理性·建设性
“如果把整个社会看成一张资产负债表，那么负债端就是杠杆，资产端就是房地产。”这是光大证券全球首席经济学家彭文胜备受关注的比喻。
“如果把整个社会看成一张资产负债表，那么负债端就是杠杆，资产端就是房地产。”这是光大证券全球首席经济学家彭文胜备受关注的比喻。
如今，楼市资产端限购屡屡升级。在监管的重压下，银行信贷也开始同步萎缩。随着防范金融风险的重要性日益凸显，房地产“去杠杆”也在深化。
一方面，由于利率低、贷款期限长，各大银行尤其是股份制商业银行在住房抵押贷款方面“有选择性”；另一方面，房地产企业发行企业债券遇到障碍，开发贷款成为监管检查的重点。配额同比增速大幅下降。
经济观察报从各大商业银行获悉，2016年下半年以来，监管部门多次发布内部文件或召开银行会议，要求全面调控房地产融资业务增速，控制相关贷款风险。在股份制银行中，开发贷款审批权限下放到总行的情况较为常见。
最近一次是5月8日，银监会发布《商业银行抵押品管理指引》，对住房抵押贷款进行更严格的限制，防止银行资金违规流入楼市。
原因在于，随着央行缩表，一些商业银行正在放弃原本被称为“热饼”的住房“抵押贷款”，转向利率更高的“抵押贷款”。
从“按揭贷款”到“按揭贷款”
央行数据显示，今年以来，资金大量流入房地产的现象并未减弱：一季度末，房地产贷款增加1.7万亿元，占各项增量的40.4%。同期贷款；其中个人住房贷款余额19.05万元。亿元，同比增长35.7%。
然而，银行对于住房贷款的态度正在悄然发生变化。首先，收紧配额、提高利率。
4月份以来，各大城市纷纷上调首套房贷款利率。目前，一线城市多数银行已将首套房贷款利率上调至基准利率。尽管各家银行均未明确表示将加大房贷审批难度，但在实际操作中，优惠利率很难获得审批。
融360数据显示，全国35个城市的533家银行中，仅有42家银行提供10%以下的优惠利率，同时已有12家银行暂停放贷。 4月份全国首次购房贷款平均利率为4.52%，环比上升0.67个百分点，按揭贷款优惠利率优惠幅度有所缩小。
深圳市房地产研究中心高级研究员李玉佳认为，出于对去年以来居民杠杆率快速上升的担忧，今年新增房贷额度有所减少。央行的目标是控制新增抵押贷款占新增贷款的比例。低于30%。
另一方面，银行贷款偏好开始从个人住房抵押贷款转向住房抵押贷款。
就在4月，央行向国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行3家银行增加补充抵押贷款额度，共计839亿元。 4月末住房抵押贷款补充贷款余额2.3万亿元。
中行深圳分行一位个人贷款经理表示，商业银行目前的情况是，房贷额度收紧，但房贷业务量却在增加，部分房贷业务经理正在转向房贷业务。
原因是个人住房抵押贷款虽然在所有贷款类别中坏账率最低，但期限长、利率低。随着银行“去杠杆”、融资成本全面上升，房贷业务尤其是首套房房贷不再盈利。相比之下，住房抵押贷款属于消费贷款，利率一般在10%到30%之间。
“抵押贷款”向“抵押贷款”转型在中小银行和区域性商业银行中较为普遍。不过经济观察报了解到，5月份以来，国有控股商业银行中信银行也全面升级“住房抵押贷款”业务，最高可贷金额3000万元，最长期限30年。
中信银行副行长兼财务总监方鹤英4月在银行业例行新闻发布会上表示，今年中信银行将大力发展“住房按揭”产品和以个人住房抵押贷款为基础的个人经营贷款。风险控制的核心。
方鹤英认为光大房地产开发公司，房产抵押品和信贷数据是风控的核心，“按揭贷”产品的违约率和损失率很低。
5月8日，银监会发文加强对商业银行发放抵押贷款的监管。银监会审慎监管局副局长王胜邦表示，目前银行抵押品中，房地产抵押品，包括商业地产和个人住房占比最高，达到50%左右。银监会提出，对于房地产抵押贷款，应从房价波动和利率变化两个方面进行压力测试。
上述中国银行个人贷款经理告诉经济观察报，银监会加强对住房抵押贷款的监管，主要是为了防止资金非法进入房地产领域。抵押贷款虽然打着消费贷的名义进行，但在实际操作中，大多是变相变相的。购房资金进入房地产市场。
房企贷款、发债均遇阻
经济观察报注意到，央行住房贷款数据中，个人住房贷款余额增加，但银行向房地产企业提供的开发贷款金额大幅下降。一季度末，房地产开发贷款余额1.41万亿元，同比下降21.5%，降幅比2016年末扩大16.6个百分点。
民生银行公司业务人士表示：“目前，银行对于开发贷款的发放非常谨慎，审批权限也非常有限。现在民生银行当地分行没有开发贷款权限，审批权限也很有限。”都在总公司房地产部门。”
多位银行人士也指出，目前股份制银行将开发贷款审批权交给总行的现象很普遍。交通银行上海分行一位负责人告诉经济观察报，该行今年一季度的房地产贷款额度基本用于政府保障性住房项目。
开发贷款占银行贷款总额的比重持续下降。据建设银行2016年年报显示，建设银行2016年房地产行业贷款余额2991.98亿元，比上年减少1149.98亿元，房地产行业贷款占比也较2015年的4.29%下降至 2.91%。
一般来说，开发贷款占房地产公司融资资金池的比例高达30-35%。开发贷款的整体收缩意味着开发公司已经在降低杠杆率。 “比如，从今年开始，房地产企业不能再通过捆绑资金、加杠杆的方式拿地，”世联银行行长陈劲松对经济观察报表示。
评级机构穆迪认为，今年开发商流动性将持续收紧，房企资金来源明显收窄。
据万科4月26日公告，“鉴于近期市场变化”，万科原定于当日发行的15亿元人民币（2.18亿美元）中期票据被取消。中原地产数据显示，今年一季度，全国房企发行债券，包括私募债、公司债、中期票据等，发行量仅为649.5亿张，同比下降83.8%。
在融资总量减少的同时，房地产企业获取资金的成本也在上升。数据显示，去年9月之前，房企发行的债券利率大多在4%左右。现在这个数字已经上升到4.2%到5.5%之间。
尽管如此，新一轮信贷紧缩并未对房地产企业造成“沉重打击”。克而瑞研究中心研究员方凌认为，得益于去年楼市良好的销售势头以及企业债“蓄水”充足，大部分房企短期内基本不存在债务风险。
各大房企2016年财报显示，房企当前经营现金收入和现金持有量均处于历史高位。例如，万科2016年经营性现金流净流入约为396亿元，截至2016年底现金约为870亿元；而恒大去年底的现金余额达到3043.3亿元，为上市以来的最高水平。
世茂集团创新金融部负责人申军谊认为光大房地产开发公司，本轮金融“去杠杆”对一线房企不会产生太大的实际影响，至少目前对世茂不会产生太大的实际影响。 5月10日，世茂刚刚宣布获得80亿元中期票据注册额度，有效期2年，可分期发行。
据经济观察报报道，交易所对房地产企业发债的最新窗口指引是“有条件自由化”。最新要求是，不符合现行发债申报要求的房地产企业，如果其他非房地产业务板块的收入占营业收入的比例超过30%，也可以申请发债，但发债的目的是募集资金只能用于非房地产业务。房地产业务实行专户监管。
经济观察报|理性且有建设性
