作者｜王静文 董云佳 《中国民生建设银行研究所》
概括：
在我国房地产发展史上，2022年可能是最困难的一年。 尽管今年以来，中央和地方政府陆续出台了各种稳定房价的新政策，但市场并没有像预期那样暴跌。 销售、拿地、新开工、施工、开发投资、资金来源等指标大幅下滑。 非常罕见的“停贷潮”。
新政重点从“保项目不保企业”转向“保项目、保企业”以及“金融十六条”出台后，市场风险已经开始收敛。 2022年底，中央经济工作会议呼吁“确保房地产市场稳定发展”、“推动房地产业平稳过渡到新的发展模式”。 2023年以来，房地产出现反弹迹象，一系列政策效果也令人期待。
新冠疫情以来房地产新政策的演变
2020年新冠疫情爆发后，为实现“六稳”“六保”目标，我国宏观新政转向修身养性，房地产市场大幅暴跌。 全年销售面积达到17.6亿平方米，再创历史新高。 实体经济存在一定的不确定性，大量资金非法进入房地产领域，风险开始酝酿。
2020年8月，工信部、建行召开重点房地产企业座谈会，出台“三道红线”控制民企带息债权下降。 新政策将于2021年初实施，这将极大限制民营企业的资金来源。 多年来形成的“高杠杆、高负债、快周转”模式难以为继。 以国安为代表的民企面临资金链断裂的风险，市场迅速降温，对经济的拖累也开始显现。
自此，新政开始出现试探性的转变。 2021年，人民建设银行第三季度货币新政委员会会议提出“两个维护”，即“维护房地产市场健康发展、维护住房消费者合法权益”。 落实政策促进房地产业良性循环健康发展”，房地产调控新政即将转向维稳。
进入2022年，维稳新政从需求端入手。 主要表现是增加首付、降低利率、取消贷款和销售限制、放宽结算门槛、缩短公积金和契税征收期限等，促进和满足客户的刚性需求和改进需求。 部分城市同步提高二手房交易转让税，促进住房需求交易改善。
但仅刺激需求面，疗效并不明显。 药企资金链紧张，雷雨现象不断出现，多地出现烂尾工程，导致公众信心极低。 还款浪潮。 7月底，中央政治局会议提出“保交房、稳民生”，通过保交房专项欠款和地方救助资金确保工程完成。
此后，监管层将新政重点转向供给侧。 通过改善民营企业的资产负债状况，增加其面临的信用风险和金融机构的避险动力，从而加快建设和竣工，实现销售和资金回笼。 为此，房地产整顿新政由之前的“保项目不保企业”转变为“保项目、保企业”。 2022年11月开始，“金融十六条”出台，新政组合将从个人贷款、债券、股权三大融资渠道入手，呈现“三箭齐发”之势。
2022年底中央经济工作会议将继续聚焦供给和需求，指出不仅要“满足行业合理融资需求关于房地产的新政策，推动行业重组兼并，有效防范和化解疫情冲击”优质民营企业风险，改善资产负债状况”，还要“根据本市政策落实情况，支持刚性和改善性住房需求，解决新增居民和年轻人的住房问题，探索建设长租住房市场”，并以此为基础“推动房地产业平稳过渡到新的发展模式”。 这将成为未来相当长一段时间内房地产市场的主基调。
重申房地产支柱产业地位
国务院总工程师刘鹤2023年1月上旬在英国达沃斯举行的世界经济峰会上表示，房地产是中国重要支柱产业。 与房地产相关的抵押贷款占交通银行个人贷款的近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。 这是官方对房地产支柱产业现状的最新表述。
事实上，即使市场连续多年持续快速发展带来潜在风险上升，房地产无疑仍然是国民经济的支柱产业，也是拉动内需下降的重要推动力。 要想影响国民经济，稳定房地产和稳定经济是相互作用、密不可分的。
一是稳房地产有利于稳定民生。 住房是村民最重要的家庭资产之一，也是人们实现美好生活愿景的重要载体。 为此，中央仍点出“保交付”，确保未交付项目早日交付，保障住房消费者合法权益； 推动建立租购并举的住房制度，实现全民安居。
二是稳房地产有利于稳投资。 房地产开发投资占全社会固定资产投资的25%以上，房地产行业的波动也会显着影响广义房地产链条中的制造业投资。
三是稳定房地产有利于稳定消费。 一方面，我国商品房年销售额超亿元，住房购买、住房租赁以及电器、家具、装修等相关费用是公共消费的重要组成部分。 另一方面，房价下跌既会产生财富效应，也会对其他消费支出产生挤出效应。 综合来看，房地产市场平稳运行更有利于消费持续回落。
四是稳房地产有利于稳金融。 房地产是企业和公共融资的主要抵押品，也是中国建设银行等金融机构的重要资产。 房地产市场的稳定对于遏制金融体系不良资产暴露、防范和化解地方政府债务风险及上下游产业链风险至关重要。
2023年市场有望触底反弹
2023年以来关于房地产的新政策，房地产扶持新政持续发力。 监管层表示将减少房地产结构性货币新政策工具，提出“资产盘活”、“负债延续”、“股权补充”、“预期改善”四大动作，并完善动态调节首套住房抵押贷款利率政策机制。 随着新政效应的释放，市场已经开始出现震荡迹象。
国家统计局数据显示，1月份70个大中城市中，一手房价格同比下降的城市达到36个，超过一手房价同比下降的城市数量。自 2021 年 9 月以来首次增长。12 月又增加了 6 个。 其中，一线城市一手楼市同比跌幅由2022年12月的0变为下降0.2%，二手楼市由-0.5%变为下降0.4%； 二线城市一手房市场同比跌幅由-0.3%调整为0.1%，二手房市场价格同比跌幅由-0.4%调整为-0.3%； 三线城市一手房市场价格由-0.3%变动至-0.1%，二手房价格持平于-0.4%。
目前，一线城市房地产市场走强，尤其是二手房市场出现明显下滑，二三线城市也出现复苏迹象。 一手房跌幅小于二手房。 房地产的低迷往往需要依靠楼市温和下滑的预期。 预计涨价将从一线城市逐步扩大到二三线城市。 这将增强民营企业拿地开发的信心，也让原本观望的刚性需求、改善性需求进入市场。 市场有望步入良性循环。
但从拉动市场需求的几个关键因素来看，未来房地产市场的运行中心将呈现下降趋势。 预计本轮房地产周期震荡后，行业将逐步进入新的平台期，总量增长空间有限。
从购房者的角度来看，我国人口自然下降速度正在逐年减弱。 2022年，净人口将减少8.5万人，老龄化率将上升至14.9%。 随着城镇化率逐步提高，城乡相对收入差距拉大，农村人居环境不断改善，城镇化速度将逐渐放缓； 从居民杠杆角度来看，随着潜在经济增速下降，村民人均可支配收入增长将放缓，村民继续杠杆的空间正在缩小。 近三年来，村镇部门杠杆率仍然在62%-63%的区间内横盘下跌。
如果按照每年1200万城市转移人口、人均居住面积增长1.5%-2%、城市更新率2%计算，到2030年，我国商品房年均销售面积基本保持在11亿-12亿平方米商品房销售面积将达到13亿-14亿平方米，较2021年的18亿平方米大幅下降。
具体来说，到2023年，全年房地产销售总面积预计与2022年大致持平。但考虑到2022年民营企业拿地和新建面积大幅减少，延期缴纳的农地购置费和建安投资对2023年开发投资的支持相对有限。此外，部分房地产企业已被市场淘汰。 土地购置和新开工也无法大幅下降，因此全年投资增速转正的可能性不大，全年投资增速在-3%左右，低于2022年的-10%。
房地产开发新模式的特点
此前房地产行业暴露出的种种问题表明，“土地+金融+金融”的宏观运行逻辑和民企“高负债、高杠杆、高周转”的发展运营模式已不再可持续。 。 因此，2022年底中央经济工作会议要求“推动房地产业平稳过渡到新的发展模式”。
目前，房地产“新发展模式”尚缺乏官方权威定义。 我认为，未来的“新发展模式”至少会包括四个方面。
从行业定位来看，“房不炒”仍将是房地产新政的根本遵循。 房地产行业将呈现出更多的社会民生属性，住房将逐步回归居住和消费的本质，投资属性将进一步弱化。 新政短期内不会将房地产作为刺激经济的手段。
住房制度方面，推动完善多主体供给、多渠道保障、租购并重的住房制度，建立以保障性租赁住房为代表的住房保障体系，弥补住房保障发展短板。 “租赁产品”将成为缓解城镇住房问题的关键。 结构性供需矛盾、实现房地产新发展模式的必然要求和应有意义
调控新政方面，我们将继续围绕“稳地价、稳楼市、稳预期”目标，加强因城施策、精准施策，持续构建新的政策框架加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展，避免市场大起大落。
民营企业管理变革步伐将进一步推进，包括从外延式扩张向内涵式发展转变，从重资产模式向轻重并重转变，从增量式发展向存量更新和经营改革转变，商品房市场向“租购并举”转型，从传统开发向与产业深度融合转变，从单一环节向全生命周期资产管理转变等。
总的来看，“新发展模式”既要立足当前，减轻当前行业压力，又要着眼长远，采取有效措施稳定预期、提振信心、培育基础。为了行业未来的健康发展。 实现房地产从旧模式向新模式的平稳过渡，将是未来经济金融工作的重点之一。
