摘要
3月5日，国务院总理李强在政府工作报告中对房地产行业政策进行了全面规划，以“防范风险、稳定预期、推动转型”为核心，着重提出要“不断推动房地产市场稳定回升”，并加大力度推动楼市与股市的健康发展。在此基础上，他提出了多项具体措施，针对需求端，他强调要“根据不同城市情况调整限制性政策”，并加大城中村改造力度以刺激需求释放，同时，他还提出了以“好房子”建设标准来激发高品质居住需求。在供给层面，我们关注于控制新增量、优化现有量，同时加强房地产融资的协调工作，以促进楼市的稳定交付和债务风险的妥善解决。政府工作报告为我国房地产行业设定了明确的基调，并指出了行业未来发展的明确方向。
正文
2025年3月5日，国务院总理李强在政府工作报告中，将房地产领域作为防范化解风险的重点，确保不发生系统性风险。他首次将“稳定房地产市场和股市”纳入报告的整体要求，并重申了要“持续努力，促使房地产市场止跌并恢复稳定”，此外，他还提出了“采取更大力度的措施，以促进房地产和股市的健康发展”。今年我国的发展主要预期目标之一是GDP增长约5%，其中房地产行业作为内需扩大和投资稳定的关键领域，对国家发展起到了支柱作用。在政府工作报告中国家对房地产的宏观调控政策，针对这一行业的政策在宏观层面为我国房地产市场确立了基调。在继续防范风险的同时，明确了推动市场止跌回稳、逐步修复市场预期的发展目标，旨在推动房地产行业的高质量转型。通过稳定房地产行业的协同发展，旨在提振市场信心，并希望通过行业的恢复带动宏观经济实现稳定增长。
需求端，政策松绑与制度升级双轮驱动。
从需求端分析，自2024年初住建部提出因地制宜的政策措施后，北京、上海、广州等一线城市率先对限购政策进行了调整和优化。这一举措在短期内促进了改善性需求的增加。鉴于此，政府工作报告再次强调了“因地制宜调整限制性措施”的重要性，其中“调整”一词表明限制政策将逐步放宽，有望激发新一轮需求的释放。同时，政府工作报告提到“加力实施城中村和危旧房改造”。前序政策以“保交楼”为重心，致力于化解项目烂尾的风险，2024年底的“组合拳”政策中新增了100万套城中村和危旧房改造项目，并引入了货币化安置的新措施。在本次政府工作报告中，特别强调了“加力实施”的重要性，预计随着各地改造工作的持续深入和落实，将有望进一步激发新市民的刚性需求，同时满足原危旧住房居民的置换需求。此外，在本次政府工作报告中，提到了为了满足人民群众对高品质居住环境的需求，将加强标准规范的完善，并积极推动建设既安全又舒适、绿色环保且智能化程度高的“优质住宅”。此举有望加速完善与优质住宅建设相关的标准，进而更深入地挖掘居民对于改善型高品质住房的需求。
供给端，严控增量、优化存量与风险化解并举。
从供应方面分析，至2024年底，我国待售住宅面积达到了75327万平方米，较上年同期上升了10.6%。同时，住宅库存持续增加。另外，依据Wind的数据，2024年我国的土地储备量较高，消化周期较长，尤其是二线和三四线城市国家对房地产的宏观调控政策，面临较大的去化压力。针对当前情况，一方面，政府工作报告中明确指出要“改善城市布局和土地使用模式，科学调控新增房地产用地供给”、“激活现有土地资源及商业办公用地，促进收购现有住宅，赋予城市政府在收购主体、价格及用途等方面更广泛的自主权”，严格限制土地增量，并通过改善土地使用策略、放宽地方政府在收购住宅方面的决策权限等措施，优化现有土地资源，加速收储进程。此外，还配套了专门用于土地收储和住宅收购的4.4万亿元地方政府专项债券（比2024年增加5，000亿元）以保障资金需求，助力各地加快存量土地的去化，实现“去库存-补充保障性住房”的良性循环，从而有效促进市场稳定。此外，政府工作报告强调要“运用房地产融资协调机制的功效，持续加强保障交付房屋的工作，并有效控制房地产开发企业债务违约的风险”，2024年正式实施“白名单”制度，旨在助力优质房地产开发企业获得融资。在两会期间，国家金融监督管理总局局长李云泽透露，当前融资协调机制已审批贷款总额超过六万亿元，涉及的已交付及在建住房项目数量超过一千五百万套。房地产融资协调机制在确保交房顺利进行方面扮演了至关重要的角色，并且，通过研究并制定相应的融资配套制度，可以推动供给端迅速恢复，助力新型房地产发展模式的形成，进而推动房地产市场的持续健康发展。
自2020年“三道红线”政策出台以来，我国房地产行业进入了“严控风险”的深度调整阶段。近期，房地产市场的主旋律集中在防范和化解风险、消化存量以及优化增量上。政策的核心目标在于“保交楼、化风险”，主要通过降低利率、降低首付比例等手段降低成本进行调控。在本次政府工作报告中，一系列新政策倾向于主动引导，通过储备扩大、需求激活、融资制度完善和产品升级等多个维度协同促进市场“止跌回稳”，持续防范风险，并将推动稳定预期作为房地产行业未来发展的重点方向。短期内，随着专项债券的落实以及限制性政策的逐步放宽，核心城市的信心有望得到提振；而长期来看，行业转型将依赖于“优质住房”标准的建立、新型模式的构建以及城市更新等措施，从而实现从“规模导向”向“质量导向”的转变。然而，政策的实际效果仍需应对区域市场的不均衡、居民预期修复的滞后等问题，这要求我们加强政策间的协同作用和执行力度，确保行业能够从“止跌回稳”过渡到“可持续健康发展”。
报告声明
本报告所引用的分析与建议数据均源自公开发布的资料，本公司对信息的准确性及完整性不提供任何担保，亦不承诺所依赖的信息和建议将保持不变。我们已竭力确保报告内容的客观性与公正性，但报告中的观点、结论及建议仅作为参考，不构成任何投资指导。投资者若依据本报告提供的信息进行证券投资，所产生的一切后果，本公司不承担任何责任。
本报告的著作权归本公司独享，任何单位和个人若需引用或发表，必须获得书面授权，不得以任何方式进行翻印、复制或传播。若需引用，必须明确指出出处为大公国际，同时不得对报告内容进行任何违背原意的引用、删减或改动。
