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楼市头条 | 观地产 看中国
东莞的房价有多猛？
我们先来看几组最新的数据：
东莞市住房和城乡建设局公布的数据显示，在1月份，东莞全市新建商品住宅（4层以上）的网签总量达到了7478套，成交均价为29242元/㎡，较上个月环比上涨了14.49%。其中，南城区以45058元/㎡的价格位居首位，而共有9个镇街的均价超过了30000元/㎡。
切记，此处所展示的数据为环比增长，即与2020年12月份的数据相较，短短一个月内，每平方米的价格涨幅高达15%，相当于数千元，其增长速度之快，简直如同抢钱一般。
2020年1月，东莞的二手房住宅交易共有3523套，总面积达到了39.5万平方米；网签的平均价格大约是18022元每平方米，较上个月有所上升，涨幅约为0.93%。在这其中，松山湖区域的成交均价最高，达到了34180元每平方米。
这个数据呢，还算是比较温柔的，但大的趋势仍然是涨涨涨。
开年就是一片大好，让寄希望于跌一跌再入场的人，惊掉了下巴。
需知，2020年间，东莞的房价涨幅迅猛，高度显著，在全国同行业中，其价格仅略低于紧邻的宇宙级城市深圳。
经过调查发现，2020年东莞的二手房平均价格较上年同期增长了47.11%，这一涨幅超过了深圳，使得东莞一举跃居全国首位。
但这还不算完，如果看了下面这组数据，会让你更恐慌。
东莞中原战略研究中心的统计资料显示，到了2020年12月31日，东莞市的新房储备量达到了2.43万套。同时，该市的库存消化周期缩短至3.6个月，这一数据创下了历史新低。此外，超过七成的镇街其库存消化周期均低于4个月。
3.6个月是啥意思？
简单来说，依据当前的销售数据，东莞目前的新房供应量仅能满足市场三个月的需求。
而业内流行的说法是，合理的去化周期一般在12-18个月。
哎呀我的天，别人家的库存通常都超过一年，可东莞的库存几乎为零，你说这房价怎能不涨呢？
这可不是我在瞎掰。
住房和城乡建设部早已明确规定了商品住房的去化周期的划分标准：对于去化周期在12至6个月的区域，需要加大土地供应；而对于去化周期在6个月以下的地区，则不仅要大幅提升土地供应量，还需加快土地供应的步伐。
显然，东莞当前的供应状况极为紧张，这就迫切需要我们加速土地供应，同时也要加快新房的上市步伐。
不然，再次大涨可能就是箭在弦上了。
开年疯狂的不只是东莞的买家，还有全国的房地产开发商。
在熙熙攘攘的人群的另一侧，每当房价上涨的狂欢上演，总有这些地产巨头在其中推波助澜。
数据显示，在1月下旬至2月初的这段时间里，东莞市成功出让了三块住宅用地，这些地块的成交价格均达到了最高限价，几乎每块土地都引起了激烈的争夺，导致一地难求的局面。
2021年1月19日，东莞麻涌南洲村的一宗地块，引发了近70家房地产企业的激烈争夺，经过连续71轮的激烈角逐东莞房价会涨吗，最终被深圳市新南山控股公司成功夺得。
坦白讲，我在房地产行业摸爬滚打已有十余载，对这家公司之前鲜有耳闻。然而，这次它竞拍土地的行为，却显得格外不同寻常。
东莞凤岗的某地块，其楼面价格高达24021元每平方米，在年初便成功跻身东莞全市地价排名的前十位，溢价率更是高达近78%。
东莞松山湖的湖景路地块，被万科以25亿元的价格成功竞得，其楼面地价高达25800元每平方米，而未来的销售价格预计将接近5万元每平方米。
话说，在开发商眼里，这些地仿佛都是白菜价，一下子就抢光了。
但你要知道，这只是前菜！
东莞即将推出的寮步镇缪边社区地块、清溪镇铁松村以及厚街地块，同样不容小觑。
咋个说？
给你看下这几块地的楼面价有多豪横：
寮步地块的楼面最高价已攀升至2.37万元每平方米；值得一提的是，近两年来，寮步区域内的最高楼面价纪录一直由华侨城纯水岸所保持，其价格为18130元每平方米。依照目前的走势，寮步该地块的楼面地价预计将锁定在2.37万元每平方米，换言之，仅地价这一项，每平方米的价格就将上涨近5000元。
毫无疑问，这块地一出世肯定是捅破天花板的存在；
另一方面，清溪地块的起始楼面价已高达12707元/平方米，而最高楼面价更是达到了18939元/平方米，几乎与周边房价持平；值得一提的是，清溪镇上一次的土地拍卖是在2019年9月24日，当时振业公司以9亿元的底价拍得了一块距离此次出让地块大约3公里的土地，但该地块的可售楼面价却仅有大约11624元/平方米。
厚街那最后一块地的所在地，去年实则显得异常沉寂，毫无声息，更无新项目问世。然而，今年情形大相径庭，万科、卓越、时代、康华、和记黄埔等众多项目接连上市。再加上土地拍卖和旧区改造，厚街已焕然一新，未来必将掀起一股波澜壮阔的浪潮。
土拍的厚街地块预计依旧庞大，其地理位置优越，楼面价最高可达18281元每平方米。
我预判，一旦项目启动，这三块土地都将展现出一种非达到最高售价绝不罢休的决心。
这情形宛如痴儿在洞房门前翘首以盼新娘子的降临，纵然佳人尚未现身，但他的心绪却已随风起舞。
你说东莞房价会涨吗，当面粉一天天上涨时，面包且能不涨？
有人会说，东莞目前的调控这么猛，房价还会涨吗？
对不起，请你把“吗”字去掉。
你必须认识到一个关键事实，多年来调控的根本目标并非单纯降低房价，而是旨在遏制房价上涨的速度。
所以，千万别装成一个无辜的小孩子，等着天上掉馅饼。
即便东莞在去年推出了史上最为严格的调控措施，后续的补充政策依然接连不断。
但房价有降吗？并没有。
房企有停止抢地吗？也没有。
即便如此，你仍需深思，为何即便面临如此严格的调控措施，仍有企业不惜一切代价，甘愿以高于面包的价格购置土地？
答案只有一个：房企对东莞的未来持续看好。
这些企业对东莞当下的判断大概率是可以看这两点：
东莞的GDP增速在短期内表现良好，产业规划的基础条件稳固，同时，交通等有利因素也起到了推动作用。
2020年，受疫情冲击，东莞的经济增速从去年第一季度的-8.8%逐步回升，最终全年实现了从负增长到正增长的转变，增长率达到了1.1%，经济总量达到了9650亿元。东莞这个城市的经济体量，甚至超过了甘肃、海南、宁夏等省份的经济规模。
2021年，东莞GDP目标增长6%左右，有望突破万亿！
显然，成绩优秀的三好学生只会让人更坚定其未来的发展潜力。
从长远角度审视人口流动趋势，国内人口迁移的方向必然是向都市圈集中，都市圈的发展趋势将是同城化，即形成统一的市场。这是因为单个核心城市无法承载如此庞大的居民数量，以深圳为例，其人口已超过2000万，且仍在持续增长，因此人口分流是必然的。
这也意味着，若中国房地产企业希望保证未来的持续发展，那么它们在都市圈内的土地储备量必须充足。
这个意味着什么？
都市圈内的房企，无论是对于深莞惠还是京津冀地区的土地，其需求在本质上并无二致。然而，都市圈内的土地供应却远远不能满足房企们日益增长的土地需求，导致国内各大都市圈普遍出现了资产短缺的现象。
所以，地王就会不断的出现。
2020年，深圳发改委重申，以深圳为核心，致力于打造一个半径50公里的交通圈，该圈将惠及惠州主城区和东莞大部分地区，从而构建起一个环绕深圳的都市圈。
而在这个都市圈里，无疑东莞占据了第一区位外溢的利好。
现在的东莞，完全找不到不涨的道理，这个跟深圳就很像了。
而位于隔壁的深圳，宛如一块有裂痕的木桶被覆上了一层铜皮，自715新政实施以来，修补措施愈发频繁，且愈发严格，层层递进，仿佛连一滴水都无法轻易流出。
这个桶子里盛不下的水怎么办？外溢呗。
还是得去东莞。
对于个人投资者来说，想要实现资产的增值，主要途径是投资房产和股票。在今年，东莞市房地产市场中的四大热门区域预计仍旧是凤岗、塘厦、厚街以及松山湖。
至于有人问东莞房价什么时候能跌？
送你一句话：山无棱天地合，冬雷阵阵夏雨雪。
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