2024年，我国地产金融市场经历了深刻的变革与调整。在这一年中，一系列降低房贷利率的政策措施终于得以出台，实现了长久以来的期盼。
众多贷款购房者在漫长的等待中喜出望外，发现每月的还款金额有所下降，这样一来，他们节省下来的资金可以用于外出就餐和购物，生活压力相应减轻。这种对经济增长的促进作用，正逐渐显现出来。
此次调整后的存量房贷利率预计将给5000万户家庭带来实惠，涉及的人口数量大约为1.5亿。此政策实施后，这些家庭每年可平均节省大约1500亿元的利息费用。中国人民银行行长潘功胜如是说。
业内专家普遍指出，新出台的政策将促进消费与投资的增长，抑制提前偿还贷款的现象，遏制违规更换现有房贷的做法，从而确保经济稳定增长，健康向前。同时，他们对于2025年政策的持续作用寄予厚望，期望借此推动房地产市场止跌回升。
增量、存量房贷利率下调，政策效力已经显现
12月20日，中国人民银行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）：其中，一年期LPR设定为3.1%，五年期及以上LPR则为3.6%，这两个利率在下一期LPR公布之前将保持有效。
2024年，我国LPR经历了多轮调整，其中1年期LPR在7月和10月分别进行了10个基点和25个基点的下调，5年期以上LPR则在2月和10月各下降了25个基点。
LPR的调整导致全国主要城市的房贷利率随之变动，目前来看，全国多数城市的房贷利率稳定在3.0%上下。例如，广州将新增房贷利率统一设定为最低3%，南京新签订的5年期商业贷款利率则上调至3.0%，武汉的首套房利率调整为3.1%，厦门首套房的最低利率调整为3.05%，而杭州的首套房贷利率同样为3.1%。
2024年，受“去库存”的宏观背景影响，新批准的贷款利率在市场报价利率的基础上进一步降低了折扣幅度，导致利率整体水平显著下降；同时，新旧房贷之间的利率差距也随之拉大。
实际上，到了九月初，众多承担着房贷压力的购房者仍感到不安，他们普遍认为，降低现有房贷利率的计划似乎遥不可及。
然而，新政策的推出与迅速实施，其效率之显著，使得众多贷款人不禁感到由衷的惊讶。
9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国务院新闻发布会上透露，将指导商业银行调整现有房贷利率，使其接近新发放贷款的利率水平，预计平均下调幅度将达到0.5个百分点左右。紧接着，9月29日，央行发布了一则公告，对商业性个人住房贷款利率定价机制的完善进行了详细说明。
10月25日，众多银行正式启动了针对现有房贷利率的批量调整流程，对于符合条件的相关房贷利率，均进行了调整上海房价2025趋势，调整为贷款市场报价利率（LPR）减去30个基点。到了10月31日，这些银行又发布了公告上海房价2025趋势，对调整方案进行了进一步的细化，重点针对加点幅度和重定价周期进行了优化和改进，以完善浮动利率定价的商业性个人住房贷款体系。
自11月1日起，我国对现有住房贷款利率实施动态调整机制，针对加点幅度和重定价周期两大方面进行优化，以改进现有住房贷款利率的定价方式，其目的是为了缩小新旧住房贷款利率之间的差距。
政策的成效逐渐显现，国家统计局在12月16日公布了11月份的70个城市房价数据，其中北京的新房价格较上月下降了0.5%，跌幅有所减小；而北京的二手房价格则实现了连续两个月的上涨，整体上涨幅度达到了0.9%，特别是90平方米以下户型的涨幅更是高达1.4%。
根据央行公布的11月份社会融资规模和信贷数据，11月份居民新增贷款达到2700亿元，较去年同期仅增加少许，同比减少了225亿元，这一增长主要得益于中长期贷款的支撑。与此同时，居民短期贷款在当月净减少了370亿元，与去年同期相比，减少了964亿元。此外，居民中长期贷款新增了3000亿元，同比增加了669亿元。这一变化表明，提前偿还贷款的减少和房地产销售的回暖，共同推动了居民中长期贷款的恢复。
中国人民银行副行长陶玲在10月的发布会上指出，针对一揽子房地产金融政策，社会反响普遍积极且正面。她提到，众多城市已同步对限购、税收等房地产调控措施进行了调整，这一举措使得市场信心得到提振，销售状况也有所好转。
审视历史，我国曾遭遇两次按揭贷款利率的下降周期。2008年下半年，受次贷危机影响，我国房地产市场实施了包括降息、减税在内的多项综合性刺激措施，共降息五次，并提供了税收减免和贷款利率优惠。具体而言，新增个人住房贷款利率优惠从八五折降至七折，不久之后，在多方面的博弈中，存量房贷利率在2009年初同样实现了七折的优惠。当时，央行出台规定，对于居民首次购置普通自用住宅以及改善型普通自用住宅的贷款需求，金融机构可依照优惠政策在贷款利率和首付比例上提供扶持。这一系列政策的实施，直接促进了房地产市场的回暖。到了2010年，市场热度逐渐攀升，出现了“过热”的现象。
2023年，提前还款和贷款转换活动屡见不鲜，政策重点在于“指导借贷双方合理调整和优化资产负债结构，规范住房贷款市场的运行秩序”。同年8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发布了《关于降低现有首套房贷款利率相关事宜的通知》，对两种按揭贷款利率进行了下调：一是首套房个人住房贷款，二是即便已购房但未计入贷款记录，仍符合首套房标准的个人住房贷款。
地产金融政策未来还有调整空间
为稳定房地产市场，政府采取了一系列连贯的政策措施，持续加大调控力度。根据中指研究院的跟踪数据，到了年底，全年度发布的房地产相关政策已经超过了780项。
赵庆明，一位国际金融领域的专家，向钛媒体App透露：在2024年，我国房地产调控政策的强度和出台频率都达到了前所未有的高度，政策面几乎将所有手段都用尽。首付比例被降低至前所未有的低点，房贷利率也调整到了历史新低，而在住房交易环节，税费减免的力度也在持续增强。与此同时，那些被列入“白名单”的项目贷款审批通过额度接近4万亿元，此外，保障房“以购代建”以及收回存量土地等创新性政策也相继出台。
购房者们除了对增量、存量房贷利率的降低表示关注，还特别留意首付比例的调整、利率下限的取消以及公积金利率的降低等方面。
上海市于12月31日宣布，自2025年1月1日起，将按照新规定调整个人住房公积金贷款的利率。对于在2024年5月18日之前发放且尚未到期的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起，也将按照调整后的利率执行。5年及以下（含5年）的首套个人住房公积金贷款利率设定为2.35%，而5年以上的利率则为2.85%。对于第二套个人住房公积金贷款，5年以下（含5年）的利率为2.775%，5年以上的利率则为3.325%。这项利率调整无需借款人主动申请，相关部门将进行统一批量降低。
北京市的存量公积金贷款利率自2025年1月1日起也将降低，对于在2024年5月18日之前发放的个人住房公积金住房贷款，将根据首套房和二套房的利率标准进行相应的调整。
当前，首次购买住房的商业性个人住房贷款最低首付比例已上调至至少15%，而购买第二套住房的商业性个人住房贷款最低首付比例则提高至至少25%。同时，全国范围内针对首次购买和第二次购买住房的商业性个人住房贷款利率的下限政策也已正式取消。
在未来的日子里，我国的货币财政政策有望持续维持较为宽松的总体方向。根据12月份召开的中央经济工作会议的明确指示，我国计划在2025年推行适度宽松的货币政策，并且将根据实际情况适时进行利率和存款准备金率的下调。这标志着自14年前以来，我国货币政策从“稳健”转向“适度宽松”的首次重大调整，预示着我们将显著增强逆周期调控的力度。
目前房贷利率仅为3%，是否还有进一步降低的可能？原国家房改课题组负责人孟晓苏在接受采访时指出，房贷利率的后续调整仍应考虑下调，预计至少可以降低50个基点，将利率降至2.5%左右应是可行的。他强调，这样的降息举措不会导致银行经营困难，因为存款利率也在同步下降，银行仍能保持一定的利润空间。
业界人士预测，到2025年，存款准备金比率可能降低约1个百分点，此举将增加市场流动性，从而为贷款市场报价利率（LPR）的下降提供可能。同时，预计2025年的政策利率也将下降大约0.5个百分点，这一降幅将明显超过2024年，届时贷款市场报价利率（LPR）有望相应地进一步降低。
上述人士提到，未来有可能通过较大幅度引导五年期以上贷款市场报价利率（LPR）报价下降等手段，持续对居民住房贷款实施较大幅度的定向降息，这一举措对于推动房地产市场止跌回升至关重要。（本文首发于钛媒体APP，作者：孙骋，编辑：刘洋雪）
