ID：hkstocks
作者是特姐，本科专业为建筑。她在清华攻读硕士，研究方向是地产金融。曾在美国知名房企 Hines 从事地产金融分析工作达三年之久，是个数据癖者，整理并分析了北上广深几乎每一个楼盘的数据，同时还拥有多年在上海、北京、深圳、天津等城市的买房心得。
有两位白骨精姑娘一直向我咨询买房的相关事宜。春节前，我告知她们要赶紧挑选房子，不要着急回老家过年，也别忙着去相亲。年这种东西不是每年都有吗？男人这种生物不是到处都有吗？它们都不会涨价的，只有北京的房子说涨就涨。
好嘛，年已经过去了。欢乐地度过了新年，烟花绚烂，仿佛能照亮九天。亲戚相过了，就像《BJ 单身日记》里又一篇关于脆弱恋爱心破灭的故事。房价也上涨了，像雪片一样的“北京又涨了”的信息在各个群里纷纷炸开了锅。
首都北京又经历了一轮持续 33 天的价格上涨。有一些喜欢多事的人在微博上发布了这样的内容，你可以感受一下这套 50 平米的学区豪宅所散发出来的热度。
然而，统计数据呈现出大幅下跌的态势。各个城市都在自身的情境中下跌，有的是数量下跌，有的是价格下跌；有的是环比下跌，有的是同比下跌；有的是新房下跌，有的是二手房下跌；即便情况再糟糕，也会有某个区域中王大爷家的房租出现下跌。
北京在数据方面出现了下跌情况，其中似乎是新房网签量下跌了，并且跌幅达到了 50%。实际上，北京的新房数量本身就比较少。如果在这两个月期间根本没有新房进入市场，或者房管局对新房入市的节奏进行了控制，那么新房的成交量必然会下降。
官方通常会发布新房数据。其一，新房数据相对较为容易获取。其二，新房经过某种滤镜处理后能够达到磨皮修白的效果。
然而，北京的市场已是二手房市场。2016 年，二手房成交量占总量的 85%。并且，新房大多位于荒郊野外，早已无法反映真实的市场情况。不过，由于税务原因，我们的二手房备案数据与实际市场严重脱节，无法采用官方数据，而官方自己也不使用这些数据。
看二手房数据时，最可行的是链家这类中介机构的数据，以及中原这类中介机构的数据。因为它们掌握了真实的交易信息。
2 月份，北京链家的成交量为 11981 套。若以链家占北京二手房市场 50%来计算，那么北京 2 月二手房成交约 24000 套。此成交量已赶上调控前的 2016 年 7 月、8 月的成交量。同时不要忘记，2 月份还有个春节。
中原地产显示 2 月份北京成交均价为 70702 元；搜房显示北京 2 月份二手房均价是 62414 元；Q 房网显示的是 59178 元；将这三个数据平均一下，结果是 64098 元；按照套均面积 90 平米来估算，北京套均价格大概是 577 万。
Q 房网显示上海的价格为 52502 元，搜房网显示为 54021 元，两者平均是 53262 元。上海的二手房在近年，其套均成交面积大概是 80 平米，套均价格大约是 426 万。
中原显示深圳二手房均价为 47108 元，Q 房网显示为 49192 元，搜房数据是 49108 元，将这些数据平均可得 48469 元。深圳去年成交的二手房套均面积是 84 平米，由此可算出深圳的套均价格约为 407 万。
深圳徒有最贵的虚名。北京上海地盘较为广阔，其新房大多位于远郊。而沪深的远郊对于深圳而言就是东莞和惠州。倘若将东莞惠州的房价纳入考量范围，那么深圳新房的价格肯定不会那么高。
可以看到，北京的套均价格相较于沪深要贵 35%-40%。不过，北京的涨势依旧十分强劲，而上海和深圳的成交量却出现了连续下降的情况。
为什么？北京人经济实力更强？所以市场更Strong?
信贷是房价上涨的直接原因，北京没有采用“处女贷”大杀器
房价长期看人口，短期看金融，土地供应会体现在中长期。
2017 年的前两个月，全国的房贷额度达到了 1 万亿。任泽平在他的文章中，单独提及了北京的房贷仍在持续增加。接下来，让我们来看一下人民银行所公布的数据。
1 月当月增加的金额环比多增 215.5 亿元。
上海在 2016 年分季度来看。一季度个人住房贷款增加 917.3 亿元。二季度增加 1015.5 亿元。三季度增加 747.7 亿元。四季度增加 671.9 亿元。贷款季度增量呈现“∧”走势。其中 12 月份新增个人住房贷款 154.7 亿元。这创了近 14 个月个人住房贷款月增量的新低。环比少增 101.2 亿元。同比少增 51.7 亿元。
2017 年 1 月，全市在个人本外币贷款方面新增了 404 亿元。与去年同期相比，少增加了 69.5 亿元。当月的本外币个人住房贷款新增了 234.4 亿元。和去年同期相比，少增加了 111.9 亿元。
2017 年 1 月，住户部门的中长期贷款有 218.13 亿元的增加量；2017 年 2 月，住户部门的中长期贷款增加了 93.39 亿元。
可以看到，上海住户部门贷款呈现出减少的态势，深圳住户部门贷款也在减少，而北京住户部门贷款依然在增加。
为何北京的贷款在增加，而上海和深圳的贷款已经减少呢？是北京人更看好市场所以更大力地使用杠杆吗？当然不是。上海和深圳的人也想使用杠杆，只是他们都被两地政府的严厉举措拒绝了。政府的严厉举措叫做“认房认贷，二套首付 7 成”。
这政策看似简单，但其杀伤力很强。意思是，无论你在哪个城市有过贷款经历，也无论你是否已还清贷款，在上海和深圳买房都不能被视为首套，首付需达到 7 成。只有那种从未在银行有过按揭且没有房产的情况，才被称作首套。
这个实际上不能被称作首套贷，而是应该被称作“处女贷”。这种说法是否与我国封建资本主义男权社会的理念有着相同的根源呢？因为你已经有过贷款了，所以在他们看来你就不再纯洁了，进而将你打入冷宫。
所以，你要珍惜自己的处女贷，把它留给你所爱的城市。要是不这样做，你就永远没办法乘坐它的车了。
这个政策的目的在于切断改善需求的贷款途径。在北上深这样二手房占比 75%-85%的市场中，改善需求是绝对的主要力量。如今将主力军的弹药进行了拦截，所以市场自然就停止燃烧了。大家可以去看看，调控之后真正回稳的仅有上海和深圳。其他没有杀器的都在有所动作，其中包括处于沸腾状态的首都，包括非典型的一线城市广州，包括参与首都京津冀一体化的兄弟们，还包括重新恢复升势的美丽杭州等等。
沪深存在一些特殊政策，例如不允许社保单身者买房，还有一些未明确说明的情况，如二套房全部还清后也不能贷款等，这些政策处处都违背人性。你不能单身，不能失去原本可享受的贷款政策，好吧，那就请人民政府告知人民该如何按照政策生活吧。
相比而言，北京政府是不是更有人情味呢？哎，有眼光敏锐的人说你想多了，政府的初衷并非留下你，而是打算通过高房价来疏散你。想到这种可能的套路，瞬间就感觉自己被世界抛弃了。
北京为何比沪深贵40%
中国大体上是一个中产阶级市场。你可以去看看豪宅的涨幅情况，接着再对比一下专门为中产阶级打造的郊区小镇的涨幅情况。
汤臣一品的二手房价格是 15 万多。新天地 10 年来价格只是翻倍。内环内的次新别墅四季雅苑价格要 10 万加。据说药厂遍地的张江高科的公寓新房价格在 8 - 10 万。外环外的唐镇价格是 7 - 8 万。外郊环之间的浦江次新价格是 8 万多。
中国豪宅的价格比国际都市豪宅的价格低。然而，中国普通房子的价格远远高于国际都市普通房子的价格。
我认为根本原因是中国私人产权未得到有效保护。富人不会在产权不受保护的情况下炒豪宅，因为富人的选择众多。他们可以去纽约、伦敦购买豪宅，也可以买卖公司股权，他们属于另外一个世界。
中产阶级几乎仅有买房这一种途径。中产阶级若不买房，就只会被稀释成屌丝，而无法变成富豪。核心城市的核心地段是政府不能随意发行的。大家正是看中了这一点，将政府随意发行的货币转换为政府不能随意发行的土地，这便是买房的逻辑。
中产阶级资金范围内的房子涨势较快。郊区那些外形靓丽、适于在朋友圈举办摄影展的新房，尤其受到大家的喜爱。锦屋不能在夜间行动，我们要追求人生的胜利。
中产阶级市场的北京比沪深贵 40%，这是否意味着北京的中产更有钱呢？我认为个税能够较好地说明中产的收入状况，接下来对比一下北上广深的个税：
以下是最新的数据显示，北京人均个税看起来与上海和深圳是相近的，不存在明显比它们多 40%的情况，这表明这三个城市的白领阶层的能量是差不多的。
那么，究竟是什么导致北京价格贵 40%呢？难道仅仅是处女贷这一大杀器吗？这只是短期的原因，会促使北京房价多上涨一些。然而，即便使用了这个政策，北京房价也只会出现回调，而不会下跌太多。有个敏而好学的土著葫芦僧讲道，北京有许多官二代，并且他们还有富二代朋友。即便只是小地方的官二代富二代，也比白领要宽裕得多。当然，北京还存在很多特殊阶层，不能仅仅凭借经济数据来判断政治中心的实力。
各个省会都存在相同的逻辑。地市中那些“贾不假，白玉为堂金作马”般的阶层，很乐意前往这些城市购置房产。每个省会所展现出的并非仅仅是自身的实力，它反映的是一个省的整体状况，而这个省就是它的票仓所在。郑州正是凭借着这个大票仓而获得了一定的优势。
中国超级周期如何结束
我在持续思考，中国的超级周期究竟会怎样结束。世间不存在永远不散的宴席，同样也不存在永动的事物，这段在人类历史上最为壮观的房地产超级周期最终是会消逝的。
会以何种方式结束？会出现日本式崩溃吗？我觉得可能性不大。首先，日元能够自由流动，其房产泡沫依托于流动性之上。其次，日本的土地归属于不同的地主，可进行自由交易。而中国的土地处于被垄断的状态。当市场出现下跌情况时，东京市场不但没有减少供应，反而增加了供应，这加速了危机的深化。与之不同的是，中国政府在这种状况下一定会停止土地的供应。
中国房地产并非市场经济。它仅仅是国家机器货币财政序列中的一个重要操作工具。
我对市场的未来有一个猜想，名为“房价滞涨地图”。2010 年之前房价普遍上涨。2015 年有 20 个都市房价上涨，而其他广大中小城市房价停滞上涨。到了 2020 年，情况将变为 15 个都市房价上涨，其余城市房价停滞上涨。2025 年或许只有北上深广杭这几个城市房价上涨，其余部分的地图几乎都处于滞涨区域。泥石流就是以这样的方式一步步将城市固化的。
这是在货币和土地被严格控制之下的中国式的退场方式。将短痛换成了长痛，因为有了长痛，所以就感觉不到痛了。社会主义国家是不能接受那种剧烈的短痛的。
我的滞涨地图猜想是以一个“定理”为基础的，这个“定理”就是“人均 45 平米滞涨定理”。当人均住宅面积为 35 平米时，就达到了小康标准，这可以理解为改善需求基本得到了满足。在 2000 年，东京的人均使用面积是 28 平米，大约相当于人均建筑面积 36 平米。而当人均住宅面积达到 45 平米时，就意味着供应已经完全充分了，此后便进入了“滞涨区域”。
房子具有稀缺性所以具备金融属性。若失去稀缺性，房子就会变为普通商品，仅具有商品属性。人均 45 平米意味着住宅失去了稀缺性。把不同阶段的城市进行分类，未达到 35 平米的城市住宅称作金融住宅，已满足 45 平米的称作商品住宅。
我制作了一张表，首先计算各城市当前的人均住宅面积。接着，用现在的住宅供应除以现在的常住人口，从而得出静态的人均住宅年增长量。最后，以达到人均 45 平米作为终点线，来查看各城市需要多少年时间能够触线。
注：
1）数据来源于国家统计局和各地统计局；
北上深以及苏州杭州的数据是完整的。这些数据从 1978 年就开始有了，并且是最为准确的。
天津、重庆以及全国的数据从 1996 年就已经存在。重庆主城区的数据从 1978 年就有了。并且主城区的住宅供应是十分充足的。
其余城市的数据起始年份为 2002 年，而郑州市是从 1990 年开始。这些城市缺失的部分均依据现存的数据进行推算，所以存在一定的误差。
进入政府统计的产权住宅，其表里皆有。小产权房未被包含在内。正因如此，作为城中村之都的深圳，人均居住面积是很小的。
城市人口增长的数量越多，这个繁荣的年限就会越长久。例如广州、深圳、天津、郑州、武汉等这些城市，它们的人口仍然在明显增长，这会使得它们的繁荣年限得以延长。
从“房价滞涨地图”能够看出，在最近的 2 至 3 年时间里，全国整体进入了滞涨期。这意味着城镇化已经结束。您可以留意到，我以 11 亿人口为依据得出了城市人口数据，国家已经将城镇化所需的房子建造完毕。实际上，除去主要都市后，全国的滞涨现象已经显现出来了。
重庆、成都、长沙、武汉，若仅依据现在的住宅供应量，并且人口不增加，那么难以熬过“十三五”计划。西安、南京等地，至少还能够经受一到两轮的上涨。而最后留存的是北上深广杭，特别是强调疏散人口的北京以及土地相对较少的深圳，感觉其情况似乎遥遥无期。
房价的上海内环之锚
日本桥是所有道路的起点，我在尝试寻找中国房价的一个锚点，以便用这个锚点来衡量主要城市的价格。
货币是房价的基础之一，土地也是房价的基础之一。如今，货币已经变得如同一个难以驯服的小兽，即便中央政府也难以掌控它。M2 的年增长预期只能稍微降低一些，而不能大幅减少。正因如此，货币就成为了一个难以承受其轻的存在，我们只需接受这个现实就好。
中国市场有两个典型。其一，重庆有大批供地的方法，这种方法让土地成为实质的自由市场供应品，当土地都变成散户手中的二手房时，就更是自由市场了；其二，上海是完美控制的典范，君不见，上海利用都市化红利汹涌的态势，率先开发偏远郊区，控制供地节奏，把原本不稀缺的郊区土地卖出了稀缺的价格。
想想看，郊区都已经卖到这个价格了。那么 10 年后进行旧改的市区，届时会是什么价格呢？
两种模式不能说谁好谁坏，各自有利弊吧。
重庆能体现中国城市未来的情形。其价格较为稳定，郊区价格便宜。而部分城市中那些被炒得过高的郊区，或许在未来得花费更久的时间去找到自身合适的价位。
上海市区呈现出可被视为未来城市中心的状况，市区属于散户二手市场，其价格皆为经过交易标定的。上海内环内的价格与东京都心的均价相近，均为 8 至 10 万人民币每平米，而东京中外环的好区域价格是 5 至 6 万，郊区价格为 2 至 3 万。东京的这种 9 - 6 - 3 的结构也将会是上海未来的结构，当上海郊区开发完毕且供应充分后，将会呈现出自然的级差地租状态。
东京房子在交易时，有一个全额征收的 8%的消费税，同时还有一个 15%-30%的增值税。把这些税都考虑进去之后，它所呈现出来的价格，大致就是我上面所描述的那样。
我以 9 万作为上海内环内的锚点，利用 9、6、3 的级差房价，来大致对部分城市的房价进行描述2025年4月北京房价链家，具体如下表。其中2025年4月北京房价链家，内环内属于市中心，其情况相当于北京的三环内；中间地带是中环外环，等同于北京的四环五环；而郊区则是外环外，对于北京来说就是五环外。
这个价格体系仅适用于住宅小区。它既不把学区房纳入考量范围，也不把郊区大别墅纳入考量范围。实际上，它反映的是级差地租。各个城市的形态状况存在差异，只是可将其作为一个参考。
（单位：万元/平米）
那么，比沪深贵40%的北京房价的顶部到底在哪里？
我认为，从短期来看，关键在于北京政府是否会采用处女贷这一大杀器；从长期来看，重点在于土地和货币。目前看来，土地似乎不会再增加了，如此一来，就陷入了密室困局。
