财政部及国家税务总局于昨日公布，自2016年5月1日起实施的新规规定，在计算契税时，交易价格应扣除增值税；对于土地增值税的纳税人而言，其转让房地产所得的收入亦不计入增值税部分；同样，个人在转让房屋时，其个人所得税的应税收入亦不含增值税。
财政部及国家税务总局于昨日下发了通告，对营业税改为增值税后，契税、房产税、土地增值税以及个人所得税的计税依据进行了规定，同时规定自2016年5月1日开始实施。
计税依据系指确定应纳税额的依据。中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌指出，营改增的相关操作文件对房地产领域的税收计税规则进行了明确，重点在于指出在征收其他税种时，增值税应作为价外税，不得纳入销售收入中进行计算。
依据相关部门的通告，征收契税时，所涉及的交易价格不包含增值税。至于房产租赁，在计算房产税时，所依据的租金收入同样不包含增值税。
土地增值税的纳税人，在转让房地产过程中所获得的收益，应视为不含增值税的收益。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其他相关法规中提及的土地增值税扣除项目，其中涉及的增值税进项税额，若允许在销项税额中进行抵扣，则不计入扣除项目；反之，若不允许在销项税额中进行抵扣，则可将其纳入扣除项目之中。
两部门在通知中明确指出，个人在出售房产时，应缴纳的个人所得税并不包含增值税部分；同时，购房时支付的增值税应被纳入房产的原价计算；在计算房产转让所得时，可扣除的税费中不包含此次转让过程中所缴纳的增值税。
个人所得税的应纳税收入中，个人出租房屋的收入不包含增值税部分；在计算房屋出租所得时，能够扣除的税费中不包含此次出租所缴纳的增值税。对于个人转租房屋的情况，其在计算转租所得时，可以扣除向房屋出租方支付的租金以及增值税额。
个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
销售不动产、个人出租不动产增值税计算方式如下：
1纳税人转让其取得（不含自建和个人住房）的不动产
应缴纳的税款等于（商品总价及额外费用减去不动产购置成本或取得不动产时的评估价值）除以（1加上5%的税率）再乘以5%的税率。
若某公司出售其购置的商业房产，原购置价格为300万元，现以350万元的价格对外出售，按照原营业税税率的5%计算增值税，则应缴纳的增值税金额为（350万元减去300万元）除以（1加上5%）再乘以5%，计算结果为2.38万元。
2纳税人转让其自建的不动产
应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
该工厂将其自建的厂房进行转让，目前正以350万元的价格对外进行出售。根据增值税的征收标准，其税率为原营业税的5%。因此，应缴纳的增值税金额计算如下：350万元除以（1加上5%），再乘以5%，得出的结果为16.67万元。
3其他个人转让其取得的住房
应纳税款＝全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
若有人打算将未满两年产权的房产以一百万元的价格出售，那么在计算增值税时，需按照原营业税税率的5%进行征收，具体应缴纳的增值税金额为：100万元除以（1加上5%）再乘以5%，计算结果为4.76万元。
4其他个人出租其取得的不动产（非住房）
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
若某人将非住宅出租，每月所获租金为10万元，根据增值税的征收标准，该税率为原营业税的5%，那么他每月应缴纳的增值税计算如下：先将租金除以（1+5%），得到的结果再乘以5%，即10÷（1+0.05）×0.05＝0.48万元。
5其他个人出租住房
应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%
若某人租赁房产，每月所得租金为八万元，那么他每月需缴纳的增值税计算如下：先将租金除以（1+5%）得到税前金额，再乘以1.5%的税率，最终结果为0.11万元。
小提示：
简言之，增值税在计算收入时不将其计入，而在进行抵扣时也不纳入成本考量。这构成了增值税作为价外税的一个显著特征。相较之下，过去的消费税与营业税作为价内税，其税款计算中是包含税金本身的。
4000点的住宅楼市和房地产价值机会
整体而言，当前住宅房地产市场与4000点时的股市情形颇为相似。将市场即将崩溃的看法视为一种过于情绪化的判断，然而，风险确实在逐渐累积。若将其视为一项纯粹的投资，盈利的风险正日益增大，因此，有必要逐步减少投资，因为缺乏信心能够像在4000点时那样，成功地在5178点或6124点实现逃顶。
在资产配置中，房地产仍占据着关键位置，其价值依然显著。然而，当前阶段，我们或许可以开始逐步调整投资组合。在国内房地产市场中，有两个领域值得特别关注：一是学区房，二是位于北京的停车位。
严格意义上讲，学区房已不再是传统意义上的房地产投资，而是一种真正的“非典型投资”。据我所观察，若将学区房的价格单独剥离，可将其划分为“学籍的市场价值”与“房地产的市场价值”两部分。自去年二胎政策放宽以来，学区房中蕴含的学籍价值呈现出显著上升的趋势。像北京西城区这样的区域，其“学籍”的平均市场价值已达到200至300万元，而在热门学校的学区房中，“学籍”的市场价值更是高达三四百万甚至更高。这类资产不仅受房地产市场波动的影响，还受到教育市场供需状况和教育政策调整的双重影响，其变量更为多样，套利机会也更为广阔。
“学籍的市场价值”的波动与房地产市场的周期关系不大，这也相应地减少了房地产投资的风险。在北京，停车位的投资几乎成为了房地产市场上唯一的价值洼地。它几乎不存在降价的风险，同时上涨潜力依然十分可观。车位的出租回报率平均接近4%，这比北京住宅1-2%的回报率要高得多。
从供需的基本面分析，北京机动车数量已逼近600万辆。然而，由于前期规划缺乏远见，现有的停车位数量甚至不足一半，正如北京市规划委主任所言。在实际观察中，我们注意到一些建于上世纪末的次新小区房地产企业 营业税，即便拥有超过5000户居民房地产企业 营业税，地下车位数量也仅有1000多个。
另一方面，北京的停车位在中国一线城市中价格最为低廉。在上海、深圳等地，小区车位动辄三四十万，已是普遍的入门价格，而在北京，仍能发现不少仅需一二十万的地下小区车位。这背后的原因在于停车位供应紧张，北京市对路边及地面违章停车的管理近乎放任，无论是执法力度还是罚款处罚，都显得较为宽松。
然而，这种无节制的管控与平衡，实则导致了交通的拥堵与限制。政府终将承受不住压力，不得不逐步着手整治乱停车的现象。此外，尽管舆论压力巨大，政府内部关于“只有拥有停车位才能购车”等强硬政策动向却屡见不鲜。任何一项政策的推进，都将成为北京车位价值回升的加速器。
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