全部销售收入按销售不动产缴纳增值税的风险
10.房地产开发企业销售车位未及时缴纳增值税的风险。
房地产开发企业用开发产品抵顶债务，比如材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等。但未按相关规定进行账务处理，因而存在未按规定计税的风险。
房地产开发企业把开发产品用来换取土地使用权。房地产开发企业把开发产品用来换取股权等非货币性资产。这种情况下存在未按税法规定计税的风险。
房地产开发企业把开发产品用作投资。房地产开发企业将开发产品提供给其他单位。房地产开发企业把开发产品提供给个体工商户。这种情况下存在未按视同销售规定计税的风险。
房地产开发企业把开发产品分配给股东。房地产开发企业把开发产品分配给投资者。这种情况下存在风险。即未按照视同销售规定来计税。
房地产开发企业销售不动产时。会单独把购进的家电等商品无偿赠送给其他单位或个人。存在未按视同销售货物缴纳增值税的风险。
房地产开发企业发生视同销售应税行为。此时存在风险。即不能准确确定计税依据。
房地产开发企业自行开展还建房开发工作。存在已约定好价格却未依照约定价格申报增值税的风险。
房地产开发企业自行开展还建房开发工作。若未对价格作出约定。则存在申报增值税计税依据比成本价低的风险。
房地产开发企业自行开展还建房开发工作。已约定了价格。存在约定价格低于成本价的风险。
房地产开发企业把未售的房源进行出租。同时还将车位出租。存在部分房源出租却不申报缴纳增值税的风险。也存在部分车位出租不申报缴纳增值税的风险
房地产开发企业把未售房源、车位出租。或者将其转交给商管公司代管运营。存在未准确区分物业费、商管费和租金的风险。
四、土地价款扣除的风险
房地产开发企业支付了土地出让金。却未取得合法合规票据。还将其作为土地价款扣除额进行差额扣除。存在这样的风险。
房地产开发企业存在一种风险。即未实际支付土地出让金。却将其作为土地价款扣除额进行差额扣除。
房地产开发企业存在一种风险。即把土地出让金的滞纳金当作土地价款扣除额来进行差额扣除。还把违约金等也当作土地价款扣除额来进行差额扣除。
房地产开发企业存在一种风险。这种风险是把城市基础设施配套费等开发规费当作土地价款扣除额来进行差额扣除。
房地产开发企业获取了土地出让金返还。然而却存在未调减土地价款的风险。
大于拆迁协议约定金额
房地产开发企业对国有建设用地做土地一级开发。其向政府部门支付拆迁补偿费时未取得财政非税收入票据。这存在作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。
房地产开发企业对村集体土地开展土地一级开发。若未取得村集体开具的村集体经济组织统一收款收据。那么便存在作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。
房地产开发企业把征收拆迁补偿费直接付给被征迁方。企业没取得非现金方式付款证明。如此存在作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。
31.房地产开发企业支付的补偿金是否超出了扣除范围的风险。
房地产开发企业获取了合法合规票据。然而，其并未实际支付拆迁补偿费。却将此作为土地价款扣除额进行差额扣除，存在风险。
房地产企业存在一次购地的情况。并且是分期开发。存在土地价款划分不准确的风险。
房地产开发企业在同一地块进行分期开发。存在这样的风险：企业实际参与差额扣除计算的土地价款总额，和政策规定允许扣除的土地价款总额不一致。
采取一般计税的同一项目内。未按可售面积分摊。存在当期允许扣除的土地价款计算错误的风险。
五、进项税抵扣的风险
房地产开发企业将建筑工程对外发包后。存在又取得发包工程量清单内列明明细的货物进项发票来抵扣的风险。还存在取得劳务进项发票进行抵扣的风险。也存在取得服务进项发票进行抵扣的风险。
房地产开发企业接受建筑服务时会取得增值税发票。这些发票存在风险。即发票的备注栏没有注明建筑服务发生地县（市、区）的名称。也没有注明项目名称。
房地产开发企业未发生真实业务。取得了虚开的增值税发票。存在虚增建筑安装成本以虚抵进项税额的风险。
房地产开发企业有各种基础设施建设费。其取得的发票内容与金额和实际发生情况不相符。或者同一工程重复取得发票。存在利用基础设施建设费发票虚抵进项税额的风险。
房地产开发企业在开发时会产生规划设计费。这种费用可能出现价格与市场价格不符的情况。并且存在不具备合理商业目的的风险。
房地产开发企业或许有这样的风险，即未实际发生却取得发票用于抵扣。还可能存在另一种风险，就是同一设计项目获取不同设计单位的发票。
境外单位向房地产开发企业提供设计服务。存在增值税代扣代缴方面的风险。
房地产开发企业存在风险。此风险是把老项目的进项税额列入新项目里去抵扣。
房地产开发企业存在风险。该风险是能准确划分用于新老项目的进项税额却未进行划分。
房地产开发企业存在风险。该风险是不能准确划分用于新老项目的进项税额。并且未按规定计算分摊。
六、留抵退税的风险
部分房地产开发企业交房后未及时结转收入。未按规定计提销项税额。造成增量留抵退税不实的风险。
房地产开发企业出现非正常损失。或是存在简易计税项目。又或是有免征增值税项目。还有集体福利或者个人消费的情况。若未做进项税额转出。便会造成增量留抵退税不实的风险
房地产开发企业申请留抵退税前更正往期申报，这导致期末留抵税额变动。或者留抵退税办结后，未按规定正确调整留抵税额，进而造成增量留抵退税不实的风险。
