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首席房地产研究员：夏磊
研究员：黄什王菁菁
导读
疫情之下 房地产行业资金链受到考验 2月以来 中央加大宏观金融政策逆周期调节力度 地方政府房地产支持政策也密集出台
当下，房地产融资政策出现了哪些改变？未来房地产融资的形势怎样？我们对政策有着怎样的期待？
摘要
地方密集出台房地产支持政策。这些政策集中在三大方面。一是确保房企资金链健康。二是稳定土地和房地产市场。三是促进开复工
第一，缓解房企资金压力。主要有五大措施。一是加大银行信贷支持。无锡等10省市要求银行不得盲目抽贷断贷和压贷，对受疫情影响严重的企业予以贷款展期。二是放宽预售资金监管。贵州允许企业用保函或担保代替预售资金监管。云南等地提高预售款提取额度。九江下调监管资金余额等。三是降低预售门槛。[id_864621189]
第二，稳定土地与房地产市场。在稳土地方面房地产投融资网，上海等31个省市出台多项措施。包括延期缴纳土地出让金。降低土拍保证金比例。延期签订《土地出让合同》与《成交确认书》。延期开复竣工。在稳地产方面，衡阳加大契税补贴与人才购房补贴。抚州提供每平150元购房补贴。多地延期交楼。
第三，推动房企开复工。这包括有序开放售楼处。还要开通项目审批绿色通道。并且容缺办理审批手续。简化审批流程。实现在线办理网签备案等。以此推动房地产企业、中介及建设单位复工复产
不把房地产当作短期刺激经济的手段
中央金融逆周期政策的发力点主要有三个。其一，货币政策引导市场利率下行。其二，增加基础货币投放。其三，7天期逆回购利率下调。其四，14天期逆回购利率下调。其五，MLF中标利率下调。其六，1年期LPR下调。其七，5年期LPR下调第二，加大银行信贷支持力度。设立8000亿低成本再贷款。要求金融机构，对于受疫情影响较大的地区，不得盲目抽贷、断贷和压贷。对于受疫情影响较大的行业，不得盲目抽贷、断贷和压贷。对于受疫情影响较大的企业，不得盲目抽贷、断贷和压贷，予以展期或续贷。第三，鼓励债权融资与股权融资。支持金融机构在疫情防控期间发行各类金融债券。支持金融机构在疫情防控期间发行资产支持证券。支持金融机构在疫情防控期间发行短期融资券。再融资新规出台。放松主板再融资条件。放松创业板再融资条件。积极采取措施化解股票质押风险
中央主要采用结构性宽松的方式。精准扶持重灾地区。精准扶持重灾企业。不过坚持底线思维。
第一，多次强调“房住不炒”。在地方频繁放松的情况下，2月16日至19日，仅仅4天时间。财政部、统计局、央行等多个部门强调“房住不炒”，还表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
第二，强调要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。2月21日央行于2020年金融市场工作会上提出要保持房地产金融政策连续性。2月25日银保监会首席风险官肖远企称房地产金融政策目前无调整改变。银保监会会对房地产监测。包括对房地产融资监测及动态掌握。3月3日央行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会再次强调要保持房地产金融政策稳定性。还强调要保持房地产金融政策一致性。
要重视疫情在全球范围内蔓延给经济带来的拖累。要发挥房地产金融政策的逆周期调整功能。
“房地产长效管理机制”要发挥房地产金融政策的逆周期调节作用。要因城施策、因时制宜。要在“房住不炒”基础上，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。当前国民经济形势严峻，房地产消费投资形势也严峻。应分阶段、分层次、因城施策，适度调整房地产金融政策
第一层次，对住房信贷政策作出调整，以此来支持刚需以及改善型需求。前期收紧政策，其初衷在于抑制投机。然而要是长期执行该政策，那么对于释放刚需以及改善等合理自住需求而言是不利的
银行整体信贷规模处于扩张大背景中，此时应准许个人住房贷款规模平稳增加。当前核心一二线城市二套房首付比例普遍偏高，像北京、上海等地高达70%-80%。并且二套房认定标准严格，实行“认房又认贷”。
商贷方面 应适当下调二套房首付比例 放宽二套房认定标准 提高放款速度 公积金方面 应适当提高贷款额度 放宽二套房认定标准 缩短放款时间
第二层次，调整针对房企各融资渠道的规模管控政策。自2019年5月23号文发布以来，房企各主要融资渠道的规模都受到了严格限制。
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第三层次，调整房企股权融资约束。2010年暂停IPO，2016年暂停再融资后，房企股权融资基本停滞。我国房企直接融资占比低，相比英美等发达国家，过度依赖银行信贷等间接融资。这不利于房企降杠杆和防范化解金融风险。也不利于发展多层次资本市场。还不利于解决当前我国间接融资和直接融资占比不平衡的问题应适度调整房企股权融资政策，支持合理的股权融资需求。
风险提示：疫情防控未达预期。经济回落超出预期。政策推动未达预期等
目录
地方放松有三大发力点。一是要确保房企资金链健康。二是要稳定土地和房地产市场。三是要促进开复工
2 中央加大逆周期调节力度，但仍坚持房住不炒定位
2.1 中央逆周期政策发力，旨在精准帮扶重灾地区和企业
重申“房住不炒”。强调要保持房地产金融政策的连续性。强调要保持房地产金融政策的一致性。强调要保持房地产金融政策的稳定性。
应重视疫情在全球的蔓延给经济带来的拖累。要发挥房地产金融政策的逆周期调整功能。
3.1 疫情全球蔓延，经济增长承压
3.2 稳增长需要稳地产，稳地产则需要稳金融
3.3 应分阶段、分层次适度修正房地产金融政策
正文
地方放松有三大发力点：要确保房企资金链健康。要稳定土地和房地产市场。要促进开复工
2月起 多地纷纷密集出台房地产行业支持政策 以此来对冲新冠肺炎疫情所带来的影响 截至3月4日 已有45个省市出台了放松政策 这些政策主要集中在三个方面
第一，缓解房企资金压力。主要有五大措施：一是加大银行信贷支持。无锡等10省市要求银行，不得盲目抽贷、断贷和压贷。对受疫情影响严重、到期还款困难的企业，予以贷款展期。二是放宽预售资金监管。贵州允许企业，用保函或担保代替预售资金监管。云南等地提高预售款提取额度。九江下调监管资金余额等。三是降低预售门槛。福州等7省市调整为总投资额完成25%。佛山三水区和抚州调整为形象进度达到1/4。苏州放宽现房销售和封顶销售。四是延期或减免税费，涵盖房产税、城镇土地使用税、市政建设配套费、社保费和农民工工资保证金等税费的延缴或免缴。五是加大公积金支持力度，包括加快按揭楼盘公积金贷款发放进度、允许企业缓缴公积金等。
第二，稳定土地市场与房地产市场。在稳土地方面，上海等31个省市出台了系列措施。其中包括延期缴纳土地出让金。降低土拍保证金比例。延期签订《土地出让合同》与《成交确认书》。延期开复竣工。在稳地产方面，衡阳加大契税补贴与人才购房补贴。抚州提供每平米150元购房补贴。多地延期交楼
第三，促进房企复工。举措包括有序开放售楼处。开通项目审批绿色通道。容缺办理审批手续。简化审批流程。在线办理网签备案等。以此推动房地产企业复工复产。推动中介复工复产。推动建设单位复工复产
2中央加大逆周期调节力度，但仍坚持房住不炒定位
2.1中央逆周期政策发力，旨在精准帮扶重灾地区和企业
2020年是全面建成小康社会的收官之年。2020年也是“十三五”规划的收官之年。在稳增长压力之下。中央加大了逆周期调节力度。多项金融纾困政策先后落地。市场流动性整体宽裕。具体来看。主要有三方面：
首先房地产投融资网，货币政策促使市场利率降低。2月3日，7天期逆回购中标利率下调10bp，降至2.40%。同时，14天期逆回购中标利率下调10bp，降至2.55%。2月17日，MLF中标利率下调10bp，降至3.15%。2月20日，1年期LPR下调10bp，降至4.05%。并且，5年期LPR下调5bp，降至4.75%。
第二，加大银行信贷支持力度。其一，设立8000亿元低成本再贷款，支持金融机构为疫情防控重点企业提供优惠利率贷款，财政再依照实际利率给予50%贴息，以此确保企业实际融资成本低于1.6%。其二，加大信贷支持力度。2月1日央行等五部门发文 明确为受疫情影响大的地区行业企业提供差异化优惠金融服务 不得盲目抽贷断贷压贷 予以展期或续贷 2月15日银保监会发文 明确对受疫情影响暂时遇困难但仍有良好发展前景的小微客户 积极通过调整还款付息安排 适度降低贷款利率 完善展期续贷衔接等措施进行纾困帮扶
第三，鼓励债券融资与股权融资。在债券融资方面，近期央行采取诸多便利举措。支持金融机构于疫情防控期间发行各类金融债、资产支持证券以及短期融资券。对于疫情严重地区的金融机构，还开辟了发债“绿色通道”。在股权融资方面，其一，再融资新规出台。对认购者限售期、定向发行对象人数、最高发行折价、定价基准日认定等方面予以放松。二是化解股票质押风险。支持市场机构分类采取股票质押协议展期措施。对部分融资融券客户不主动强制平仓。适当延长客户补充担保品的时间。
央行逆周期调节主要借助结构调整来开展。会加大对重灾地区和企业的扶持力度。这并非是那种“大水漫灌”式的放松。2019年四季度货币政策执行报告着重指出。坚决不搞“大水漫灌”。要持续强化逆周期调节、结构调整以及改革的力度。近期央行设立了专项再贷款资金。主要用于精准帮扶疫情防控保供企业以及中小微企业。房地产不是重点帮扶对象。整体受益程度较小。
重申“房子是用来住的、不是用来炒的”理念。强调要维持房地产金融政策的连贯性。强调要保持房地产金融政策的一致性。强调要确保房地产金融政策的稳定性。
近期中央多次重申“房住不炒”定位。在地方密集放松的背景下。2月16日至19日仅4天时间。财政部、统计局、央行等多部门密集发声。重申“房住不炒”定位。表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这意味着即便疫情使经济短期下行压力增大。中央依然坚持底线思维
金融监管部门近期多次着重指出。要维持房地产金融政策的连贯性。要保持房地产金融政策的一致性。要确保房地产金融政策的稳定性。央行方面 2 月 21 日在 2020 年金融市场工作电视电话会议提出 要保持房地产金融政策连续性 一致性 稳定性 继续因城施策落实房地产长效管理机制 2 月 22 日央行副行长刘国强表示 在改革完善 LPR 形成机制过程中 要坚决贯彻落实房住不炒定位和房地产市场长效管理机制 3 月 3 日金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会强调 要保持房地产金融政策连续性 一致性 稳定性2月25日 银保监会首席风险官肖远企称 房地产金融政策当前未作调整与改变 银保监会会监测房地产情况 涵盖对房地产融资的监测及动态掌握 不过总体政策未变
应重视疫情在全球的蔓延给经济带来的拖累。要发挥房地产金融政策的逆周期调节功能。
3.1疫情全球蔓延，经济增长承压
国内疫情初步得到控制。新增确诊自2月13日起持续下降。现有确诊自2月18日起持续下降。截至3月2日，25个省区至少连续1日无新增确诊。19个省区下调防控等级。但疫情在海外加速蔓延。截至3月10日，103个国家和地区出现确诊病例。当日新增确诊数连续12日超过千人。当前国际防疫形势严峻。28日，世卫组织宣布将风险级别提高至最高级别。新冠肺炎传染性强。部分国家早期重视不足。这导致疫情已大范围传播。部分地区防疫能力和经验不足。不排除发展为全球“大流行病”的可能性。
全员参与防疫，成效非常显著。然而经济付出巨大代价，春节假期正常的生产生活受到严重冲击。年后复工显著延迟，2月25日全国大中型企业复工率为78.9%，预计到3月底将提升至90.8%。
疫情在海外蔓延，进一步加大我国经济增长压力。其一，存在反向输入可能性，国内对抗疫情的闪电战会变成持久战。其二，冲击原本就疲弱的全球经济增长，若演变成全球“大流行病”，甚至可能引发全球经济金融危机，致使外需大幅减少。2008年国际金融危机爆发 出口增速从2008年的17%下滑至2009年的-16% 净出口对GDP增长贡献率由2.6%下跌至-42.6% 第三 随着疫区多国进入紧急防控状态 生产停滞 贸易管制将暂时阻断全球供应链 特别是日韩 欧盟与中国产业关联度高 其疫情蔓延将冲击我国机电 汽车等重要产业链条
3.2 稳增长需要稳地产，稳地产则需要稳金融
房地产平稳运行关系经济、财政、就业和金融稳定。
首先，房地产行业规模巨大。其对经济增长有着直接的高贡献。它还带动了大批上下游行业的发展。具体而言，房地产开发带动了建筑业。同时带动了水泥、钢铁、有色金属、机械制造等上下游制造业。房地产销售方面，带动了与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业。也带动了金融、媒体、互联网、物业管理等第三产业。我们进行了测算。在2019年。房地产业增加值占GDP的比例为7%。拉动上下游行业的增加值占GDP的比例为17.2%。房地产业对GDP增长的贡献率高达7%。拉动上下游行业对GDP增长的贡献率高达18%。
第二，拉动消费与投资。2019年房地产开发投资完成数额达13.22万亿。其在固定资产投资完成额里占比24.0%。住房相关消费总计1.32万亿。在限额以上企业商品零售总额中占比9.5%。
第三，为积极财政政策提供资金，贡献地方政府财源的半壁江山。2018年，地方政府房地产相关收入总计9万亿。这一收入占地方本级财政收入的比重高达52.7%。其中，5项房地产专项税为1.8万亿。房地产行业其他6项主要税收估计为0.7万亿。土地出让金收入为6.5万亿。
第四，解决大量就业，提高居民收入，这也是居民的重要财富。2018年，房地产和建筑业的就业人数为3176.9万人，二者合计占城镇就业人数的7.3%。2.88亿农民工中，从事建筑业的占比18.6%。并且，建筑业农民工的月均收入比平均水平高13.1%。同时，房地产是大类资产配置的核心。2018年中国住房市值约321万亿元。它是GDP的3.6倍。它占股债房市值的71%。
第五，增加信用创造，这与宏观金融稳定相关。其一，我国金融体系以间接融资为主，房地产是极为重要的抵押物。在2018年末，上市银行中抵押贷款超10万亿的抵债资产里，房地产占比达76.4%。其二，不管是房企项目投资还是居民住房消费，都需要信贷支持，天然带有杠杆属性。2019年上半年，A股和港股上市房企剔除预收账款后的资产负债率为59.5%。2018年居民住房杠杆率，即居民住房贷款余额与GDP的比值，为34.2%。住房贷款是居民部门的主要负债。房地产贷款是金融机构重要的资产投向。2018年我国居民住房贷款余额在居民总负债中占比56.4%。2019年三季度时，房地产贷款余额为43.3万亿元。其在金融机构各项贷款余额里占比28.9%。
保持经济稳定需要房地产行业平稳发展。保持金融稳定需要房地产行业平稳发展。保持财政稳定需要房地产行业平稳发展。保持就业稳定需要房地产行业平稳发展。房地产短期发展状况取决于金融。房地产中期发展状况取决于土地。房地产长期发展状况取决于人口。要稳定房地产行业就得稳定金融。“房地产长效机制”要发挥房地产金融政策逆周期调整功能。要根据不同城市情况施策。要根据不同时间情况施策。要在“房住不炒”基础上实现“稳地价、稳房价、稳预期”政策目标。要保持房地产行业平稳健康发展。要促进经济金融稳定。
3.3 应分阶段、分层次适度修正房地产金融政策
前期房地产金融大力收紧旨在给楼市和地市降温。受疫情冲击，当前国民经济形势严峻，房地产消费投资形势也严峻。应分阶段施策，应分层次施策，应因城施策，适度修正房地产金融调控。
第一层次，调整个人住房信贷政策，以支持刚需和改善型需求。当下，核心一二线城市二套房首付比例普遍偏高。像北京、上海等城市，非普通住宅首付比高达70%-80%。而且，二套房认定标准严格，执行“认房又认贷”。前期收紧政策的本意是抑制投机。然而，若长期执行，便不利于释放刚需和改善等合理自住需求。在银行整体信贷规模扩张的大背景下 应允许个人住房贷款规模平稳增长 商贷方面 要适当下调二套房首付比例 放宽二套房和非普通住宅认定标准 提高放款速度 公积金方面 需适当提高贷款额度 放宽二套房认定标准 提高放款速度
第二层次，对房企各融资渠道的规模管控加以调整。自2019年5月23号文发布以来，房企各主要融资渠道规模都受到严格限制。其中，海外债仅能置换未来一年内到期的中长期海外债。银行贷款余额不能超过3月底的水平。信托贷款余额不得超过630。信用债和交易所ABS只能借新还旧。在流动性整体宽松的环境之中 应防止“一刀切”式的限制 要允许房企融资回归到正常水平 具体涵盖 调整海外债的备案审批政策 调整信用债的备案审批政策 减少房地产贷款规模的约束 支持房企并购贷等合理融资需求
第三层次，调整房企股权融资约束。2010年起暂停IPO，2016年又暂停再融资。此后，房企股权融资基本处于停滞状态。与英美等发达国家相比，我国房企直接融资占比低，过度依赖银行信贷等间接融资方式。这种情况不利于房企降低杠杆率，也不利于防范化解金融风险。同时，对发展多层次资本市场有阻碍，还无法解决当前我国间接融资和直接融资占比不平衡的问题应适度调整房企股权融资政策，支持合股权融资需求。
来源：夏磊地产观察（ID：xialeidichan） 本文已得到授权 在此对原作者表示感谢
