“我不知道什么时候会退出我的项目。” 4月21日，一位投资人手里拿着一份房地产信托项目材料向记者感叹。
谈及房地产信托风险项目退出的话题，北方地区一家信托公司内部人士深有体会：“从2021年下半年到现在，中小房地产公司已经爆发了一个接二连三，受托人也陆续离开信托，团队收入大幅下滑，今年的年终奖也没有拿到，明年我们很难再做新业务了，还在忙于现有业务的风险处置。项目”。
在不少房地产信托项目出现亏损的同时，房地产市场近期却出现积极变化，房地产财务数据较今年四季度有所改善。
今年11月以来，央行、银监会相继出台《关于做好金融支持房地产市场稳定健康发展的通知》等新政策，房地产市场2023年一季度市场将迎来积极变化。据央行统计，去年一季度个人住房按揭月均还款额约为5900万元，比平均水平多1900万元今年第四季度每月付款； 一季度开发按揭累计增量约5700万元； 境内可转债发行规模超过1500万元，环比下降20%以上。
值得注意的是，从2023年集合信托设立数据来看，房地产信托设立略有回升，但仍处于低潮。 “客户对投资房地产信托的热情不太高。”
经过房地产市场的起伏和三类信托业务的背景，信托在房地产业务领域是进是退，各机构又将如何抉择？
“激进”：房地产信托规模高达2.93万元
回顾信托行业的历史，从2008年刺激新政策到2018年资管新政策发布的六年，是信托行业快速发展的时期。 尤其是2010年，经济出现过热迹象，最初受到监管限制的银信合作规模迅速扩大。 此外，房地产、基建等行业处于上升周期，融资信托业务快速下滑。
中国信托业商会编制的《2022年信托业专题研究报告》提到：“2008年至2017年六年间，信托资产规模扩大近30倍，从2017年底的9500元2007年至2017年底为26.25万元，现阶段信托公司的主营业务主要是融资信托和经营管理信托。
公开披露的相关数据也印证了这一趋势。 信托业受托管理的资产规模从2010年的2.37万元快速增长至2017年底的最低点——约26.25万元； 其中，投资房地产领域的资金规模也从2010年的2351.29万元飙升至2019年二季度末的最高值——2.93万元。
规模顶峰之际，监管之风吹向房地产信托业务，收紧药企融资球阀的信号来临。 2019年5月，银保监会发文指出房地产信托融资痼疾，明确重点整治变相向房地产“输血”的行为。 7月，银保监会对部分房地产信托业务增长过快、增幅过大的信托公司进行了窗口指导。 8月初，银保监会再次发文，按月监测房地产信托业务变化情况，防止房地产信托快速下滑和风险过度积累。 此后，2020年信托业将继续压缩渠道和非标融资； 房地产行业也迎来了融资收紧的“三道红线”。
对于信托机构来说，这其实是信托地产业务第一次面临决策。 “房地产和信托就像一对兄弟，相互成就，又相互纠缠。2021年一季度左右以后，尤其是一些中小型民营企业开始爆发，房地产市场从寒冬走向了成熟期。”到初冬。” 上述信托公司内部人士表示：“此前，虽然房地产信托融资业务有限，但当时部分信托公司还抱有幻想。”
例如，记者注意到，2020年“三条红线”消息传出后，2020年8月最后一周，房地产信托募资规模激增3.52倍。 中国信托商会统计数据还显示，2020年一季度末，投资房地产领域的信托资金为2.58万元，较2019年一季度末增加2271.67万元。从整体占比来看，2020年一季度末，房地产信托占比仍为14.57%，接近基础产业产值（16.27%）。
“从民营企业的角度来看，当时民营企业通过关联公司、马甲公司筹集资金的冲动非常大。” 一位接受采访的房地产信托业务资深人士告诉记者，“在严格的监管下，一些信托公司一直在大量进行融资。比如对于‘清股实债’的房地产项目，通过设定诸如如‘资产收益权出售+回购’、业绩补偿承诺或对赌合约等，将传统的非标房地产融资业务转变为标准化的投资业务，从而规避监管对融资业务金额的限制。”
据悉，根据61家信托公司2021年中报统计，投资房地产行业的信托资产规模环比减少约4391.77万元，增长约18.23% 。 从信托机构来看，47家信托公司房地产信托业务规模环比减少，14家信托公司房地产信托业务规模环比增加。
退休：行业大哥房地产业务规模增长72%
“房地产信托在经历了以往的快速扩张之后，风险暴露、违约频发，信托公司在房地产信托业务领域面临着较大的压力。” 中信信托相关人士向21世纪经济报道记者强调。
中国信托商会公布的数据显示，截至2022年四季度末，投资房地产的资金信托余额为1.22万元，环比增长30.52%，同比增长3.52%。同比增长4.44%； 房地产信托占比8.14%，环比上升3.60个百分点，同比上升0.39个百分点。
事实上，2022年，信托行业尤其是房地产信托业务的经营环境已经发生深刻变化。 在周期、政策、监管的共振下，房地产行业急转直下：一方面房价销售增速跌至历史高位，另一方面融资端收紧力度，预售资金全面严格控制。 全面施压。 行业内激进分子率先闪避，中小民营企业频频“自爆”，金融机构逐渐退却。
平安信托最新中报也分析称：“2022年，市场信用违约事件时有发生，特别是房地产企业债权风险突出，部分信托产品出现违约、延误等情况，影响声誉。信托公司的危机，甚至成为整个行业的信任危机。 信托公司面临的风险形势更加复杂严峻。 不再仅仅是信用风险，还面临市场风险、操作风险、合规风险、流动性风险等，对信托公司的风险管理体系和风险承受能力提出了更大的挑战。 在行业风险资产加速暴露的情况下，信托公司加强了资产坏账摊销，持续盈利能力受到影响。”
如何应对违约风险、对存续项目进行风险排查，成为信托机构的当务之急。
在信托公司2022年中期报告中，两家背投公司均提到了风险化解情况。 例如，平安信托表示，定期对房地产业务进行压力测试，并成立专业的投后管理团队，定期对房地产业务进行专项检查； 一区政策”风险策略和管控预案。通过定期检查、及时审查、科学预警，及时有效化解潜在风险，创新风险处置模式，推动存量风险资产退出。光大信托披露，“近五年来，公司大力压缩大众房地产及地方城投业务规模，大众房地产业务下降了72%，大众房地产业务下降了72%。当地城市投资下降了84%。”
南方地区一家信托公司房地产业务负责人告诉记者，目前房地产信托项目的风险资产处置有几种模式：一是坏账直接转移； 另一种是抵押重整、司法诉讼、抵押物变现、参与破产等，但这种处置方式通常需要较长的时间； 三是以“债权竞价”的方式接管房地产项目的股权和经营权，成为“开发商”； 等等。
比如，2022年，中信信托将“接管”东莞市宏川房地产开发有限公司全部股权； 五矿信托将接管国安上海南沙儿童世界项目、佛山博瑞福项目、广州林西县项目三个项目的资产。 当时，五矿信托就上述举措向媒体回应称：“经过反复论证，我公司认为，取得项目公司全部股权和经营权，促进项目正常运营，是解决项目问题的最佳方案。”国家安全项目的问题。”
对于这种“以进为退”的举措，有业内人士认为，这或许是处置风险项目的更好形式，“与风险地产集团资产分离”，但最终还是要看信任公司及其股东或合作伙伴的管理能力可以使项目焕发活力。
信托机构不仅自行化解风险，监管部门也鼓励多机构联合处置风险资产。 2021年4月，银监会发布《关于加快信托公司与专业机构合作处置风险资产的通知》，鼓励信托公司与不良资产处置机构、不良资产处置机构等专业机构开展合作。信托业保障基金，采取向专业机构直接出售资产、向特殊目的机构出售资产、委托专业机构处置资产、信托保障基金公司反向委托竞价、专业机构批量收购信托业风险资产包等方式， ETC。
公开数据显示，中国信达资产管理有限公司2021年将竞购信托公司出售债务近百万元。2021年上半年，中国东方资产管理有限公司竞购原信托公司不良债权165万元，环比下降251%。
据悉，多家信托公司已与中国信托业保障基金有限责任公司开展（或拟开展）资产竞价业务、反委托竞价业务、买断竞价业务等业务。 2021年将信托计划基础资产出售给信保基金房地产销售方案范文，信保基金委托公司管理基础资产并同时清偿债务。
“但我们发现，与外部机构协商后能够继续推动和处置的项目越来越少。” 业内人士分析，一方面，不良资产处置机构可承接的资产有限； 另一方面，一些项目本身可能存在问题，比如抵押品价值不足。
上述地产业务负责人表示：“没有捷径，只能慢慢磨，要有耐心。我们都在期待着市场的低迷。”
争议：传统房地产生意能做吗？
今年11月以来，央行、银保监会发布《关于做好金融支持房地产市场稳定健康发展工作的通知》（以下简称“金16号”）等稳定的房地产政策。 迎来积极变化。央行一季度金融统计新闻发布会显示，近期房地产市场出现积极变化，房地产金融数据较今年四季度小幅改善。
对此，兴业信托相关人士分析称，这表明此前一系列稳经济、稳房地产的新政策持续发挥作用，将对库存风险化解和新业务空间产生积极影响2023年房地产信托市场。
但从2023年集合信托设立数据来看，房地产信托设立规模虽有小幅回升，但总体仍处于相对低潮。
“目前房地产金融数据多为保交楼配套资金，以工行为主。同时，一些优质民企也获得了监管部门的发债、股权融资等支持。相对而言，融资渠道有了一定程度的改善。” 资产管理高级研究员袁继伟在接受21世纪经济报道记者专访时分析：经过本轮调整，当前房地产行业出现一定程度的反弹，市场信心依然不足。 一方面信托公司风险偏好增强，另一方面客户对房地产信托投资情绪低迷。 未来仍需等待房地产行业明显好转，才有可能推动房地产信托逐步复苏。
对于传统房地产信托业务能否持续的问题，南方一家地方国有信托公司总工程师认为，可以考虑两个发展方向：一是民企优质项目具有国有、私营企业背景； 另一个是辖区内的地方国有私营企业质量项目。
对于这个问题，业内存在不同意见。 有人观望，寻找好资产、好价格； 有些人已经用“脚”投票，离开了信托行业或房地产业务团队； 一些信托机构已经做出了选择。
“公司已经没有固定的房产信托团队了，这个业务还在萎缩，没人关注。” 一位国企信托公司人士告诉记者。 据悉，也有受访者表示：“原来的传统业务部门都是全口径部门，什么都能做，就看每个团队的生存能力”； “如果传统的房地产信托业务团队难以改变，可能会被替换、优化”。 也有人指出：“目前信托公司的房地产业务应重点关注存量项目的风险化解”。
据记者了解，近年来，信托公司纷纷开始进行组织架构调整。 例如，行业前列的一家信托公司现已裁撤、合并或优化其房地产信托业务团队，如直接将房地产业务团队改为标准信托、证券投资信托、服务业务等。
新局：多家信托机构布局住房租赁市场
中报披露的信息显示房地产销售方案范文，2021年起，部分信托公司在风险管控、风险处置、未来发展思路等方面对房地产业务进行了调整升级，其中包括加强对房地产业务的管控。信用风险及其衍生风险、存量房地产开发。 可转债分析，严格控制业务发展领域和交易对手进入门槛，长租公寓、保障性租赁住房REITs等领域研究探索。
无论是新的政策导向还是市场趋势，住房租赁市场正在成为房地产信托转型发展的新业务方向。
从公开信息来看，2022年以来，建信信托、中建投信托、中铁信托、中信信托等多家信托公司也在住房租赁市场做出了重大布局动作。 例如，4月23日至25日，建信信托与建信住房租赁联合举办业务合作研讨会暨推介会，重点围绕住房租赁、私募股权、房地产投融资、证券投资、投行与服务信托、财富管理等领域开展业务合作。等领域。 3月24日，光大信托作为受托人成功实施首单保障性租赁住房融资项目。 此前，中国铁建信托宣布，2022年上半年将为多个保障性租赁住房项目提供金融服务，惠及万余户家庭。
对于信托房地产业务的方向以及布局住房租赁市场的措施，光大信托相关人士告诉记者，银监会《关于规范信托公司信托业务分类的通知》正式发布。 《通知》发布，划定了信托业务三大类、25个业务品种，并明确了信托公司未来的发展方向和工具规划。 在房地产信托领域，房地产金融环境稳定向好。 结合信托业务三类新政，信托公司在房地产领域可以发挥更加多元化的作用。 公募REITs等领域将迎来新的商机。
在袁继伟看来，这个领域潜力巨大，但对专业操作的要求更大，投资周期更长，回报可能更低。 需要专业人士的参与，并且涉及长期的筹款。 和投资研究。
“与传统商品房的发展相比，在央行、银监会《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称‘条’）的支持下， 17'）等新政策，住房租赁领域融资新政策更加圆润，市场规模有望进入快速增长通道，是传统民营企业积极谋划改革和发展的重要选择发展。” 中诚信托研究员韩明飞在《从“十七点”看住房租赁市场信托商机》的研究报告中也指出，信托公司应重点关注项目的投融资需求充分挖掘商机，通过股权投资、信托融资、资产期货等方式参与项目开发、运营或招标，严格选择项目地点和交易对手，综合考虑项目退出方式，其中住房的区位选择租赁项目尤为重要，首先，信托公司应重点关注一二线核心城市开展业务；其次，住房租赁项目的选址也应科学精准。
