一、宏观经济分析
为缓解城市住房紧张状况，确保流动人口的住房需求得到满足，党中央和国务院对住房租赁市场的培育与进步给予了极高的关注。住房租赁市场持续扩张，随之而来的是众多住房租赁业务的涌现。同时，为确保住房租赁市场的健康发展与秩序井然，迫切需要第三方估价机构提供高品质的估价服务。本文以住宅房屋租赁经营对估价服务之需求为案例，深入探讨了估价机构如何满足房地产租赁经营中的估价需求。
关键词：住宅房地产市场租赁经营现状；估价需求；如何服务
一、住宅房地产市场租赁经营现状
在过去的数十年间，房地产行业凭借其强大的推动力和紧密的关联性，始终充当着我国经济增长的基石。然而，在过去三十余年的时间里，房地产市场给人留下的最深刻印象莫过于其拿地、开发、销售的运作模式。这种模式极大地促进了国民经济的增长，增强了地方财政收入，提升了民众的生活质量，并重塑了城市的形象。然而，这一现象也引发了诸多社会问题，例如房价迅猛攀升，进而导致物价急剧上升，带来了一系列社会问题。与此同时，相较于房地产开发与销售市场，住宅房地产租赁市场的现状关注度和发展水平明显较低。以下，我们从几个角度对我国住宅房地产租赁市场的现状进行简要阐述。
我国城镇租房居住的人口大约有1.6亿，其中以外来务工人员和新就业毕业生等群体为主。这些群体构成了住房租赁市场的主要消费群体，同时也是推动城市经济发展的关键力量。
目前来看，主要的租赁形式包括个人拥有的住房出租，以及由专业租赁机构运营的公寓，例如you+国际青年公寓、共享际、自如、魔方公寓等，还有房地产企业自持并经营的长租公寓。
（三）租赁市场存在的问题：
在我国住宅房产租赁市场整体分析中，个人出租的住房占据了主导地位房地产经营与估价，这一现象满足了广大租房者多样化的居住需求。然而，这一领域也面临着诸多问题，诸如租赁合同未备案、恶意提高租金、租客维权不易以及二房东和群租现象等，这些问题均较为突出。
住宅房地产的租金收益随市场成熟度的提升而持续增长，城市圈中租房人口数量也随之增多。然而，即便是在北京、上海等一线城市，租赁市场的发展仍受到诸多因素的严重制约，如租金回报率偏低、业主和租客续约率不高、资金成本上升以及规模化运营机构发展滞后等。与邻近的日本相较，我国租客租赁期限在一年至五年间的比例高达47%，五年至十年的比例约为16%，然而，国内住房租赁的普遍周期大致集中在8至10个月。由于回报率较低以及规范化经营需承担的较高成本，我国住宅房地产市场的完善与进步遭遇了严峻的限制。
观察我国一线城市的市场态势，可以发现诸如you+国际青年公寓、共享际、自如、魔方公寓等具有品牌知名度的青年公寓已存在，然而，这些品牌公寓的市场渗透率仍然较低，这表明我国住房租赁市场尚存在广阔的发展潜力。在北京现有的120万套租赁住宅中，大约有40%是通过中介机构租出的，另外40%则是由二房东转租的，还有10%属于自如等品牌公寓的范畴，而剩余的10%则涉及C2C租赁市场。
长租公寓在运营过程中，往往面临供应短缺的问题，众多公寓需要排队等待入住。此外，这类长租公寓的租金普遍高于周边个人出租住宅，整体税率约为17%，这部分成本最终只能转嫁至租房者身上。因此，这也使得收入相对较低的人群不得不转向相对不规范的个人住房出租市场。
社区方面并未认可该租赁合同，这使得租客在申请居住证时遇到了重重困难，进而导致承租者的市民权益难以得到有效保障。尽管近年来“租购同权”的提议备受关注，其愿景固然令人向往，但实现这一愿景的道路，实际上还相当漫长。
某些住房租赁企业存在高价买入低价出租的现象，受到疫情冲击，一些不规范操作的住宅房地产租赁企业出现了逃逸的现象，而房屋托管及租赁经营管理方面仍存在不少问题。
尽管我们的住房租赁业务由来已久，然而观察当前住宅房地产租赁市场的实际情况，可以发现它仍处于一个相对初级的发展阶段。我们有理由相信，随着政策与制度的逐步完善，住宅房地产租赁市场将逐步走向成熟，不断完善。
二、住宅房地产租赁经营的估价需求
经过对估价业务和住房租赁市场潜在估价需求的系统分析，我们总结得出，住房租赁经营活动主要包括以下几个方面的需求。
（一）住房租赁企业融资过程的估价需求
1、住房租赁资产证券化中的估价
2、住房租赁收益权质押估价
3、住房租赁企业自持的住房等房地产抵押估价
（二）住房租赁企业股权转让、并购、上市等的估价需求
（三）新建和改建租赁住房中的估价需求
1、利用集体建设用地建设租赁住房中的估价
2、政府出让建设租赁住房用地中的估价
将那些未被充分利用或效率不高的商业、办公及工业房产，转变为租赁住宅用途时的价值评估。
（四）租赁住房运营管理中的估价需求
（五）保障性住房租赁中的估价需求
（六）住房租赁市场监测、调控和管理中的估价的估价需求
三、估价如何服务于房地产租赁经营
（一）住房租赁企业融资过程的估价需求
1、住房租赁资产证券化中的估价
国家对住房租赁市场的推动力度不断加大，资产证券化（ABS）和房地产投资信托基金（REITs）的融资手段预计将成为企业资金筹集的关键途径。评估机构能够为这些企业提供确认REITs收益模式、进行现金流估算的专业服务。
2、住房租赁收益权质押估价
在住房租赁企业利用其租赁收益权作为抵押向金融机构申请贷款的过程中，专业的估价机构能够为企业及金融机构提供租赁收益权抵押价值评估的专业服务。
3、住房租赁企业自持的住房等房地产抵押估价
住房租赁公司所持有的房产在抵押时的评估，能够为企业和相关机构提供专业的抵押价值确定服务。此类估价有助于明确租赁企业自持房屋的抵押价值。
（二）住房租赁企业股权转让、并购、上市等的估价需求
在住房租赁企业进行股权转让、并购或上市的过程中，估价机构能够向参与各方提供专业服务，包括对住房租赁企业所持有的权益、控制的资产的市场价值、投资潜力以及项目可行性的分析。
（三）新建和改建租赁住房中的估价需求
估价机构可为政府或企业提供集体建设用地上租赁用房开发建设的可行性分析，涵盖用地选址、开发模式、社会和财务评价等方面；同时，评估集体土地上租赁用房的租金合理性，为政府实施租赁用房建设计划和确定租金标准提供参考；此外，估价机构还能为政府提供出让租赁住宅用地的底价确认服务；同时，针对住房租赁企业，估价机构还能在商业、办公、工业用房改造为租赁住房的可行性研究、购买价格评估、租金确定以及改造后出租租金的确定等方面提供专业支持。
（四）租赁住房运营管理中的估价需求
评估机构能够向住房租赁运营企业提供一系列数据，包括物业租金的基准水平、租金增长的调整幅度、年度投资回报率以及财务租金的流入情况，这些数据有助于企业更清晰地制定未来的发展战略。
（五）保障性住房租赁中的估价需求
在保障性住房租赁领域，估价机构能够为政府提供一系列专业服务，包括前期保障性租赁住房的选址决策、项目可行性的深入研究、后期租金协商以及租金定价的确定。
（六）住房租赁市场监测、调控和管理中的估价的估价需求
为切实贯彻“房住不炒”等政策导向，确保住宅租赁市场的有效监管和规范，估价机构需对不同年份、区域内的租赁物业租金进行评估，并对空置期及空置率进行调研和分析。此举旨在帮助政府确立合理的租金指导价或备案机制，规范租赁平台和物业持有者的租赁活动，从而为住房租赁市场的健康发展提供重要参考。
住宅租赁市场的不断成熟与优化，使得个人和企业出租自有住房以获取稳定收益的做法日益盛行，这同时也带动了租赁估价需求的逐步上升。在房地产估价这一领域，对于大量或快速进行的房屋价值评估，普遍已经拥有了成熟的自动估价系统。以笔者所在的公司“国策易评”为例，经过国策机构多年的研发与积累，该系统已成功升级至4.0版本。估价机构和相关专家在充分了解区域状况（包括交通状况、基础设施水平、规划与发展计划等），以及深入掌握区域房地产市场（如商品住宅价格、供需关系、房价与租金比率等）的情况下，收集相关房屋租金的案例，并构建相应的租金数据库。这样做有助于提供更高品质、更高效的房地产租赁服务。我之前以住房租赁为案例，阐述了估价机构能为房地产市场租赁经营所提供的各项服务。显然，在市场不断发展的过程中房地产经营与估价，我们估价行业能够根据上述需求，持续推出多样化的新服务。我们估价人员将不断进行创新，提供专业的服务，以创造更多价值，从而为房地产租赁经营提供更加专业和更加卓越的服务。
四、结语
国家政策制度的逐步健全，预示着租赁住房市场的稳健成长，这一点是显而易见的。我国流动人口数量高达2.5亿，其中对租赁住房有需求的人群更是数量庞大。租赁市场潜力巨大，其价值丝毫不逊色于房屋买卖、转让市场。因此，估价机构需主动寻求新的市场机遇，勇于创新，以顺应时代的发展潮流。
（国策研究廖述科、刘述玖、曾富平）
