目前我国房地产市场整体呈现疲软态势，温州的情况亦然。这个曾作为中国房地产市场晴雨表的温州，比其他城市更早地体会到了市场的起伏跌宕。正因为如此，温州的政府部门和购房者，相较于一些其他城市，展现出了更为丰富的经验和更加冷静的思考，自2015年起，整体上保持了市场的稳定。
不妨对2015年至今温州的住宅市场走势进行一番回顾，这将为温州房地产市场的稳定与持续进步积累极其重要的经验。
2015年
这一波楼市行情始于2015年。
四月，随着“330新政”和“温八条”的相继出台，温州房地产市场从低谷中迅速回升，一些在售的住宅项目已取消了原有的优惠政策。
滨江九里的高层住宅价格已从大约14000元每平方米攀升至16000元每平方米浙江温州的房价，而诸如金域传奇、爱琴海岸、香缇公馆、湖滨1号等新项目的均价则分布在14000至18000元每平方米之间，市区内多数商品房的销售速度明显加快。然而，尽管瓯海中心区作为库存积压严重的区域，房价同样在14000元每平方米左右，却暂时没有出现价格下跌的情况。
如今回望，昔日市区的房价仿佛低得如同蔬菜价格。经过三年多的房价连续下滑，购房者的心态依旧偏向谨慎，那时的人们买房主要是出于基本需求，更偏爱那些小户型住宅。
七月，中央绿轴多宗地块成功出让，其中白麓城六宗组合地块的楼面价高达12596元/㎡，温州府地块的楼面价更是达到了15824元/㎡，这两个地块的出现，标志着当时楼市的回暖趋势。有传言称，新希望曾试图与中梁合作共同竞标，但中梁表现谨慎，并未参与其中，结果新希望独占鳌头，大赚一笔，而中梁则错过了在温州继续保持领先地位的机会。
在2015年下半年，温州的地价持续攀升，其中学院路七号地块的楼面价达到了16795元/㎡，翡翠滨江西地块的楼面积更是高达18350元/㎡，而首府壹号地块的楼面价也达到了18571元/㎡。与如今超30000元/㎡的地价相比，那时的江景地价，无论是位于一线还是二线的，都只是现在的一半。
在二手房市场，2015年仅有老城区的优质学区房出现了回暖迹象，而其他房源则尚未走出低谷，仍在低迷中徘徊。令人意想不到的是，当年许多人在满足自身需求购房时，竟然无意中买到了一个黄金价格的位置。
2016年
2016年，一个具有里程碑意义的事件发生：在我国的全国“两会”上，《政府工作报告》明确提出要“优化税收和信贷政策，以支持居民合理住房消费，针对住房的刚性需求和改善性需求，实施因地制宜的策略来缓解房地产库存问题”，从而推动房地产市场的平稳与健康发展。
全国楼市整体呈现回暖态势，温州市场亦不例外。在中央绿轴区域，温州悦府地块的楼面价已攀升至18339元/㎡，较半年前上涨了约2500元/㎡。而曾经的“库存重灾区”——瓯海中心区，也迎来了新的生机，温州望府地块的拍卖价已达到11937元/㎡。
滨江商务区的珑悦地块的楼面价已上涨至每平方米16693元，而滨江万象天地地块的楼面价则为每平方米19430元，瓯江峯汇地块的楼面价同样攀升至每平方米16885元。
目前来看，这些土地价格相当低廉，然而在那时却引发了极大的惊讶。许多在2015年购置了房产的人不禁窃笑，庆幸自己行动迅速。而那些尚未购房的人，也急忙加入购房大军，即便房价略有上升，他们仍感到庆幸，因为后续的涨幅更为剧烈。
全国楼市呈现出回暖态势，同时，温州地区推行货币化安置政策，这一举措进一步推动了楼市的升温。特别是自下半年启动“大拆大整”计划以来，楼市的温度明显得到了提升。
自下半年起，中央绿轴的白麓城区域房价突破了三万元每平方米，瓯海中心区北区亦开始攀升至两万元每平方米，而瓯江路的翡翠滨江更是将温州的房价上限推至大约四万元每平方米。尽管当时普遍认为价格高昂，然而无人料及的是，瓯海中心区北区房价会突破三万元，白麓城区域接近五万元，翡翠滨江更是高达六万元以上。
2016年的二手房市场相较于2015年有所提升，其中学区房热度不减，而那些位于成熟区域且配备电梯的小户型住宅也开始受到青睐。这类房产的均价普遍超过了25000元每平方米。然而，那些老旧且设施简陋的楼梯房以及“老破大”住宅，市场表现依旧不尽如人意。
就在那个时期，众多投资者纷纷低价购入老旧破败的楼梯楼，寄望于拆迁获利，其中不乏成功者，但也有人至今仍旧持有那套“老破小”，继续担任房东的角色。
2017年
2017年，我国房地产市场持续升温，温州地区在货币化安置政策和“大拆大整”行动的带动下，呈现出一片繁荣景象。
三月，土地市场呈现出明显的过热态势。位于中央绿轴的都会道1号地块，其楼面价高达24181元/㎡，一举成为当时的地王，比对面温州悦府地块的楼面价高出5842元/㎡。同样，梧田的南塘府地块以及南湖的温州万象天地地块，楼面价也都突破了1.5万元/㎡的大关。
在这一年里，温州房地产市场逐渐升温，吸引了众多知名的大型房地产企业，如富力、金茂、祥生、旭辉、恒大、阳光城、滨江等纷纷入驻温州。这些企业凭借其雄厚的资金实力，进一步推高了温州的土地价格。
市场一旦过热，政府便会出台调控措施。为了遏制土地市场的过热现象，温州对土地拍卖规则进行了调整，设定了最高限价，并在达到上限后，实行了竞报配建政策性住房面积的政策。
新房装修标准、容积率的相关规定进行了调整（主要取消了额外面积的计算）、同时，对于楼层高度搭配的限制等政策与措施也陆续出台。
尽管如此，房地产市场热度不减，房价持续攀升。在滨江CBD区域，珑悦和滨江万象天地的开盘价格均已超过每平方米三万五千元。位于滨江CBD以南的桃花岛，天麓项目的开盘价更是突破了每平方米三万元大关。而在瓯海中心区南区，时代公园的开盘价格大约在每平方米两万两千元左右，与北区的发展步伐保持一致。
年末，一座全新的区域在市区崭露头角，那就是瓯江口。瓯江国际新城一期的房价大约在每平方米一万元左右，这样的价格吸引了大量迫切需要购房的消费者和寻求投资的买家，他们纷纷抢购。
至于二手房市场，不仅学区房、位于成熟地段且配备电梯的小户型持续受到热捧，而且由于“大拆大整”和货币化安置政策引发的庞大急迫的居住需求，即便是那些老旧的楼梯房和交割中的“老破小”、“老破大”也开始变得活跃起来。
2018年
2018年的上半年，房地产市场依然保持着旺盛的势头。到了五月，桃花岛片区的T05-18地块，其土地获取价格竟攀升至每平方米18333元。
进入六月，土地市场行情突变。万象府地块的楼面价仅为18369元/㎡，“横渎三子”地块的楼面价也只有19600元/㎡，鹿岛万象天地地块的楼面价更是低至11108元/㎡，这些价格均已降至2016年的水平，而且还有多宗地块未能成功出让。
下半年房地产市场呈现降温态势，尽管土地拍卖并未出现流拍情况，却频现低价和底价竞得土地的情形。以春江天玺地块为例，其楼面价为每平方米5848元，欢乐天地地块的楼面价为每平方米7207元，瓯玥名邸地块的楼面价为每平方米7258元，而世纪宸章地块的楼面价更是高达每平方米12568元。进入年底，滨江上品（老港区一期）地块的成交价达到了每平方米17956元。
在下半年，新房市场的房价显著下滑。然而，由于新房全装修和容积率的新规定，可拓展面积大幅减少，这在一定程度上掩盖了房价的下跌趋势。具体来看，滨江CBD的学院十一峯项目开盘时的毛坯价格低于30000元每平方米，而老城区的万象府开盘时的毛坯价格大约在32000元每平方米，蒲州的世纪宸章项目开盘时的毛坯价格则不到23000元每平方米。
鹿城金茂府作为“横渎三子”中首个开盘的项目，以大约每平方米35000元的毛坯价和近40000元的装修价高调登场，迅速被购房者抢购一空。与之形成对比的是，其他项目销售情况不尽如人意，其中，价格相对合理的世纪宸章项目销售情况尚可，而其他大约每平方米30000元的新开盘项目普遍销售情况一般。
2018年底的楼市，已经开始两极分化，且很严重。
2019年
2019年初，市场元气有所恢复。
三月，桃花岛南部区域的博悦湾地块以每平方米14541元的价格成交，虽然这一价格低于一年前周边地块的成交价，但仍然为当时略显低迷的市场注入了一剂强心针。紧接着，金悦澜湾地块以每平方米13606元的价格成交，创下了七都岛地区地价新的历史纪录。
老港区二期的综合体地块以每平方米楼面价8524元的价格被时代和华润两家企业成功竞得，从而在温州地区诞生了第二座万象系的高端商业综合体。
自下半年起，地价呈现出下降趋势。位于桃花岛南片带，拥有一线江景的江月湾地块，其楼面价格已经跌至每平方米不超过13000元。
2018年下半年，地价有所下降，市场呈现轻微的下滑趋势，进而促使2019年市区涌现出众多价格相对较低的新建楼盘。这些楼盘包括春江天玺、瓯玥名邸、欢乐天地、璀璨澜庭以及鹿岛万象天地等，其毛坯房的平均价格大约在18000至22000元每平方米之间，各不相同。
该价格区间对于大部分有购房需求的买家来说是可接受的，成功吸引了众多有购房需求的买家，整体交易量表现良好。
尽管部分新楼盘的价格大约在每平方米3万元左右，但销售状况并不理想，而市场格局依然呈现出明显的两极分化态势。
至于二手房，学区房继续高走高打，其余房源则只能温吞前行。
2020年
年初遭遇的疫情使得房地产市场迅速减速。然而，疫情缓解后，为了提振经济，全球资金大量注入，其中一部分流入楼市，土地市场则率先引领上涨趋势。
该年度，瓯海壹品地块的楼面价格突破了一万六千元每平方米，未来城壹号地块的楼面价格更是超过了一万八千元每平方米，未来旭辉城地块的楼面价格也达到了一万七千元每平方米，而江山云起地块的楼面价格更是达到了两万七千元每平方米以上。
关于房价，总体上依旧映射出2019年及2020年初的地价相对较低的情况，整体涨幅并不显著；然而，大约每平方米2万元左右的刚性需求楼盘正逐渐减少。
滨江上品、华润九悦、瓯江峯汇等楼盘，其均价已超过35000元/㎡，属于高端新品，销售情况持续火爆。瓯江口地区因此掀起了一股新的投资热潮，房价更是水涨船高，含装修的价格已达到约14000元/㎡。
总体而言，市场上依然呈现出明显的两极分化现象，一方面，价格偏高的高端新品楼盘以及价格较低的满足基本需求的楼盘和投资型新盘，销售情况十分火爆；另一方面，位于20000至30000元每平方米区间的“中间层”房源，其销售难度相对较大。
这一年二手房，特别是学区房价格继续走高。
2021年
为了遏制房地产市场过热的态势，中国人民银行等相关机构推出了“三道红线”政策，旨在遏制房地产开发商的过度贪婪，然而在最初阶段，这一措施并未显现出预期的效果。
2021年上半年，温州房地产市场继续保持全国趋势，热度不减。瓯海中心区的劝学里地块，其楼面价达到了约19600元每平方米，创下该区域历史新高。同样，七都岛的春月江澜项目，楼面价也约为18500元每平方米，同样刷新了板块记录。而更令人咋舌的是，滨江CBD的天樾玺地块，其实际拿地成本更是超过了30000元每平方米。
此时，住宅价格与土地价值显著攀升。即便滨江商务区的江山云起项目无江景资源，其平均售价亦高达42000元/㎡，且迅速被抢购一空。与此同时，蒲州、瓯海中心区等区域的多处新开盘项目，价格亦逐步接近30000元/㎡。尽管销售情况尚可，但市场情绪已开始显现出不安。
自下半年起，由于“三道红线”效应逐渐显现，众多房地产调控措施逐步加强，加之房产税的传闻不断，房地产市场迅速陷入下滑。自此，市场状况持续低迷，直至现在仍未好转。
购房者普遍秉持着“买涨不买跌”的心态，纵然众多新开盘的房价相较于以往有所下调，且市场上不断涌现出赠送车位、装修等促销活动，然而，这些新盘仍旧难以吸引购房者的兴趣，持续陷入滞销的困境。
至于二手房市场，在2021年上半年达到最高点之后，房价走势开始放缓，尤其是那些之前被过度炒作的学区房，其价格出现了显著的下跌。不仅房价走势显示出疲软态势，整个市场的交易量也陷入了低谷，鹿城区的二手房成交量甚至连续数月低于1000套，创下了较低的地量水平。
目前浙江温州的房价，房地产市场似乎重现了2015年的景象，相关调控政策持续放宽，市场对“救市”的呼声此起彼伏。然而，与2015年不同的是，金融领域的政策依然保持审慎态度，只是适度放宽了部分限制。
去年下半年楼市陷入低迷，与2015年相比，房价并未显著下滑，反而远超当年的低价水平。目前市场上的供应量，以及过去几年累积的需求量，都显著超过了2015年的规模。
受疫情影响，经济出现下滑，导致投资者纷纷退出市场；与此同时，普通需求者无力购买，改善型需求者难以实现置换，市场陷入了难以全面发挥潜力的困境。
最迫切希望购置房产的群体依然是那些有刚性需求的购房者，然而高昂的房价和沉重的压力却阻挡了他们购房的脚步。尽管近年来温州的流动人口数量并不算多，但长久以来，这里已经聚集了众多郊县居民和外来务工人员，其中不少人的住房问题尚未解决。高房价还促使部分郊县居民和外来务工人员选择离开温州，甚至迁往那些经济条件不如温州的城市。
温州房价回归到2015年的水平是不可能实现的，然而根据2015至2016年以及2018至2019年这两个时段的观察，在城市外围区域，大约每平方米20000元的房价，对于众多有购房需求的消费者来说是可接受的，并且这样的价格水平帮助当时的房地产市场走出了困境。然而，自2020年起，近郊地区的房价动辄达到每平方米近30000元，许多人对此感到难以承受。
是否可以挑选若干适宜的区域，开发出价格大约在每平方米2万元左右，甚至低于1万元的必需住宅，以安置那些尚未购置房产的郊县居民和外来务工人员？这不仅仅关乎房地产市场，更是一个关乎民生的重大议题。
市场尚无明显复苏迹象、增长动力不足之际，温州亟需加速激发这部分刚需购房者的购房意愿，此举不仅有助于提高房地产市场的交易量，而且对于吸引和留住人才，争夺人才资源也将起到积极作用。
LOUSHIWENZHOU
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