文/克而瑞研究中心树栋老表弟
近日，有消息称上海房租有所下降。 老表弟很高兴地看到这个消息，发现平均跌幅只有0.16%。 总算一个月不到10元。 实在不值得和楼主讨论……相比Next，我更关心的是政策调控和交易市场。 2016年以来，上海一直走在行业监管的前列。 上个月，陆续出台了公证抽签、准住宅审批、二手房身份核验三项规定。 在管理新规的影响下，上海果然出现了“低迷”。 5月份房地产来访转化率，市场成交面积68万平方米，同比下降50%。
来电和来访——先于申请上升，但同时下降
市场研究离不开交易数据，但由于数据归档的滞后性，交易数据往往无法及时反映市场变化。
2016年以来上海通话量、访问量、交易量周指数走势图
注：2016年平均值为100，交易量按单位数计算。
从上图可以看出，由于月底集中备案的影响，大部分交易备案都会推迟到月底。 来电量和来访量的增长变化更加及时，且来访量尤为突出。 比如，2016年“3.25”之前，走访的“末班车”效应就已经显现，但网上备案直到政策真正落地前一天才密集出现。 又如，8月市场传言“楼市信贷收紧将于9月开始”。 访问量指数快速上涨，但交易数据直到月底才大幅上涨，数据波动延迟了半个多月。
然而房地产来访转化率，在交易量收窄的市场周期中，来电量和访问量并没有“先下降”。 以2016年第四季度为例，通话量、访问量、交易量三项指标均同步下降，且未出现一定指标。 首先发生变化的情况。
因此，为了更好地分析市场变化，老表弟觉得有必要对通话和访问数据进行分析，尤其是与交易量关系更密切的访问量数据。
访问次数与交易量之间存在显着的正相关关系。 过去一年交易转化率稳定在16%左右。
我们先看一下交易量（套数）和访问量的关系：
上海各项目近期访问量及成交量分布散点图
注：由于涉及业务数据，轴标签已删除，散点图中删除了部分项目。 下同。
可见，一方面，访问量高的项目往往成交量较大。 除2016年第三季度受市场传闻影响较大外，2016年以来各季度访问量与交易量均呈现较强正相关性。 相关系数约为0.7。 另一方面，交易转化率指标（交易量/访问量）也相对稳定。 2016年“3·25”规定出台后，转化率下降了8个百分点，但此后基本保持稳定，维持在16个百分点。 2017年一季度的增幅较2017年第一季度有所回升，但2017年二季度反弹至16%。综合以上两点可以看出，只要政策环境相对稳定，访问量和交易量一般都会保持相对稳定的水平。相关性稳定，访问量的结构性变化也会在很大程度上反映交易量的结构性变化。
访问量高的项目转化率并不高，那么访问量太高就一定不好吗？
项目访问量越高，交易量越大，但往往也更难实现高转化率。 数据似乎也证实了这一点。 对于单季度参观人数超过800人次的项目，交易转化率很难高于50%。 但考虑到开盘规模，在土地溢价的上海，更多项目仍愿意“精耕细作”。 单期销售牌照超过400套的很少。 因此，对于那些访问量超过800人的项目，将转化率指标与其他项目进行比较是不公平的。 关于访问量和转化率的关系，老表弟认为应该具体情况具体讨论。
如果我们只分析访问量小于800的项目，我们可以看到转化率分布并没有因为访问量的增加而发生明显的变化。 平均值在20%到30%之间，标准差也差不多（都在0.2左右）。 。 因此，公平地说，访问量与项目交易转化率之间并无直接联系。 而那些访问量过高（800以上）的项目，很多都因为访问量高而导致转化率较低。 相反，说明这些项目更有吸引力，更值得我们关注。
单季度访问量-交易转化率分析
注：这里的平均转化率为算术平均值
人流量大的项目多以总价低、单价低的产品为主。
以单季度访问量800为分界线，我们可以看到，访问量高的项目大多集中在低总量、低单价的产品上，这与其他项目有着明显的区别。 2017年第二季度，客流量大的项目均价为4.6万元/平方米，537万元，其他项目均价为6.4万元/平方米，1361万元。 环的分布也有明显的差异。 客流量较大的项目大多位于远郊环及外环外，其他项目则多位于外环及中外环。
不同访问次数商品平均总价变化
不同访问量产品平均单价变化
单价高的产品平均转化率较高，但总价高的产品则相反。
从单价段来看，交易转化率存在两个低点。 一种是20000-30000元/平方米，每个项目的中位转化率为14%，另一种是60000-80000元/平方米，每个项目的中位项目转化率为12%。 一方面是因为相应档次的产品供应量大，选择面广。 另一方面，对应的购房者大多是首次购房者和装修者，因此在购房选择上更加谨慎。 因此，访问转化率也较低。 交易转化率的高点出现在高单价区间。 10万元/平方米以上项目的转化率中位数为30%，明显高于其他单价段产品。 在购买门槛高、产品个性化的情况下，此类产品的购买者选择并不多，转化率自然也就更高。
受面积段分布差异影响，各总价段转化率不同：高总价段产品成交转化率不高，单套总价项目转化率中位数售价1500万元以上的仅占12%。 它明显低于其他总价段。 大量大型平层、郊区别墅项目拉低了高价产品的访问转化率。 此外，总价5至1000万的产品交易转化率也较低，仅为14%。
各项目单价及季度成交转化率
注：单季度访问量超过800次的项目已被排除
各项目平均总价及季度成交转化率
注：单季度访问量超过800次的项目已被排除
最后总结一下，在目前降温的市场状况下，访问量的先发优势确实还没有体现出来。 但相关指标仍值得关注。 例如，对于刚需产品，可以以高访问次数作为产品检验标准。 对于首次购买和后续产品变更，您需要对客户群更加耐心。 高单价的产品无需因出色的访问转化率而沾沾自喜。 。
为什么不研究一下每个总价段、单价段、环线的访问量呢？
老表弟：因为访问量和交易量是高度正相关的，所以研究结果其实和交易量分布的研究类似。 它们已经做过很多次了，意义不大。 研究访问量和交易量的分布差异，实际上就是在研究交易转化率。 这一点在文中已经提到过，不再赘述。
单季度参观人数低于800人次的项目，平均单价和总价相差大吗？
老表弟：因为豪宅项目的参观人数普遍较低，单季度参观人数较少的项目（200人以内）的平均单价和总价会更高，但差别不大。 200-800 名参观者的项目。 分别对比200-800人次和800人次以上项目，800人次以上项目的平均单价和总价仍然较低。
各项目按访问量平均成交价
随着时间的推移，各单价段/总价段的交易转化率是否发生显着变化？
老表弟：不明显。 见下图。 它基本上类似于布朗运动（不规则运动）。 总价段变化类似，不再发布。
各季度房价——访问转化率散点图
