随着房地产市场去化速度的减缓，刚需购房者对房价的敏感度较高，因此，刚需型住宅项目通常通过降低售价的手段来吸引潜在买家，这一策略恰好是惠州临深区域住宅项目降价销售的核心原因。
近期，媒体报道指出，惠州大亚湾海伦堡·臻悦府项目房价低至五折出售，这一大幅优惠吸引了众多关注。对此，5月21日，惠州大亚湾开发区管委会城乡建设和综合执法局回应媒体，指出网上传播的5折折扣信息存在误解，实际上，臻悦府项目中的部分楼栋由于交付标准由精装修改为毛坯，导致备案价格进行了相应的下调。
尽管官方对上述五折促销房产的解释是误解，然而实际上，自2021年下半年众多房地产企业出现债务违约现象以来，降价销售房产已逐渐成为惠州房地产市场的常态，而整个市场普遍以折扣价出售房产，这一点已无需争议。
折扣中的惠州楼市
近期，位于惠州市惠阳区淡水片区的东方铂悦府项目备受关注，该区域紧邻深汕特别合作区，吸引了众多深圳购房者。据悉，该项目的开发工作已接近尾声，共有14栋住宅楼，在售房源已进入准交付阶段。自5月19日（周五）起，该项目推出了难得的优惠政策。
2017年年末，我成功售出该项目的住宅单元，成交价达到每平方米1.5万元。到了2021年和2022年，该项目的售价依然维持在每平方米1.5万元上下。然而，目前该项目的售价已经下降至每平方米约9500元，并且购房者还能获得一个价值在6万至10万元之间的车位。据房产中介透露，在降价后的5月20日（周六），该楼盘单日成交量高达六十套。依据中介所提供的信息，相较于原先的每平方米1.5万元，现在的价格已经降至每平方米9500元，降幅高达36.7%。此外惠州大亚湾海伦堡房价，依据房产中介精确核算的数据，东方铂悦府项目中的某套住宅，原价达123.6万元，降价后仅需89.2万元。若再加上6万元的车位费用，整体价格相当于打了七折。此外，值得注意的是，该房源的首付仅需略超过两万元。
然而，在5月22日的下午，记者就东方铂悦府项目的优惠力度进行询问，得到的答复却是“已暂停”。前一天刚刚被叫停，原本这两天我手头上的几位客户都打算来实地考察。老业主们因为购买价格较高，加之没有赠送车位，内心感到不公，正在激烈地表达不满。那位中介人员进一步补充说。同时，惠民之家官网上也显示，许多房源的销售状态已变为“不可售（锁定）”。
该项目的房源已被限制交易，这可能与惠州市惠阳区住房和城乡建设局于5月21日发布的《关于规范房地产市场秩序、严格打击非法销售活动的通知》存在关联。该文件明确指出，任何房地产开发企业或中介机构在商品房买卖过程中不得采用首付贷、退还首付、零首付等手段，亦不得通过中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、散布不实信息等违规方式进行销售；同时，对于因违规销售行为引发的集体访诉事件，将进行严格追溯，对造成不良影响的企业，将关闭其网上交易系统（即锁定交易），一旦查实存在违规销售行为，将依法进行责任追究。
除了提到的东方铂悦府项目之外，惠阳区淡水片区内的另一住宅项目——中洲河谷花园，其价格同样享有诸多优惠。据5月22日该区域房产中介向记者透露，目前中洲河谷花园的二期住宅正在销售中，其折后毛坯房的平均价格介于7500元至8500元每平方米之间。值得注意的是，惠民之家网站的信息显示，中洲河谷花园二期的住宅备案价格大致在每平方米1.4万元上下，而最低的备案价格更是不低于每平方米1.2万元，换句话说，该项目的购房者至少能够享受到七折的优惠。
惠阳区的万城名座项目，房产中介向记者透露了相关信息。据悉，该项目的备案价格大约为1.7万元每平方米。经过优惠活动，单价已经降至1.3万元每平方米。这一降价幅度高达23.5%。
今年四月，惠州房地产市场出现下滑惠州大亚湾海伦堡房价，成交额较上月下降了40%，而供应量却是成交量的两倍。市场普遍预期将进一步走低，导致商家大幅降价。广东省规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，惠州多数楼盘为大型项目，在过去两年市场行情较好的时期，开发商的盈利得到了保障，这也为近期的大幅折扣奠定了基础。然而，大规模的折扣并不意味着开发商将面临亏损。这同时也表明，开发商意图通过降价销售来迅速回笼资金，对市场的未来前景并不抱有极高的信心。
曾经“以量取胜”
在广东地区，惠州房地产市场长期依赖数量优势。根据乐有家提供的数据，从2017年到2020年，惠州新建住宅的年销售量始终保持在13万套以上，尤其在2020年市场行情尤为旺盛，销量更是攀升至15万套。与此同时，惠州的常住人口达到了606万。相较之下，同年的深圳常住人口高达1763万，但新建住宅的成交量却仅有4.5万套。
深圳与惠州两地房价存在显著差异，加之惠州紧邻深圳的地理位置，使得深圳购房者成为惠州市场的关键力量。根据乐有家研究中心的数据，2020年上半年，惠州一手住宅成交中，深圳购房者所占比例高达62%。特别是大亚湾、仲恺、惠阳等区域的楼市，深户购房者的比例尤为突出。网上甚至流传着这样的戏谑之言：“一旦踏入深圳，便成了惠州的一员。”
深圳市场的购买力对其至关重要，因此在全国房地产市场普遍走低、深圳房地产市场去化乏力的情况下，惠州房地产市场也遭遇了波及。具体来看，2022年，惠州市新建住宅的成交量达到了57041套，这一数字与2021年全年相比下降了近42%。
在房地产市场普遍呈现下降趋势的背景下，2022年，惠州对房地产政策进行了多次调整与优化。2022年4月，惠阳和大亚湾地区解除了购房限制；到了8月，首次购买普通住房的首付比例降至了20%；11月，二手房的“带押过户”交易模式得以顺利实施；自今年年初起，惠州多家银行将首套房贷利率下调至3.9%，部分银行甚至降至了3.8%的最低水平；此外，惠州市对实施了近6年的限售政策进行了调整，将原本的3年限售缩短至1年。
自今年起，随着春节和疫情等不利因素的逐渐消散，深圳房地产市场呈现出间歇性的升温，惠州市场亦迎来了短暂的春天，3月份一手住宅的成交数量攀升至9400套。然而，这种上升态势并不强劲，进入4月，惠州一手住宅的成交量便有所下降，降至5687套。
惠州楼市成交量未达预期，同时库存量也在持续增加。根据合纵联行提供的数据，截至5月14日，惠州市一手住宅的库存已达到1727.4万平方米，去化周期约为34.2个月。在这些数据中，临深区域的大亚湾片区库存量最为突出，达到了336.3万平方米。
房地产市场交易量有所减少，与市场繁荣期相比，惠州目前的房价整体呈现下降趋势。惠阳区当地的房产中介向第一财经透露，淡水片区的地理位置相对较为偏远，当前该区域的房价经过折扣后普遍在8500元至10000元每平方米之间。相较之下，大亚湾由于距离深圳更近，其房价目前每平方米在1.2万元至1.4万元之间。然而，在大亚湾片区，过去的房价曾一度位于1.8万元至2万元每平方米的区间。
