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郑州这两个字，既熟悉又陌生。
郑州是河南省省会，但知名度却不如开封、洛阳，甚至不如驻马店那么“有名气”。 作为一个省会城市，确实很尴尬。
但如果你回顾历史，你就会觉得郑州从“郑县”变成了今天。 经过历代战乱的洗礼，在开封、洛阳两大著名古都中脱颖而出。 堪称像深圳之于广东一样的奇迹。
郑州代表的是河南，一片纯净的土地，心中有中华文明的传承。 当别人称它为“屌丝之城”时，我却给予它最高的敬意，因为别人根本不明白，像这样的城市在一个一亿人口的地方发展起来有多么困难。
然而，在时代变迁中几度迷失、几度废弃的郑州，终于在中心城市崛起的时代证明了自己。 2019年初许昌未来3年内的房价，郑州市政府正式宣布：
郑州首次晋升“GDP万亿俱乐部”，正式成为人口千万级城市。 是当之无愧的引领中原城市群的领头羊。
当然，郑州的成就与房地产的贡献密不可分。 这也是这座城市全体郑州人汗水和汗水投入的结果。 那么郑州房地产未来的潜力如何？ 郑州房价跌到什么水平？ 哪里可以买房，坐上时代发展红利列车？ 这就是我们需要努力挖掘的信息。
郑州楼市
郑州楼市上一轮房价上涨的起点是2016年7月。
一线城市房价受到限制后，需求和资金同时外溢至郑州。 再加上当时首付低、货币政策宽松，“郑纺机地王”事件直接引爆房价。
此后，各区地王频出，大型开发商纷纷抢滩郑州。 恰逢郑州城中村重大整治，释放购房需求。 房价一夜暴涨，物价一天天上涨。
均价从2016年7月的9000元/平方米飙升至2017年5月的14000元/平方米高位，涨幅达55%。
随后，经过2016年10月、2017年3月、2017年5月三轮调控政策，勉强维持上升趋势。 郑州也成为全国房贷利率涨幅最高的城市，高达30%。
2018年后，郑州、成都、西安等城市同步响应人才引进计划。 经历了上半年的短暂上涨后，下半年楼市在全国加速调控的浪潮中步入下行轨道。
（2018年郑州房价走势）
目前郑州楼市三环以内房价基本在15000元/㎡-18000元/㎡区间，三四环价格基本在12000元/㎡-14000区间元/㎡，四环外价格基本在8000元/㎡-13000元/㎡范围内。 2019年北龙湖的豪宅基本都是5万+起步。
总体来看，2017年的牛市透支了郑州未来1至2年的增长空间，几乎释放了郑州此前的刚性需求和改善性需求。 据相关报道，2017年郑州白领平均月收入为6900元/月，也就是说，一个白领家庭两人预计能买一套1平方米的房子两个月的净收入。 未来还取决于郑州未来的人口增长情况。
目前，郑州房价整体均价在13000左右。 作为省会城市，并不算太高。 虽然郑州的人均工资不高，但房子都是家里几个钱包凑的。 泡沫不大，但房价高。 跌倒的概率为0。
不过，2019年，郑州郊区市场将出现一定程度的回落，回归真实价值。 核心区将高位盘整，无市场价格，不会出现大的震荡。
值得注意的是，当前经济形势下行压力较大，各地房贷政策均有不同程度放缓。 然而，郑州的房贷利率一直是中国城市中最高的。 截至2019年1月，抵押贷款利率也保持在高位。 25%-30%。
但楼市低迷，政策放松是大概率事件。 未来郑州也将因利率的放松而不知所措。 因此，现阶段购房者不必着急。 等待利率放松再选择买房机会，可以节省装修费用。 至于放松的时间，相信很快就会到来，因为房地产仍然占郑州地方财政收入的大部分。
虽然郑州新建房和二手房的价差不大，但买房时还是应该尽量购买新建或次新房。 以后房子改善了，会比较容易卖，因为郑州的土地供应比较充足，所以人们会优先选择较新的。 的家。
潜在位置
对于郑州未来的发展方向，我们首先探讨一下郑州的地理位置。
从卫星图像中可以看出，郑州位于河南省中部偏北，东与开封接壤，西与洛阳接壤，北濒黄河与新乡、焦作，与许昌、平顶山接壤。南方。
从地形来看，郑州并不是一座平原城市。 其西南部为丘陵地带。 这是一座西南高、东北低的城市。
北临黄河，西南部丘陵，这也决定了郑州的长期发展战略只是向东。 可扩展性强，开发成本低。 开封是郑州的一个城市，拥有大面积的土地，可以实现郑州和边南的一体化，让开封城市和郑州市连接起来，这符合郑州成为中原城市群龙头的构想。
我们在《郑州市城市总体规划（2010-2020年）》文件中也找到了同样的答案。
西部新城、东部新城、南部新城、航空城……根据2010年规划，整个郑州将以“两横一纵”的空间布局拓展，使主城区可与登封、巩义、新郑连接，实现多城市联动赋能的宏伟蓝图。
（郑州市管制条例）
但我之前也说过，城市规划和企业融资是一样的。 都是讲故事的，故事和现实差距很大，每一个细节都需要大量真金白银来填补。
比如郑东新区就是郑州目前的明星区。 但它却与鄂尔多斯并称为北方“两鬼城”。 经过15年的艰难变革，才取得了现在的局面。 这也是当年的设计。 投资者持续大量投资资源的结果。
因此，预计未来10年郑州下一步的资金实力最多发展2-3个区。 并不是所有地方都适合买房，享受城市发展红利。
如果我们再研究郑州的房价，就会发现郑州的房价梯度效应特别明显，这与城市地理发展的方向不谋而合。
郑州首付第一梯队：郑东新区。
郑东新区均价21340元/平方米。 按照现行购房政策，100平方米，总价约为213万元。 首付约63.9万元，贷款约149万元，30年每月还款约9000元。 虽然同属郑东新区，但不同地区的价格差别很大。
北龙湖拥有最稀缺的资源和最好的生态。 金融岛的崛起和优质地产的结合，注定是河南省名副其实的富人区、权贵们的竞技场。 如果你想住在东区，但买不起富人区的大公寓，白沙也是不错的选择。 具有核心未来价值，均价11000，首付30万左右。
第二梯队：金水区经济开发区。
金水区和经济开发区的平均房价在15000元以上。 金水依托老城区各项配套设施，经开区受益于滨河国际新城的土地热潮。 房价跟随东区。 而且，与东区不同的是，这两个区域之间的差异特别明显。 想要在这两个地区买房的人，首付要准备55万+许昌未来3年内的房价，月供7000+。
第三梯队：关城、中原、会稽。
管城区、中原区、惠济区老城区代表。 管城区和中原区的房价差别不大。 惠济区北四环以北的房价相对便宜。 如果您想在这三个地区买房，请准备50万元的首付和6000元的月供。
第四梯队：高新区、二七区。
高新区是郑州西三环外最成熟的区域。 学校、医院等生活设施齐全，均价13000左右。 二七区是一个老区。 如果想在这两个地区买房，需要准备45万元的首付和5500元的月供。
第五梯队：中牟港区。
临港区受益于政策支持，而中牟又靠近东区，房价上涨自然不慢。 相对来说，距离主城不算最远，交通还算方便。 在此购买房产，请准备首付40万元，月供4500元。
第六梯队：荥阳市、新郑市（新郑龙湖镇应属于第五梯队）。 首付约35万元，月供约3788元。
了解了郑州现有的房价梯度后，我们再来仔细看看郑州未来最具潜力的价值区域和洼地。
首先要确立一条价值线，产业-人口-房价。 好的产业能够提供高薪就业岗位，从而吸引高素质人群不断涌入，支撑房价上涨。 从这个角度来看，未来同级别区域之间的价格差距肯定会拉大。
1、郑东新区是郑州的未来。 随着全省人才的聚集，房价必将引领郑州房价的高度。 在这个区域，无论是北龙湖、CBD、龙子湖，还是高铁板块，都具有相当的购买力。 未来可期，房价难跌。
2.古镇中，推荐金水古镇，其他的不予考虑。 金水老城作为省级核心区，一直位居郑州区域房价前列。 聚集省级优秀资源和人才，并得到学区、地铁的支持。 虽然它的价值被东区超越，但它永远会追随它的步伐。
3、北区虽然在规划和成交量上有优势，但上博的房价涨幅惊人。 但由于北方黄河的限制，且该地区的建设已经结束，土地王再现的可能性比较小。 所以，从长远来看，还是不如东区的位置优越。
4、高新区是洼地。 近两年，太多高新区集中入市，影响了部分升值空间。 但如果未来郑州能够保持较大的人口净流入，相信一些急需的人仍然会考虑高新区作为重要选择。 因为无论从居住环境还是教育角度来看，目前价格的高新区对于郑州刚需人群来说绝对是最好的选择。 在这方面，郑州高新区的区位价值与北京海淀区颇为相似。
5.警惕郊区项目的炒作价值，例如路博。 简单来说，目前价格已经透支（大概1-2年），而且距离主城太远，配套设施没有跟上。 说白了，这就是赌博。 押注未来的升值能否弥补近期地王的透支。 没人能说郑州什么时候会出台调控政策。 如果你浪费了住房配额去远郊买房，那就得不偿失了。 因此，建议购房者谨慎。
5、港区规划得很好，但还是一个独立的存在，相当于郑州的一个卫星城。 如果不在港区工作，不建议在这里买房。 从其他城市来看，第三产业区的价值和文化底蕴肯定会超越第一、第二产业，以金融、高科技、贸易等产业为主的地区房价也一定会保值增值。
6、未来，地铁将为郑州楼市带来第二波利好，这也是近期唯一的利好。 这次是2019年了。2019年，地铁5号线、2号线、地铁14号线奥体中心部分车站将投入试运营。 位于主城区的全顺上城被双地铁包围，自然会因为地铁而相得益彰。 其他地铁房屋也将越来越受欢迎，如6号线永威西郡、东林湖新天城等。
郑州的3个问题
之前说了很多郑州的好话，最后补充一下郑州的一些缺点。
目前，郑州的发展前景十分光明，但仍处于教育短板导致人才严重流失、实体企业无力的恶性循环中。
郑州高等教育严重匮乏。 郑州大学是唯一的211院校，也是一所以人文、历史、考古、政法为主的综合性大学。 为当地公共服务系统培养了多名“政大班”。 医学、化学等虽然各有特色，但与很多大学还是有很大差距。 它是一所大而不强的综合性大学，与第三产业相关的学科也只和三足猫一样好。
没有人才，郑州的企业就很难创业。 没有企业，整个城市的工资水平就会严重偏低。 这也是决定未来郑州房价天花板高度的重要因素。
郑州低层产业链的工人数量很多，或者说太多了，但中高层产业的白领，除了银行和公共服务系统外，似乎分散在各处。 从这一点来看，即便是郑州作为经济大省的省会，也显得信心不足。
依托2016年入选国家中心城市的政策，郑州引进了一些高端企业，如和晶半导体、新华三科技、甲骨文等，一些本土小型互联网企业也在当地崛起，如UU差事、一步车和DotRead技术。
但据我了解，郑州不少企业长期以来一直招不到合适的人才。 郑州能带动整个公司效率提升的高端人才少之又少。 他们只依靠因一些家庭变故而从外企大公司归来的零星人才。 在高端员工的支持下，普遍员工甚至因工资低而望而却步，选择到工资较高的城市担任同级别的普遍员工。
企业的弱势和人才流失的恶性循环，导致郑州市始终处于低水平协作模式，经济大而不精。
在郑州这座城市，最可贵的城市精神就是包容。
地处中原腹地，交通枢纽。 其所在省份位于南北分界线与第二、第三阶梯的交界处。 咸党甜党齐聚，东西方有交流。 从北到南的旅客很多，移民也很多。 所以，在郑州，无论你是南方人还是北方人。 无论你的习惯是无忧无虑还是一丝不苟； 无论你是贫穷还是富有，无论你是高官还是技术骨干，在这里你都会受到充分的尊重。
这里的人们尊重你的一切，理解你的一切。 他们不会对你的行为进行无端指责，也不会过分。 这里有无条件的宽容，没有排斥。 这就是郑州的样子。 只要有人的地方，这里就有活力，但我希望郑州能够用产业来包装这种活力，让更多的人才爱上这个地方。
