同策研究院的总监张宏伟指出，环京地区吸纳了部分从北京迁移的人口，而该区域房地产市场的价格波动实际上主要依赖于这些外迁人口的购买力。香河与北京的交通距离相对较远，这一因素使得它在区域内的房价目前相对较低。此外，交通、产业等配套设施的综合考量也对区域房价走势产生了重要影响。
确实，从地理位置的角度分析，在北三县范围内，三河市与北京的直线距离大约为55公里，紧邻通州的大厂地理位置优越，而香河则相对较远，其与北京市中心的距离大约在60公里左右。
产业基础薄弱
随着距离的增加，区域对北京外溢需求的吸纳能力有所下降，与此同时，香河自身在产业方面的不足，也导致了该区域内需求增长乏力。
尽管香河拥有服务机器人和工业机器人产业园区，但其产业基础在北三县范围内相对较为薄弱。郭毅指出，在北三县中，燕郊坐拥国家级开发区，大厂则拥有影视小镇，而在广阔的产业园区内，也规划了众多科技创新基地和高端制造项目。与此形成对比的是，香河缺乏大型产业，未能吸引形成庞大的本地产业人群。因此，该区域的房地产市场对北京的外来人口依赖度较高，限购政策对它的影响尤为显著。
郭毅进一步阐述，在这种背景下，即便香河的房地产市场出现一时的价格上涨，也会因调控措施的执行力度逐渐加强，导致市场需求出现断层，从而引发房价的下跌。因此，香河房价的波动相对更为频繁，这主要是因为该区域内缺乏产业支撑，导致具备消费能力的常住人口数量不足。
正如所述，观察上文展示的房价走势图表香河最新房价下降了，2019年5月，三河和大厂两地房价达到年度最高点，接着大厂房价开始下滑，到了年底，其价格与年初基本持平。与此同时，三河在11月虽遭遇价格低谷，但到了年底，其房价也大致恢复到了年初的水平。然而，香河的房价从4月份开始呈现出波动性下降的趋势，到了年中，其房价较年初下降了大约1700元每平方米。
尽管目前产业配套还存在不足之处，然而在京津冀协同发展的推动下，香河地区的未来产业发展前景十分看好。
2019年2月26日，在“北京市与廊坊北三县项目推介洽谈会”中，成功签订了52个项目。其中包括腾云世纪(北京)数据科技有限公司在香河设立的数字经济产业项目，以及西维尔蓄能技术(北京)有限公司在香河打造机器人生产线流体控制系统的研发和生产项目。在此次洽谈会上，北京力诺天展科技有限公司公布了一项重大投资计划，即计划投入一亿元人民币香河最新房价下降了，并将公司整体迁至香河机器人产业园。该公司的产品将被广泛应用于侦察排爆机器人、抓壁机器人以及自动化行业。
在6月份，香河经济开发区管委会与联想云领（北京）信息技术有限公司达成了战略合作的共识，双方共同签署了合作协议。计划共同投入500亿元资金，携手致力于建设一个绿色云计算中心。该项目将分五个阶段进行建设，涵盖的内容包括但不限于大数据中心机房、大数据孵化中心以及云计算研发中心等。在未来的发展中，香河经开区环保产业园将依托此项目，致力于打造一个以互联网数据中心（IDC）为核心，绿色环保产业为主导的产业基地。
面对客群单一
目前，市场上的产品种类较为单一，而价格普遍集中，这也是导致该区域内成交均价难以提升的重要因素之一。
目前市场上香河的新房供应包括富力新城、五矿万科哈洛小镇、香河大爱城雅园、世茂香颂以及大运河孔雀城等项目，其中2室和3室户型是该区域的主要房型，而这些在售新房的价格也相当接近，大多集中在每平方米12000至12500元这个区间。
从整体上观察北三县地区，不论是燕郊还是大厂，其新房楼盘的价格层次分明，燕郊这边有均价低于两万元的顺泽·水榭花城，同时也有均价高达两万四千元的港中旅·海泉湾；而在大厂，既有均价大约为一万二的大厂云樾东方，也有均价高达三万五的孔雀城九十八玺。
郭毅认为，开发商为了迎合不同客户群体，会在产品功能上做出相应改进，并在配置上加大投入。这种差异化的产品定位直接导致了定价上的区别。目前该区域内的住宅项目价格普遍接近，这主要是因为区域内客户群体较为单一。
尽管北三县楼市普遍对北京外溢的刚性需求者具有吸引力，但鉴于三地各自的具体情况各异，其房地产市场的发展态势也呈现出一定的差异。郭毅指出，香河地区存在新老城区的划分，目前老城区主要吸引的是本地开发商，而知名房企鲜少涉足；尽管知名房企在新城区已开始布局，但由于开发时间较晚，目前仍以吸引刚需客群为主要目标。燕郊和大厂经过多年的发展，市场逐渐走向成熟，并培养了一批对居住环境有改善需求的购房者，所以市场上产品的种类相对较多。
香河楼市看似“冷静”的背后，实则反映了其产业配套的欠缺和产品供应的单一性。在城市群的发展进程中，虽然环中心城市的周边地带能够借助中心城市的快速发展而受益，但若过于依赖“躺赢”，不注重自身实力的提升，最终可能会陷入不利境地。唯有区域自身发展动力充沛，激发出充足的购房需求，香河楼市才能实现持续、稳定的增长。
