聚焦房地产发展新模式
DICHANZHOUKAN
编者按：近期，住房和城乡建设部的主要负责人倪虹明确指出，创立全新的房地产发展模式，是解决目前房地产领域面临的挑战、推动市场稳定和健康成长的根本方法。这种新模式再次成为公众关注的焦点。那么，构建这一新模式究竟有何重大意义？我们又该如何正确理解和加速推进这一新模式的构建？本期地产周刊将深入探讨房地产发展新模式的相关问题。
中国经济时报记者 李晓红
自今年起，房地产市场成为了公众瞩目的焦点。党中央和国务院已经发布了一系列关键的指导方针，相关机构也迅速推出了一系列旨在优化和调整的政策措施。“认房不认贷”政策、降低首付比例、下调按揭贷款利率等措施……在众多积极政策的推动下，市场虽有所回暖，但整体恢复尚需时日。
住房和城乡建设部党组书记兼部长倪虹近期指出，要建立房地产发展的新范式，这不仅是解决当前房地产领域难题的关键，更是推动房地产市场稳定和健康成长的根本途径。在以往关注“是否存在”的阶段，我们追求的是速度和规模的扩张，但这种模式已无法满足当前“发展质量”的问题以及高质量发展阶段的新需求，迫切需要构建全新的发展模式。
房地产市场延续转型调整
目前，我国房地产市场正步入新的发展阶段，尽管已实施了一系列调整和优化的政策，但整体市场环境并未出现明显好转，交易量并未出现显著增长，市场整体交易较为冷清，观望情绪弥漫，众多合理的住房改善需求尚未得到有效满足。赵大旋，中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心的副主任，向中国经济时报的记者透露，住房和城乡建设部提出了创立新的房地产发展模式，这一举措是在深刻反思我国前一阶段房地产市场存在的问题后，为未来改进和提升所确定的策略关键点。
目前，我国的房地产市场正经历着转型与调整的阶段。据国家统计局最近公布的数据，在10月份，全国70个大中型城市中，商品住宅销售价格环比呈现下降趋势的城市数量有所上升，而在不同线城市中，商品住宅的销售价格环比下降，而同比则是涨跌不一。此外，房地产投资额和商品房销售额的同比降幅相较于上个月也有所扩大。
尽管我国已推出一系列旨在调整和优化房地产市场的政策，这些政策对市场产生了一定程度的促进作用，然而，考虑到我国房地产市场供求关系已发生显著变化房地产销售管理办法，这些政策的效果并不显著。此外，由于市场供大于求，采用“高债务、高杠杆、高周转”的房地产发展模式，容易引发流动性风险，进而导致房地产企业债务危机。因此，迫切需要尽快构建一个以“人、房、地、钱”四大要素联动为核心的新发展模式，这不仅具有重要意义，也具有紧迫性。
王瑞民，国务院发展研究中心市场经济研究所的副研究员，在接受中国经济时报记者的专访时指出，前一轮房地产市场的市场化改革，主要针对的是住房产业下游环节的市场化，也就是住房产品的市场化。然而，在土地和金融这两个上游要素领域，市场化的空间尚未得到充分拓展。自城市化进程进入中后期阶段，人口及其他关键要素持续向以超大型和特大城市为核心的城市群集中。然而，这些城市群，尤其是它们的中心城市，在住宅用地的供应上弹性有限，总量偏紧，房价偏高。众多新市民对基本体面居住的需求尚未得到充分满足，迫切需要创新制度设计，以合理成本向居民提供负担得起的住房。
赵大旋认为，在上一阶段，我国房地产市场的主要症结在于其粗放式的增长模式，这种模式未能有效应对不同城市间以及城市内部的住房需求差异，从而导致房屋供应与空间需求之间的不匹配，进而引发了房地产市场的风险。针对供需矛盾明显的超大城市和城市集群房地产市场，着手解决这些城市的供需不平衡问题，旨在满足当地民众对美好生活的追求。
加快构建房地产发展新模式
7月24日，中央政治局会议指出，面对我国房地产市场供求关系发生的重大变化，需及时调整和优化相关政策。会议强调，要增强保障性住房的建设与供应，并主动推进城中村改造以及“平急两用”公共基础设施的建设。近期，中央金融工作会议进一步提出房地产销售管理办法，要加速推进保障性住房等“三大工程”的建设，旨在构建房地产发展的新格局。
成都理工大学的副教授廖怀高认为，最理想的房地产发展模式应当回归住宅的本质，确保房价长期稳定，让保障性住房惠及所有年轻人和低收入群体；对于有经济能力的人士购买别墅等高端房产，应征收高额税收；同时，应彻底摒弃房地产的投资功能，不应将其视为盈利手段，购房应以个人生活便利为首要考虑。
张力，在北京打拼了十余载，向中国经济时报的记者阐述了他对房地产发展新模式的见解。他认为，这种模式应坚守“住宅只为居住，而非投机炒卖”的原则，以满足人们的刚性及改善型住房需求为核心，致力于让民众入住环保、节能、智能、安全的优质住所。
安居乐业，这始终是人们对美好生活的最基本追求。赵大旋认为，面对我国房地产行业发展的新局面，构建房地产发展的新模式，关键在于从两个关键点着手努力。始终秉持“住房应服务于居住而非投机”的原则，以实现城市居民对美好生活的追求为发展方向，着力优化大中型城市的住房布局，构建“人、房、地、资金”四大要素相互协调的新模式，既有效避免市场波动剧烈，又兼顾了居民对住房合理改善的需求。其次，需构建一套涵盖房屋从开发建设至维护使用的全程管理体系，这包括对开发模式、资金筹措以及销售策略的革新，以及设立房屋健康检查、养老金制度和保险等配套制度。此举措旨在对现行的房地产开发与销售体系进行全方位改革，力求减少市场中群众常遇到的不确定性风险，并积极引导开发商将竞争焦点转移到提升住房开发品质和优化服务上。
中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大指出，构建房地产发展的新路径，关键在于降低开发商的负债比例，同时逐步提升现房销售的比重，并相应减少期房的销售量。
王瑞民向中国经济时报的记者透露，鉴于房地产行业所处的发展阶段以及环境条件的演变，有必要对房地产业的生产函数进行重新构建，以达成适应新阶段和新环境的新平衡状态。新模式源于供求关系发生显著转变，以高品质供给推动的精致增长。在房地产领域，发展应重新聚焦于以民生为重的政策导向，着力解决两大关键问题：一是确保基本居住需求得到满足，同时解决支付能力有限的老市民“购房”难题；二是针对那些基本居住需求尚未得到充分满足、支付能力有限的新市民，实现“购好房”的目标。如此一来，不仅能够促进有效需求的生成和引导，还能推动经济的稳定增长。
设计新机制的核心在于，通过优化土地和金融资源的供应端改革，来有效减少相关成本，比如，通过提供多元化且适度的住宅用地供应来降低土地成本，以及通过增加股权融资等直接融资手段来降低金融成本，从而为高品质的供给创造更多可能。同时，居住形态的跃迁催生了新的住房需求，老居民们顺着住房的阶梯不断升级，他们换下的住所同样有助于新居民住房问题的解决，随着大城市住房供应的增加，供需关系有望实现租赁与购买的双轨并行，以及“住有所居”而非“炒房”。至于短期内如何应对，关键在于如何实现平稳的去杠杆化。”王瑞民如是说。
本公众号的著作权属于中国经济时报。若需转播或引用本篇文章，务必取得授权，并在文中明确标明信息来源于中国经济时报。
热点链接
总 监 制丨王辉 王继承
监 制丨李丕光 王彧 刘卫民
主 编丨毛晶慧 编 辑丨邹 朵
中国经济时报，中国经济新闻网，网址为http://www.cet.com.cn。
