怎么样能活得比较快乐？
两个途径。
一是管理欲望；二是拼命努力，提高能力。
这两种人不论哪一种都是非常让人敬佩的，不存在高下之分。
能用自己喜欢的方式过一生就是最大的成功了。
活的痛苦的是这样一类人：
欲望非常大，并且不想让欲望降低，能力欠缺，而且没有明确清晰的目标，也缺乏执行力去改变现状从而提升能力。
这种人的具体表现是这样的：
看到朋友圈转发的那种宣扬奋斗若干年就能当上 CEO、赢取白富美、走上人生巅峰的鸡血文章，会间歇性地踌躇满志，内心会意淫出自己在职场中叱咤风云的场景，接着在未来的一周或者一个月内，每天都坚持学习，还把自己给感动了。
一个月之后，学习的动力消失了，于是开始去看一些心灵鸡汤来麻痹自己，安慰自己人生十分短暂，及时享受快乐、把握当下才是最为重要的，进而进入到一种持续不断混吃等死的状态中。
所谓废柴，
是那种把间歇性踌躇满志的状态，与持续性混吃等死的状态，完美融合在自己身上的人。
好了，学前的碎碎念已经结束，今天我们要学习一个科目，这个科目非常骚气，它就是投资性房地产。
为什么说它有股骚气呢，是因为它的计量模式能够发生变化，甚至能够依据公司的用途来变换所归属的科目，在这个变化的过程当中，公司的利润也会出现变化，正是由于它具有多变性，所以它成了上市公司用来调节利润的有力工具。文末有彩蛋~
1 望远镜
01 投资性房地产的确认
对于企业来说，存在一些房和地，它们并非用于自身使用，而是用于出租，或者是为了赚取增值溢价，这样的房和地会被归入投资性房地产。
其实在2007年之前，我国不存在针对投资性房地产的单独会计准则，投资性房地产与固定资产混合核算。2007年之后，专门针对投资性房地产的准则才开始出现。
02 投资性房地产在报表中的位置
下面是一张比较完整的资产负债表，资产负债表资产端的列示顺序，我在固定资产篇讲过，忘记的朋友可以翻回去查看。
投资性房地产是CPA会计里涉及的第四个科目，通常情况下，其变现周期较长，超过了一年，故而列示在非流动资产项目下 。
我思考之后决定，将三表联动放在每个章节结束之时，用作一个小结 。
2 显微镜
01 投资性房地产的确认
用于出租的建筑物和土地使用权属于投资性房地产，用于资本增值的建筑物和土地使用权也属于投资性房地产，不过，这两者在确认的条件上存在区别。
对于建筑物和土地使用权来说，若想要确认为投资性房地产，它们存在三种状态：
（1）已经出租的
这个简单，从租赁期开始日直接确认为投资性房地产。
（2）计划出租而尚未出租的
这个要分开看：
对于空置建筑物，它计划出租但尚未出租，对于在建建筑物，它也是计划出租但尚未出租，只要董事会或类似机构作出书面决议，该决议明确表示这些建筑物用于经营出租，并且持有意图短期内不再发生变化，那么这些建筑物即可确认为投资性房地产。
对于计划用来出租的土地使用权，并且该土地使用权还没有出租出去，这种情况下不确认为投资性房地产。
本是同根生，为啥不一样？？？
原因如下，我国对土地使用权出租有较多限制，通常情况下，不允许企业仅仅为了出租就取得土地使用权。
（3）持有以备增值后转让的
这个仍然要分开看：
对于持有以备增值后转让的土地使用权，属于投资性房地产。
而对于持有以备增值后转让的建筑物，不属于投资性房地产。
为什么又又又不一样？？
持有以备增值后转让的建筑物用通俗的话来说就是“炒房”。
炒房的增值空间，最主要的是与建筑物不可分割的土地使用权，仅就建筑物自身来说，它会随着时间的推移而老化贬值 。
北上广老破小出现翻倍的增幅，这并非是因为那些建筑物，而是因为下面的地皮（手动滑稽脸）
可能有些可爱的朋友们会说，应该有四种状态。出租可分为两种状态，一种是已经出租，另一种是计划出租。增值同样应该分为两种状态，一种是持有以备增值，另一种是已经出售实现增值。
对于持有这种疑问的老铁，我只想问一句，
已经出售的投资性房地产还是你账上的资产吗？
02 投资性房地产的初始计量
投资性房地产的获取方式有三种，分别是外购、自建和转换。不同获取方式下，其初始计量有所不同。
1.外购的投资性房地产
这个确认条件相当苛刻，它要求在买来房地产的当天，就要开始对外进行出租，或者将其用于资本增值。
要是买来后先自己使用一段时间，之后再对外出租，或者用于资本增值，那么应当先确认为固定资产，或者无形资产，等到开始出租，或者用于资本增值时，再转为投资性房地产。
外购投资性房地产的初始计量成本，是购买成本会计准则 投资性房地产，购买成本包括购买价款，还包括相关税费，以及可直接归属于该资产的其他支出。
2.自建的投资性房地产
如果一开始就明确是用于出租的用途，并且该用途在短期内不会再发生变化，那么从开始建设的时候起，就会在“投资性房地产——在建”这个科目进行核算，而不是先在在建工程中核算，等完工之后再进行结转。
在建工程核算的只是自用的房地产，而不是投资性房地产。
自建的投资性房地产，其初始计量成本是建造成本，建造成本包含土地开发费，包含建筑成本，包含安装成本，包含应予以资本化的借款费用，包含支付的其他费用，还包含分摊的间接费用。
3.由非投资性房地产转换而来的投资性房地产
这个就是先自用，后用于出租或资本增值的情形。
这里的计量很重要，所以我先挖个坑，明天再填。
03 投资性房地产的后续计量
对于投资性房地产来说，存在两种计量模式，一种是公允价值模式，另一种是成本模式。
我们之前学习的资产都只采用历史成本模式，这种模式存在很大缺陷，市场波动时会计准则 投资性房地产，历史成本无法体现资产价格变化，目前会计处理方式是，资产升值时当作没看见，资产减值时则把减值记下来。
对资产来说，它当前的市场价格更能体现其真实价值，只是很难为资产的当前市场价格找到客观的标准和依据，所以会计们才退而求其次选择了历史成本。
但是对于房地产来说，其交易极为活跃，市场价格相对客观、透明，故而允许投资性房地产依照公允价值进行计价。
企业通常应采用成本模式来对投资性房地产做后续计量，在满足特定条件时，也能够采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。然而，同一企业只能用一种模式对所有投资性房地产开展后续计量，不能同时采用两种计量模式。
企业确定投资性房地产的计量模式后，不能随意更改。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不可以从公允价值模式转变为成本模式。
这两段话可称作投资性房地产学习的关键内容，其背后蕴含着丰富的意义，接下来由我进行逐一阐释。
1.满足什么条件才可以采用公允价值模式计量？
投资性房地产所在地存在活跃的房地产交易市场，所在地一般是指投资性房地产所在的城市，对于大中型城市而言，应当是投资性房地产所在的城区。
企业能够在活跃的房地产交易市场上获取同类或类似房地产的市场价格，还能得到其他相关信息，进而据此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
为什么对于同一个企业，只能采用一种模式来计量全部的投资性房地产呢？
要是能够根据各地的实际情况来挑选不同的模式，用以计量不同区域的投资性房地产，那么估计很多被ST的企业老板会高兴得做梦都在笑 。
扭亏简直不要太容易。
A区域的房子看起来会大幅下跌，采用成本模式进行计量，设定年限为20年、30年，每年进行折旧计提即可。
B区域的房价正处于疯狂上涨状态，采用直接用公允价值模式进行计量，上涨的房价被计入公允价值变动损益，利润因此快速增长，ST帽子被摘掉，又能够欢欢喜喜地去割韭菜了。
3.为什么公允价值模式不能转为成本模式？
各位老铁可以想象一个场景，
A公司今年利润状况不好，B区投资性房地产市场价格大幅下跌，B区是高位接盘，到了年底还要确认公允价值变动损失，这对本就微薄的利润来说，无疑是雪上加霜。
此时，若能够变更计量模式，采用成本法进行计量，那么公允价值变动损失便无需确认了。更为巧妙的操作是，临近年底时再转换计量模式，如此一来，折旧也无需计提太多了。
A公司的利润就这样被挽救了。
因此这个规定的目的在于防止通过在这两种模式之间频繁转换来操纵利润，特别是防止借助核算模式转换来避免确认公允价值的下跌损失。
所以，凡事多问几个为什么，你就会发现，
自己又比过去聪明了一点点！
了解清楚大原则之后，我们来看具体的分录：
对于成本模式而言，
计量方式与无形资产、固定资产相似，需要计提折旧或者摊销，若存在减值迹象，还应当计提减值。
1.计提折旧或进行摊销时
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
2.计提减值准备时
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
3.取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
4.进行资本性支出时（如改扩建）
借：投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
在建期间不计提折旧或摊销
5.进行费用性支出时（如日常维护）
借：其他业务成本
贷：银行存款
比较特殊的是折旧（摊销），还有费用性支出，它们所放入的利润表科目是其他业务成本。
这里主要体现的是配比的思想。
CPA教材假定企业是生产性企业，出租房地产属于日常业务里的非核心业务，故而租金收入被计入其他业务收入，与其他业务收入相匹配的成本是其他业务成本也就是出租成本，出租成本包含折旧以及一些维修支出。
对于公允价值模式而言，
1.公允价值上升
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
2.公允价值下降
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产——公允价值变动
这笔公允价值变动呈现出浮盈或者浮亏的状态，税务局不认可这种情况，不会针对其进行征税，而这正是产生“递延所得税资产（负债）”的缘由 。
3.取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
4.进行资本性支出时（如改扩建）
借：投资性房地产——在建
——公允价值变动（也可能在贷方）
贷：投资性房地产——成本
5.进行费用性支出时（如日常维护）
借：其他业务成本
贷：银行存款
准则规定，不对以公允价值模式计量的投资性房地产计提折旧，也不计提减值，原因是这一年该投资性房地产的损耗，已全部体现在公允价值变动之中了。
投资性房地产后续计量模式的变更
准则不允许从公允价值模式转为成本模式，因此这里仅涉及从成本模式转为公允价值模式的处理：
以成本模式转为公允价值模式，这应当作为会计政策变更来处理，要将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额进行调整，调整的对象为期初留存收益。
借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）
投资性房地产存在累计折旧（摊销），这是原投资性房地产已经计提的折旧或者摊销 。
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（原价）
利润分配——未分配利润（或借记）
盈余公积（或借记）
为什么要对期初留存收益进行调整，而不是将其计入当期的公允价值变动损益呢？
若这种转换能够对当期损益产生影响，也就是计入公允价值变动损益，那么就极易操纵当期利润了。
房价已经大幅上涨，公司处于缺少利润的状况，此时转换一下计量模式，很快就能获得几个亿的利润！
准则为防止公司随意调节利润可谓费尽心思，即便准则规定转换计量模式只能调整留存收益，不能影响当期损益，然而这种计量模式变化对上市公司而言仍存在获利空间 。
各位老铁不妨思考一下，变更的时候，会增添巨额的未分配利润，进而能够有效降低公司的资产负债率，为后续的融资营造有利的报表条件，并且变更之后，无需再计提折旧和摊销，房价的波动能够计入公允价值变动损益，借此调节利润！（准则仅规定变更时不许计入当期利润，变更后就管不着了）
对于后续计量模式的变更，我这儿有个例子，把它作为一道思考题留给各位朋友，大家能够思考一下这个分录该怎么写（检验你们学习成果的时候到了！）
某上市公司在2017年发布公告，称公司决定对持有的投资性房地产的后续计量模式进行会计政策变更，目的是更加客观地反映公司持有的投资性房地产的真实价值，增强公司财务信息的准确性，此次变更为由成本计量模式变更为公允价值计量模式 。
会计政策的变更日期是2017年7月1日，追溯之后对报表产生了如下影响：
会计
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结尾的分割线
投资性房地产的转换和处置等明天的文章吧~
