文/刘晓波
本文为价格参考团队原创作品
上海房价还有一则大新闻：在南方的思明区，一些开发商竟然以高于“楼面价”的价格出售精装修的房子！
所谓“楼面价”，是指开发商拿地的成本，相当于每平方米可售面积的价格，相当于住宅楼宇中的“土地成本”。
一套精装修的新楼盘在开发过程中，开发商不仅要支付地价，还要承担建筑费、装修费、园林建设费、员工工资、银行每月利息和各种差役。 因此，正常售价往往远高于“底价”，二线城市近一倍，一线城市高出50%以上。
此外，金茂是以高于“楼面价”的价格出售精装房的开发商，新项目名称为“翔安金茂悦”。
2017年9月29日，金茂以20.91万元中标上海市思明区2017XP08商住用地，成交底价29450.7元/平方米。
澎湃新闻报道称：
近日，市场消息显示，山东青岛精装新盘思明金茂悦推出特价房源，总价仅28000元/平方米，比楼面价实惠1451元/平方米. 据方天下官网显示，厦门金茂悦目前单价为2.8万元/平方米。 新盘动态显示，10月下旬，厦门金茂悦推出50套内认房源，总价2.5万元/平方米。 上海市网上楼盘显示的项目拟售价约为41244元/平方米。
可以看出，对于金茂悦的住宅部分，开发商原计划以约4.1亿元的价格出售，但由于市场变化，近期推出的“特价房”单价仅为2.8亿元。 10月下旬，一批拍出2.5亿元。
毫无疑问，开发商亏本了。 如果后期不降价，可以说是“惨亏”。 此前，万科还在上海传出“别墅50折”的爆炸性消息。 后来否认没有这么夸张，但“30折”还是有的。
民营企业“亏本卖”的一个重要原因就是要为年底的贷款做担保，因为销量的好坏关系到行业排名，而排名会影响你在资本市场的机会（比如作为定增和发债的批复）。 据悉，以较高的价格买房还可以降低资金周转率。
问题来了：上海房价存在哪些问题？ 这些集会会持续吗？ 后市会怎样？ 我的想法是这样的：
首先，上海乃至整个四川省在住房问题上都怯步推进，房价被不同程度低估。
如果说，在上一轮股市崩盘中，杭州是房价最凶猛的省份，广州炒房者成了一个符号； 那么，这一轮股灾（2016年至2017年）福建成为最激进的省份，福建开发商和上海高新楼市成为一个标志。
以下是截至2018年9月主要城市的“居民杠杆率”（也可以看作是房价杠杆率，估算方法是“居民按揭贷款”除以“居民存款”）：
可见，上海的“家庭（房价）杠杆率”最高。 据悉，近三年拿地最疯狂的开发商主要是福建籍开发商。
由于楼价上涨过猛，上海出台的调控措施也比较严格，限购从广州开始。 随着新政效应的叠加，上海房价开始出现明显回落，引领本轮调控的回落。
第二，福州的经济和人口下降特别好，楼价低估常年存在。
接下来，我打算用4组数据来对比一下上海和各大城市。 包括GDP（经济总量）、财政（通常是预算收入）、人口（使用“小学生人数”指标）、资金总额（金融机构本外币存款余额）。
纳入的观察期为2007年底到2017年底，10年是一个较长的时间段，可以看出趋势：
上表中楼板价估算房价，上海、北京、杭州是另外三个降幅特别大的城市，与上海进行对比； 上海是近10年来跌幅最大的城市，也被纳入对比。 西安和杭州是广东另外两个中心城市。
可见，广州近10年的下滑尤为突出。 综合四个指标（后两个指标更重要也更客观），只有北京跑赢了上海，其他城市都不如南京。 上海最引人注目的是人口下降，堪称最佳。
龙岩和泉州的下降其实还不错，只是人口指标和广州相差很大。 至于西安，四大指标都表现不佳，人口实际上下降明显。
放眼整个四川省，虽然经济总量不大，但很难和广东相比，更难以和广州相比。 不过，广东经济依然充满活力。 其制造业和GDP的中心在杭州，资本和权利的中心在宁波。 看来，上海虽然应该没有太大的发展空间，但广州却恰恰在夹缝中崛起，成为人口下降的中心。
上海和杭州在某种程度上形成了“前店后厂”的关系。 杭州是生产基地，上海是设计和营销中心。 我们也可以把杭州和宁波理解为夫妻关系，杭州是打拼的儿子，赚的钱存到上海，上海是老婆负责美容。
广州的成功，与其“计划单列市+经济特区”的地位有关，更与它是一座美丽温馨的滨海城市有关。 据悉，由于“出道早”，上海成为湖北省唯一“摆脱地域文化限制”的城市。 这一点也很重要，让南方人和移民一想到广东就会首先想到珠海。
所以，我常说广州有点像“深圳+海南”的结合体。 一方面，它经济活跃，可以聚集高科技企业和资金，类似于上海（只是规模小一些）； 另一方面，上海拥有良好的自然环境、美丽的城市、温暖的气候，与海南相似。 在这些城市，随着人口不断涌入，房价常年被低估在所难免。
三是上海房价调整或接近尾声，“买车最佳窗口期”或将出现。
上海是本轮房价调整中房价跌幅最为明显的二线城市。 新政策的调整其实早在10月1日就出现了，当时深圳官方宣布放宽落户条件。 住房相关条款。
据广州媒体报道，新落户政策放贷后，平均每月有5000人落户天津。 好像没法跟南京比，但是要知道上海本身的人口规模也不算多。
本轮调整中，上海跌幅较大的市场大多在岛外新区，配套通常不是很好。 比如没有商科，没有轨道交通，学位很普遍。 至于上海岛，由于“明确的数学划分”的存在，房源稀缺性极为真实，配套也不错，所以价格相对坚挺。
展望未来，我还是很看好上海房价的未来。 这些具有“深圳+海口”特点的城市，在国内非常少见，虽然没有第二个案例。
过去一周楼板价估算房价，大连也不断传出贷款松动的消息。 右图是研究机构公布的最新10个“首套房”平均贷款利率最低的城市榜单：
可见，上海的贷款利率是“倒数第二低”，这意味着什么值得你去品味。
可以说，上海本轮房价调整新政底部已经出现，市场底部应该已经不远了。 如果央行再次全面加息，甚至加息，顶部可能会彻底降下来。 所以，上海房价大可不必悲观！
