面对美国加息和贸易战等不确定性因素，股市波动加剧，亚洲货币面临贬值压力，信贷环境紧张，美元走强。在此背景下，投资者可适当考虑配置一些现金流稳定、专注于基本需求的行业。在此类行业中，房地产信托（REITs）表现突出，尤其是新加坡市场的房地产投资信托（REITs）基金，已成为众多投资者投资组合中的重要一员。
REITs行业研究综合自新交所SGX、星展丰盛理财
REITs是合理的资产配置方式
在当前的经济状况和政策背景下，普通房产投资者想要在短时间内实现高额回报，难度相当大。然而，若想在房地产行业中分得一份利益，其实机会和途径是相当丰富的。随着经济的不断进步，房地产行业的各个分支都能从中受益。对于那些希望继续在房产领域投资的人来说，房地产信托基金REITs无疑是一个明智的选择。
这类房地产投资信托基金（REITs）的投入资金可自由选择多寡，投资领域也十分宽广，不仅限于住宅，还涵盖商铺、办公楼、购物中心以及各类园区等；此外，其投资手段丰富多样，包括参与开发、租赁、销售、管理等多个环节；更有甚者，多数REITs设有定期分配收益的规定。
经济持续增长，将使得房产所有者的资本增值得到增加，而REITs亦能从中受益。在房产所有者转手前出租房产期间，REITs亦能介入租赁市场。更有一些REITs涉足物业管理领域，进而实现收益。对于房产所有者所面临的高昂成本、时间消耗、交易流程的复杂以及流动性风险等问题，REITs投资者则能轻松应对。
投资者借助REITs的灵活性，能够满足对成本、收益和流动性的需求。这类信托通常需将超过90%的净收入分配给投资者，故而其派息水平通常在4.5%到6.5%的区间内浮动。
然而，需谨记，投资领域普遍存在风险。对于房地产投资信托基金而言，这一规律同样适用。在投资前，深入了解潜在风险及其可接受的风险程度至关重要。仅凭派息金额来评价房地产投资信托基金是远远不够的。经济状况、行业动态、贷款规模、物业管理者的能力以及新加坡元的汇率走势等因素，均会对房地产投资信托基金的长期增值产生作用。
新加坡REITs的发展
近年来，随着房地产市场规模的持续膨胀，商业银行所提供的贷款融资已成为推动房地产行业增长的关键支撑。然而，信贷政策的变动也对行业发展带来了诸多不确定性，现有的融资途径已不足以满足房地产企业持续发展对资金需求和规模的迫切需求。这也促使我国内地企业和个人投资者纷纷将目光投向海外市场，积极探索筹资和资产组合分散等有效的投资途径。在众多选择中，新加坡房地产市场中的投资信托基金（REITs）受到了众多投资者的青睐，并被纳入他们的投资组合之中。
在20世纪80年代，新加坡的房地产行业对该投资模式产生了极大的兴趣。到了2001年，新加坡的国内税务机构为房地产投资信托基金（REITs）出台了税收透明政策。根据这一政策，只要REITs满足90%的分红比例规定，向投资者支付的股利分红将享受免税待遇，从而有效解决了重复征税的问题。该项措施激发了市场活力，促使新加坡首只房地产信托基金于2002年7月成功上市。随后，新加坡政府持续推出一系列刺激政策，旨在提升房地产信托行业的竞争力。得益于这些政策带来的红利，新加坡REITS市场的竞争力和规模持续扩大。
正如REITAS总裁兼凯德集团首席财务官Andrew Lim在5月份所强调，新加坡的S-REIT市场正持续迅猛增长，目前已建立起一个多元化的基础，涵盖了从由保荐人主导的平台到数据中心、奥特莱斯商场等新兴资产类别，以及专注于单一海外市场投资的平台。
在2017年7月至2018年7月这12个月内，新加坡私人住宅的价格大幅攀升了9.1%，紧接着，随着私人楼市调控措施的加强，34只REITs以及六只合股式信托的平均分红收益率上升至6.7%。截至2018年7月6日，新加坡的34只房地产投资信托（REITs）以及6只合股式信托的整体回报率平均下降了3.5%，而12个月内的平均总回报率也下滑至2.6%。在这其中，力宝印尼零售信托、亿达工业房地产信托、凯诗物流信托、速美商业空间信托和中国运通网城房地产投资信托这五只信托的指示性收益率位居前列。
与股票相似，REITs以及合股式信托亦面临市场风险，其单位价格走势有时会与投资者预想的方向相悖。此外，REITs或合股式信托投资的其他潜在风险，则需考虑各信托的独特属性，如杠杆率、再融资费用以及管理费用的一致性，还有房地产投资的具体位置和品质，包括房地产的密集程度和租赁合同的期限等因素。房地产投资信托基金同样面临股票投资领域的一些附加风险，这些风险包括价格波动、市场流动性以及价格的波动性。
新加坡腾飞房地产信托基金解析
（一）概览
新加坡腾飞房地产信托基金是隶属于星桥腾飞集团管理的众多房地产信托之一。该集团由淡马锡控股与裕廊集团共同创立，持股比例为51:49，专注于城镇、综合体、商务园区和产业园区等城市化项目的开发与建设。集团总部设于新加坡，其项目分布广泛，覆盖澳大利亚、中国、印度、印尼、新加坡以及韩国等亚太地区。该集团在中国区域内开展的项目主要分布在一二线城市以及经济较为繁荣的城市，比如位于上海最为繁华的商业区——徐家汇的腾飞大厦；覆盖北京东南部、面积达176平方公里的北京经济技术开发区；广州的知识城腾飞园；以及新加坡杭州科技园等地。
腾飞房地产投资信托基金是新加坡首家且规模最大的商务空间与产业地产投资信托基金房地产reits利率，由腾飞集团的全资子公司——腾飞基金管理（新加坡）有限公司负责运营。该基金主要专注于新加坡和澳大利亚的投资，近年来逐步向英国市场延伸，持续吸收海外优质项目。腾飞房地产投资信托基金在新加坡成功打造了一个多样化的地产组合，其中包括商业园区、科技产业园区、综合性开发项目、便利设施和零售业态、高品质产业园区、轻型工业园区以及物流和货物配送中心。
（二）基金规模
腾飞房地产投资信托基金的规模已扩张至100亿新币。该基金投资的项目资源总计达到了131个。覆盖的全球客户群体包括1320位。基金的核心投资项目主要分布在新加坡和澳大利亚，其投资领域和规模在业界均处于领先水平。
（三）新加坡地区投资涵盖领域及规模
资料源自腾飞房地产信托基金在其官方网站（http://ir.ascendas-reit.com/slides.html）发布的“投资者演示文稿（2018年8月）”，此信息仅作参考。报告编制于2018年。
（四）澳洲地区投资涵盖领域及规模
资料来源: 翻译自腾飞房地产信托基金公布在其官方网站（http://ir.ascendas-reit.com/slides.html）的 “Investor Presentation (Aug 2018)”房地产reits利率，仅供参考。报告时间：2018/08
