[id_214290490][id_688733475]
此时正值楼市“金九银十”交替的时候。在过去的一年里，全国一、二线城市楼市迅猛上涨，这使得许多人“措手不及”，并且楼市过热还迎来了政策的调控。自9月30日晚间起至10月6日，在短短七天时间里，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布新的楼市调控政策，昨天珠海、东莞和福州三座城市又重启限购限贷，再加上严格进行楼市管理的惠州，本轮全国加入调控行列的城市达到了19个。分析人士指出，这表明自去年“330”楼市新政以来，全面宽松政策迎来了转折点，楼市可能会降温 。然而 ，随着楼市降温，资金去向何方，又成了新的焦点 。
4座城市加入调控大军
在北京发布楼市新政之后，多个城市纷纷紧跟其步伐，这股调控浪潮或许还会持续下去。昨天，珠海加入了十一长假期间的限购城市大军，东莞也加入了，福州同样如此。昨天凌晨，珠海市政府出台了楼市新政，宣布从即日起执行限购限贷政策。今年4月珠海宣布取消限购，距离现在还不足半年，如今珠海再次重启限购，以此来应对楼市的上涨 。按照新规，即日起珠海市执行住房限购政策，对本市户籍居民家庭中拥有3套及以上住房的，对非本市户籍居民家庭中拥有1套及以上住房的，对无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房。相关数据显示，截至今年9月，珠海仅有160多万人口，常被列入三线城市，但其房价已超过广州，涨到了18988元/平方米。
昨天傍晚 东莞出台限购政策 自2016年10月7日起 在东莞市行政区域内 对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭 暂停向其销售新建商品住房 对拥有1套住房 无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭 以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭 暂停向其销售新建商品住房昨天晚间，福州宣布停止向3类家庭出售144平方米及以下的商品住房，福州成为国庆期间第18个限购城市，其后，惠州于昨日夜间出台楼市调控措施，要求预售商品房时应当取得商品房预售许可证。
还有哪些城市可能跟进限购？
业内人士进行分析，在未来，像石家庄、青岛这些城市，房价涨幅比较快，它们仍然存在出台限购政策的可能性。
实际上，自2010年至今，中国楼市在政策方面经历了一系列变化，先是实施限购，而后取消限购，如今又重回限购，走过了一个政策循环。在楼市高峰时期，全国共有46个城市执行限购政策，随后这些城市陆续取消限购，仅剩下北京、上海、广州、深圳以及三亚仍维持限购状态，而现在众多城市再度进入限购行列。
业内人士分析称，从后续市场走向看，石家庄限购可能性比较大，青岛限购可能性比较大，昆山限购可能性比较大 。这些城市有一个共同点，从地理位置上看，它们要么是经济发展比较不错的重点二线城市，要么是位于一线城市周边的城市 。其次，这些城市楼市已经趋于活跃，并且房价增幅过快 。因此，这些城市都有可能出台各类版本的限购做法 。
中原地产首席分析师张大伟觉得，各地集中全面出台政策，主要是二线城市，且基本是前期房价涨幅较高的城市。从出台政策的城市特点能判断，未来还有多个城市会出台调控政策。最后可能会有15至20个城市形成本轮调控政策风暴。
不过，一些城市楼市火爆，而一些城市仍面临降库存压力，未来有望出台宽松政策，比如沈阳等城市。因此，未来整个楼市调控将更多呈现“因城施策”样态，逐步向中央“一城一策”调控思路靠拢。
密集调控政策下房价会降吗？
国庆期间，各地纷纷出台楼市调控政策。刚需人群在问，投资人群也在问。他们似乎都在问同一个问题：“十一之后房价会降吗？”
易居中国研究院智库中心研究总监严跃进觉得，中国楼市政策的拐点在今年第四季度已正式开始，市场拐点会在明年出现，2017年第二季度部分城市或许会有“量价齐跌”的情况发生。不过必须意识到，此类市场拐点是周期性的，并非实质性的下跌。
张大伟觉得，这一轮新政策主要针对投资客以及外地户籍购房者进行打击 。就目前情况来看，这一轮收紧政策 ，北京已近乎恢复到2014年“930”前的政策压力 ，其他城市虽说力度相对宽松 ，但针对外地户籍的购房资格和信贷资格也开始收紧 。
张大伟认为本轮调控有政策效果，房价并非一直上涨，在2014年房价是跌的，在2011年房价是跌的，在2008年房价是跌的，在2005年房价也是跌的，如果房价再次上涨，房地产政策全面回归到2014年的情况是有可能的，所以投资需求基本已到变现的时候了。
私募人士：楼市资金开始转战A股
北青报记者身边有好几个80后在北京漂泊，他们在北京奋斗了很多年，工作兢兢业业，手头积累了几十万。按照中国传统的想法，这个时候正是买房成家立业的时机。
北漂小李来自山东枣庄，他手头存了30万，小李表示还有一个选择，那就是把这30万投入股市。在楼市密集限购的情况下，或许资金会流向股市。至少不用杠杆，要是楼市下跌，以他的杠杆比例，他很快就会沦为负资产人群 。
国庆假期期间，有私募人士在微信朋友圈称，楼市资金开始转向A股市场。在近期发行的私募产品中，不少认购者是从楼市撤出的投资者。另外，据中国结算公司数据，8月持股超1亿元的超级散户已开始悄悄入场，比7月增加174人 。
北青报记者还留意到，有人在高价抛售房产，就连上市公司也纷纷加入“卖房”行列，其中包含一些上市公司。据不完全统计，今年以来有76家上市公司发布了房产交易公告，这些上市公司扎堆卖房，有的是为了保住业绩，有的是为了保住上市地位。
有私募人士觉得，楼市密集调控政策颁布后，这时的股市比楼市更具安全性。当下处于资产荒的状况下，楼市和股市都是市场资产配置的主要目标，当然楼市和股市的市场需求群体不一样，市场功能定位也不同，不能轻易进行对比。所以，市场风险以及对风险的承受能力依旧是需要考虑的首要因素。
对于刚需人群而言，买房的时间点可能并非首要考量因素。大概没人能够精准预测房价的涨跌情况。然而对于那些以高杠杆方式投机房产的人来说，风险或许正在逐渐靠近。
限购城市调查：
一线城市人口回流推高二线城市房价？
合肥是中部的二线城市，最近半年，合肥与厦门、南京、苏州等四个二线城市，因房价上涨速度过快，被业内称作“房价四小龙”，且合肥的涨幅在“四小龙”里排名首位，合肥房价的迅猛上涨令许多老合肥人直呼“看不懂”“措手不及”，十一前夕，北京青年报记者前往合肥，对火爆的楼市展开了调查。
一线城市买不了回老家也吃力
9月24日，合肥最贵豪宅“融创合肥壹号院”首次开盘，这在合肥引发了抢购，开盘当日1小时就产生了6亿的销售额。此前大半年时间，合肥楼市正面临一轮上涨，多数刚需盘在合肥“开盘即售罄”，多盘一房难求，许多开发商纷纷将合肥列入新进城市名单 。在不到一年的时间当中，合肥的房价出现了上涨情况，其均价从六七千元涨至一万三左右，涨幅接近翻倍 。
李刚化名，老家在蚌埠，大学毕业后选择在深圳工作，十一前夕赶到合肥看房，因深圳楼市暴涨，原打算在深圳买房的他对在深圳置业不抱希望，和家里人合计后，将目光投向家乡省会合肥，大学毕业四年的他积攒了约30万元作为买房首付钱。
在合肥蜀山区的一家房产中介门店，李刚对北青报记者表示，一年前在合肥，这个首付能买个好地段大两居的新房，现在看了一圈，却发现30万元的首付在合肥已没有任何选择余地，只能买二手房中的小两居了。
李刚称，有不少像他这样的人，老家在安徽，工作地点在北上广深等一线城市，然而一线城市的房价以及严格的限购条件，致使他们失去了买房资格，于是他们把目光投向老家的省会城市，可结果发现，在老家的省会城市买房也变得很困难了。
合肥周边城市房价还在跌
合肥蜀山区不动产登记中心有一名工作人员，其向北青报记者透露，过去一年合肥房价急剧上涨，除投资客炒作外，像李刚这类在外地尤其是一线城市工作的人员回流，也是重要因素。安徽外出务工人员数量庞大，他们回安徽买房时，首先会考虑合肥 。这使得合肥的房价急剧上涨，然而周边距离仅几十公里至上百公里的城市，像蚌埠、芜湖等地，其房价不但没有上涨，反而出现了下跌。
合肥出租车司机高师傅表示，房价成了合肥热门话题。近几个月，常有很多来自安徽其他城市的年轻人，从机场或高铁上车后，就让他送到售楼处。这些年轻人是安徽人，却从未到过合肥，第一次来就是为了买房。
高师傅向北青报记者表示，他是老合肥人，对合肥房价上涨有些“措手不及”，高房价在这个城市引发了广泛争议，特别是合肥周边地区尤其是农村来的大学生，毕业后根本买不起房，一些农村家庭四五口人在合肥打工，只为供一套房子 。许多准备买房结婚的年轻人，因房价在短时间内急剧上涨，常常买不起房了，婚事也因此告吹。民政局如今出现一种怪异现象，结婚的人减少了，而离婚买房的人却排起了长队。
4000元月收入如何支撑一线房价
高师傅觉得，合肥的房价存在很大泡沫，原因主要是合肥的收入水平无法支撑这样的房价 ，合肥一般较好的工作收入大概在4000元左右 ，很多人的月收入在两三千左右 ，所以说合肥虽是二线城市 ，但其房价却达到了一线城市的高度 。
9月，合肥楼市行情仍在持续。就在合肥最贵豪宅开盘的前一天，合肥土地市场再度令行业震惊。9月23日，合肥举行大型土拍，此次一次性集中出让11宗地，共计1050.52亩，起始总价达47.6亿元。经过激烈争夺，万科有所收获，绿地有所收获，保利有所收获，融创有所收获，海亮有所收获，文一有所收获，11宗地都溢价成交，单日土拍收入168.81亿，上述土地平均溢价率约为250%，其中3块土地拍卖溢价超过300% 。
直到10月2日，政府采取了调控措施。合肥紧急出台楼市新政楼市新政一月内 7家上市公司卖房，从供应、限价、限购、约束恐慌等多方面进行调控。其中包括提高首付比例，明确增加供应，针对预售价格进行管控等。该新政堪称二线城市中最严格的政策之一。
对话张大伟：
本轮市场走势消化了过去2年积累的刚需
对话方：中原地产首席分析师张大伟
北青报提问，为什么这些政策集中在“930”前后释放，尤其是在国庆假期这几天释放？
张大伟表示，从各地全面出台政策的情况来看，这些城市基本都是前期房价涨幅较高的城市。从出台政策的城市特点进行分析，可以判断出，未来还会有多个城市出台条款政策。最后，有可能会有15至20个城市参与本轮楼市调控。
北青报：哪些城市楼市可能会最先出现回调？
张大伟表示，从房价走势来看，这一轮房价上涨速度太快楼市新政一月内 7家上市公司卖房，投资需求过于集中，因此导致很多城市存在回调的可能性。不过从可能性角度而言，越是核心区域、越是核心城市，越不容易下跌。这是由于银行对这些区域的信贷支持力度最大 。
北青报：就某个城市而言，哪些房子投资风险较大？
从过往历史情况来看，存在这样一些区域，房价上涨速度最快，同时公共设施还不完善，一旦市场降温，就会出现投资客的踩踏效应，像一线城市的辐射区就是如此，投资房产时，最关键的并非看在纸面上赚了多少金额，而是要看是否能够实现变现。
北京青年报称，今年以来，各地频繁拍出高价地，这些高价地会受到影响吗？
张大伟表示，2016年全国出现了210宗高价地地块，在限价以及楼市降温的情况下，这些高价地很可能出现群体性烦恼。
北青报称，全国密集出台楼市新政，当下有观点认为房价已至一个拐点，对此你怎么看？
张大伟表示，房价上涨的涨幅拐点已经到来，若想房价跌价，仍需看信贷情况。你能够观察货币基金“余额宝”的收益率，要是其持续上升，那么房价的拐点也即将来临；要是收益率平稳，房价在短期内不会下跌。
北青报：投资客是不是该卖了？
张大伟表示肯定。12月美联储是否加息会对中国信贷政策起到决定作用。并且若美联储加息，那么这一轮市场爆发基本上就能判定到达顶点了。
北青报：刚需人群现在入手是否合适？
张大伟表示，买房可看两个指标，一是有学区，二是有地铁，对于刚需人群而言，这两类房产仍具备购买价值。此次大户型遭到全国范围的“围剿”，调控针对投资投机的意图十分明显。若是换房的情况，连环单需留意控制交易时间。
北青报：中国房地产的周期轮还在吗？
张大伟认同现在很多人所说的大周期未结束的观点，中国存在户籍城镇化率和实际城镇化率之间接近一亿人口的差额，也就是说，这些人已生活在城市，却没有城市房产，高房价是影响落户的最主要原因，本轮市场走势的爆发在很大程度上消化了居民储蓄和过去两年积累的刚需，所以有短期调整的必要。
