惠州大亚湾
打响第一枪？
按备案价4.8折卖房，前所未闻之事出现了！
惠州大亚湾近期涌现出一处“降价力度最大”的楼盘，这一现象几乎刷新了该区域的最低价记录。该楼盘低楼层的价格大约在6800元每平方米，而中高层的价格则在7000至7200元每平方米之间。
该住宅项目位于大亚湾，名为海伦堡·臻悦府，据其工作人员透露惠州大亚湾海伦堡房价，该项目的备案价格已经降至每平方米9000至10000元。即便以这个备案价格与目前的售价相比较，实际上也已经下降了大约三成。
发稿之际，作者访问了大亚湾房产管理局的官方公众号进行信息检索，遗憾的是并未找到该项目的备案价格信息。然而，在惠州当地的房地产资讯平台惠民之家上，作者发现该项目的备案价格为每平方米14741元，这一价格与报道中提及的备案价相符。
请注意，备案价格依据的是2010年国家发改委颁布的《商品房销售明码标价规定》。这一规定要求，一旦房产开发项目获得预售许可证或完成现房销售备案，开发商必须在规定期限内全面公布所有待售房源，并依照规定提交价格申报，实行明码标价。按照原则，商品房的售价不应超过备案价格，而价格降幅则由各地自行制定。
大亚湾位于临深片区，与深圳市坪山区相邻，至市中心的车程不过一小时。目前该区域的成交价格普遍在1.4至1.7万元每平方米。这样的价格下调，政府方面会如何作出回应呢？
报道中指出，大亚湾房管局的工作人员作出回应，表示房地产企业降价系市场自主行为，但明确规定降价幅度不得超出备案价格。只要企业手续完备且不存在其他问题，便能够顺利完成网上签约。
惠州楼市已明确划分为市场行为，这表明政府与市场力量，即“看得见的手”与“看不见的手”，正发挥着各自的作用。其中，市场力量正凭借其无形之手进行调节。
颇具意味的是，在5月20日这一时点，恰在上述楼盘降价销售的消息公布之后，惠州市惠阳区住房和城乡建设局发布了《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》。在这份通知中，对开发企业和中介机构在商品房交易过程中出现的首付贷、退还首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为进行了明确指出。
惠阳区和大亚湾实质上是两个不同的区域。大亚湾作为惠州的经济技术开发区，尽管在行政划分上尚未与惠阳区分离，但它们的管理权限是相同的。所以，惠阳区发布的这份文件并不能对大亚湾的房地产市场产生影响。此外，该文件也未包含有关“限制备案价格降幅”的任何内容。
惠州对楼市的放松，并非突然。
在上个月的28日，惠阳区住房和城乡建设局已经发布了关于全面推广购房优惠政策的通知，该通知中特别指出，对于在惠阳区内购置商品住房的城乡居民，将提供特别优惠价格和团购折扣，这些折扣优惠力度之大，甚至可以低至八折。
根据不完全的统计，自本年度起，大约有20个城市推出了“购房团购”的相关政策与活动，具体包括：
广东惠州、浙江杭州、四川资阳与内江、福建宁德以及河南的驻马店、荥阳、济源、漯河和洛阳，安徽的亳州、铜陵、滁州，江苏的盐城，陕西的安康，吉林的长春，以及新疆的乌鲁木齐等地。
许多城市在推出的购房团购政策中，普遍传达了“团购时的优惠价格不会被纳入备案价的跌幅比例计算”这一信息。这些优惠的幅度各异，有的甚至达到了备案价的85%以上，有的则至少是备案价的80%。
然而，从整体上看，惠州此次发布的被定性为“市场行为”的“核心中的核心”信息，其冲击力依旧强劲。
面对降价行为
部分城市维持限跌令
与上述城市不同，不少城市依旧在维持限跌令。
比如，近日广泛传播的昆山限跌令。
据相关报道，昆山市内两处住宅项目推出了极具吸引力的折扣，售价降至原价的七成。然而，当地相关部门迅速以公文形式对其进行了定性处理，认为其行为属于擅自大幅降价销售，严重扰乱了房地产市场的正常秩序。为此，已暂时停止了相关项目的网签手续，并将该开发商的不当行为记录在了年度诚信档案中。
这并非孤例。根据不完全的统计数据显示，仅2021年一年，全国就有23个城市实施了限跌措施；而在2022年的5月至12月期间，接近20个市（县）也相继推出了限制商品房成交价格下跌幅度的相关政策措施。例如：
山东省的菏泽市和聊城市，湖南省的岳阳市、株洲市、永州市、张家界市，江苏省的江阴市、徐州市、泰州市、扬中市、南通市，湖北省的鄂州市、孝感市，云南省的昆明市，河北省的唐山市，辽宁省的沈阳市，河北省的张家口市，安徽省的安庆市，浙江省的湖州市，陕西省的汉中市，福建省的平潭综合实验区等地。
实施限跌令的必要性主要体现在三个方面：首先，防止房价大幅下跌，以免引发老业主集体要求赔偿；其次，确保市场预期保持稳定，否则将影响未来的房屋销售和土地交易；最后，对为房地产市场提供支撑的银行来说，限跌令无疑增加了他们的负担，因为银行承担了大量的住房贷款业务。
此外，我们注意到实施限制房价下跌政策的地区，多数为人口大量外流、经济增长迟缓、缺乏一二线城市辐射和溢出效应的三四线城市。这些城市的新房销售周期显著长于那些级别较高的城市。在这些地方，不动产不仅缺乏投资潜力，开发商也在纷纷抛售并撤离。
这给我们什么启示？
显而易见，一二线城市与三四线城市在房地产市场上的差距将愈发显著。那些新房销售周期较长、库存量大的三四线城市，其投资价值将逐步降低，而一二线城市的不动产，得益于经济的持续增长和人口的不断涌入，不仅适合居住，也具备投资的双重特性。究其本质，这种现象与“马太效应”有着异曲同工之妙，即强者愈强，弱者愈弱。
然而，从另一个角度审视，大多数三四线城市的不动产并不适宜作为投资对象，它们更倾向于体现居住功能，这或许正是当地居民感到幸福的原因所在。
惠州楼市
自住属性大于投资属性
一个基本的判断是：惠州楼市的自住属性大于投资属性。
作为深圳都市圈的核心城市，惠州成为了众多深圳购房者考虑的优选之地。同时，深圳地铁的规划延伸至惠州，这也使得惠州备受瞩目。
深圳都市圈，作为广东省构建的五大都市圈之一，将东莞与惠州纳入其核心区域。去年，已有报道指出深圳已将深圳都市圈的发展规划提交给广东省，不过截至目前，该方案尚未正式对外公布。深圳都市圈的规划制定惠州大亚湾海伦堡房价，将在很大程度上左右着临深片区的投资机遇。毕竟，方案中所提及的重点发展区域涵盖了众多备受瞩目的要素，诸如交通轨道的关键站点，还有教育、医疗以及商业等关键资源的合理布局。
那么，惠州应该怎么买？
总的来说，对于众多深圳市民来说，选择轨道交通出行无疑更加便捷，然而惠州地铁项目目前看来并无希望，因此大家更应将目光投向那些相对更具价值的市域铁路线路以及城际交通站点。
惠州地铁为什么没戏？
在此之前，深圳市已对外宣布，地铁14号线和16号线将延伸至惠州，并且惠州方面也对外发布了相关延长线的站点信息。然而，在2022年深圳地铁发布的第五期规划方案中，并未将14号线和16号线的延长线包含在内，尤其是备受关注的14号线延长线并未被纳入规划。
实际上，中央对地铁项目的申报审批标准日益提高。不仅要求GDP、地方财政收入、城区常住人口等关键指标达到一定水平，还特别强调两项与人气相关的指标：一是地铁线路在建设初期的客流量需达到每日每公里0.7万人次以上，二是远期客运规模需达到单向高峰小时3万人次以上。尽管惠州的GDP、地方财政收入、城区常住人口等硬性指标均已达标，但在人气指标方面，达标难度相对较大。
当然，这样的分析只是基于某些特定指标，我们更需站在经济、社会的广阔背景上进行深入思考。近年来，地方政府依赖的土地财政手段已显乏力，负债率急剧上升，在这种背景下，各地纷纷竞相推进地铁建设，以期推动地区GDP的增长。
从地铁建设的视角来看，若缺乏充足的客流量，地铁将沦为无底洞般的“吞金巨兽”，进而可能拖垮地方政府的财政。鉴于此，对地铁项目进行严格审批，在某种程度上显得尤为必要。
在惠州，相较于其他地区，那些“确定性”较高的市域铁路线路和城际站点，成为了购房者的焦点，尤其是深圳购房者的首选目标。
我们先来仔细查看下图：
除了广汕高铁这条通往广州的线路之外，目前投入运营的厦深高铁、赣深高铁同样值得关注，此外，预计在2027年将投入使用的深汕高铁也是一个不错的选择。
惠州南站，亦称惠阳站，位于厦深高铁与深汕高铁交汇处，目前正处在升级和扩建的关键时期，同时为未来深圳地铁14号线延长段预留了相应的地铁接口。在票价方面，早高峰时段的票价设定为19元或25元，乘车时长大约为半小时。
惠州在十四五规划中明确提出，需与粤港澳大湾区、深圳都市圈等地区的铁路规划实现高效对接，并全方位深入参与“轨道上的大湾区”的轨道交通网络。此外，惠州南站周边的新城计划投资1000亿元，规划包括2个综合体育文化中心、5个文化活动中心、14所学校、18所幼儿园以及2个综合医院等配套设施，旨在将其打造成为一个集多方面配套于一体的TOD新城。
此外，深汕高铁，预计将于2027年开通运营，它将成为连接深圳市区与深汕合作区的快捷地铁线路。届时，惠州南站（惠阳站）至深圳市区的通勤时间将大大缩短。
赣深高铁上的仲恺站和惠州北站，其通勤所需时间介于33至46分钟之间，然而，票价却最低需要35元，从性价比角度来看，它们相较于惠州南站（惠阳站）略逊一筹。
最后还需强调，惠州的发展焦点集中在惠城区，而非临深区域，临深区域在基础设施建设方面的投入并不及惠城区有保障。
