今年380多次调控，终于换来了明确的楼市拐点。
依据国家统计局最新发布的房地产市场数据，7月份我国商品房的销售额和销售面积较上月均有大幅下滑，销售面积降幅高达42%，销售额降幅达到40%，双双创下近一年来新低。
观察7月份的70城房价数据，我们发现新房价格上涨的城市数量降至51个，而二手房价格上涨的城市数量则降至41个。
对于开发商而言，这或许是近三年来七月销售业绩最为惨淡的一次。与去年疫情缓解后的市场相比，本月的销售面积较去年同期下降了8.5%，而销售金额的降幅更是高达7.1%。
尽管北上广深的房价并未出现下跌，但成交面积却普遍下降，这种数量上的变化似乎正导致质的变化，这或许会对后续市场各方的心理产生影响；在历来“楼盘打新”十分热门的杭州，亚运村首批项目的摇号登记人数竟然未达到预期，并未触发社保购买的限制；而上半年楼市表现强劲的合肥，房价上涨的势头也渐渐减弱。
与此同时，房地产市场正经历着明显的分化趋势。在26个城市中，二手房的价格开始出现下滑，这一现象在三四线城市尤为明显。无论是公开的行政指令，还是私下的行业规范，已有部分城市对房价过快下跌表示担忧，并提前设定了价格下跌的警戒线。
有业内人士认为，一场“全线超预期降温”来了。
四大一线城市成交量下滑
17日，杭州的“万套红盘潮”上演了一场意外冷清的戏码。在“亚运村三巨头”中，率先取得预售许可证的绿城桂冠东方一期共有989套房源，登记工作宣告结束。杭州的媒体指出，参与摇号的登记组数大约为6300组，这一数字既未达到限售的门槛，也未激发起“拼社保”的现象。因此，“杭州楼市最后的盛宴”的热情被无情地浇灭。原本许多杭州市民预期的“万人抢购”和全城资金冻结千亿的现象，看来也很难再次出现了。
今年上半年，在众多强二线城市中涨幅尤为显著的合肥，房价增长势头已告一段落。据国家统计局公布的数据，合肥的新房价格涨幅已连续四个月呈现下降趋势，而二手房价格的涨幅更是达到了近17个月来的最低点。进入7月，合肥新建商品住宅和二手住宅的销售价格环比仅上涨了0.1%，仿佛突然踩下了增长的急刹车。
依据国家统计局公布的数据，本年六月，我国房价的上涨趋势开始显现出稳定且略有下降的特征；进入七月，无论是哪个线城市，其房价涨幅均出现了全面下降的现象。
统计数据最为显著，据统计局对70个大中型城市的重点监控，已有26座城市的二手房价格呈现出环比下降的趋势，这一数字较上月增长了10个。此外，房价上涨的城市数量已连续四个月呈下降态势，其中新房价格上涨的城市有51个，二手房价格上涨的城市有41个，均为今年以来最低的涨幅。
四大一线城市的成交面积均呈现下降趋势，总体环比降幅达到了21.34%。在这其中，上海的降幅最为显著，超过了30%，而北京也超过了15%。与此同时，二线代表城市的成交面积环比下降了11.47%，而三线代表城市的成交面积与上个月相比下降了17.42%。
中金公司对于7月份的房地产市场数据，提出“整体基本面普遍超出预期出现降温现象”。招商证券分析指出，7月份的销售额在高位出现了回落，这一现象与近期贷款额度紧张以及疫情反复等因素密切相关，并预测下半年这一下降趋势将得以持续。中信证券也持有相似观点，认为受限于信贷供应的不足，下半年的销售额预计将持续下降。
房企面临多方面指标下滑，7月份新开工项目数量显著减少，同比下降21.5%，环比增速由正转负，全年前景不容乐观；当月投资增长速度持续下降，同比增速仅为1.4%；土地购置面积累计呈现负增长，下半年市场供应格局依然紧张；房地产企业资金到位速度转为负值，达到-7.0%，融资环境依然严峻。
去年下半年开始的房地产市场持续升温，至今仍热度不减，而目前这一趋势的转折点已经非常清晰。今年，金融领域的严格监管和政府层面的行政调控措施双管齐下，共同促使房价逐渐回落。
通常七八月份调控政策较为平稳，然而今年却呈现出不同寻常的态势。7月份，针对房地产市场的调控政策持续增多，从中央到部委再到地方，调控动作频繁，累计调控次数达到了66次，这一数字创下了年内单月调控次数的最高记录。
7月底，住建部对5个热点城市进行了约谈。进入8月上半月，各地纷纷出台调控措施，累计次数已超过30次。
自年初至今，我国各地调控举措累计已超380次，这些调控动作展现出高频次、高密度、精准施策以及全流程管控的特点，犹如一场持续不断的疾风骤雨，最终成功熄灭了房地产市场的过热态势。
三四线城市房价排队下行
与一二线热点城市的拐点初现不同，众多三四线城市已迅速步入房价下跌的轨道。
7月份，众多城市记录了房价下跌的情况，其中大部分位于中西部及北方地区，具体包括岳阳、呼和浩特、昆明、唐山、秦皇岛、牡丹江、安庆、赣州、平顶山、常德、韶关、桂林、泸州、南充、遵义以及大理等城市。
以湖南岳阳为参照，依据国家统计局提供的信息，该地区单月新建住宅的价格较上月下降了0.7%，这一降幅位居全国首位；此外，在6月份，岳阳的新房价格较前月同样有所下降，跌幅达到了0.4%。
克而瑞数据显示，自今年6月份起，岳阳地区的新房价格经历了剧烈的下跌，具体表现为5月份的每平方米7605元降至6月份的每平方米6558元，而7月份的价格进一步下跌至每平方米6492元。在众多限制性政策中，湖南岳阳率先推出了本年度的首个“限跌令”。该地调控新规明确指出，商品住房的实际销售价格不得超出备案价，同时也不得低于备案价的85%。
与岳阳类似，房价下跌的昆明也“坐不住了”。
昆明市，作为西南地区四个省会城市中唯一房价出现下降的城市，于8月11日，由昆明市房地产开发与经纪协会牵头，举办了“三稳”工作要求的座谈会。会上指出，对于恶意降价等恶劣行为，将采取停止项目网签的措施，并要求协会成员不得泄露或传播市场的负面信息。然而，昆明市房地产开发与经纪协会作为一个社会组织，其发布的信息并不能等同于政府部门的正式调控措施。
在过去的数年间，一些三四线城市过度依赖棚户区改造的货币化手段来刺激房地产市场，而现在随着棚户区改造的逐步完成，加之整体信贷政策的收紧，即便没有实施额外的房地产调控措施，三四线城市的房地产市场也已承受了相当大的压力。
当前三四线城市销售进度较慢，同时众多房地产开发商在下半年面临紧迫的去化任务，三四线城市项目实施打折和降价促销行为几乎成为定局。我们公司内部已经开始着手制定降价策略，重点是要应对降价可能引发的舆论压力以及老业主的不满情绪。一位房地产企业的市场营销人员向第一财经透露了这一情况。
另一家房地产企业位于中部地区的营销部门人员指出：“目前采取降价策略实属无奈，毕竟各家企业都面临着回笼资金的压力，预计下半年降价现象可能更加普遍。然而，一旦房地产市场进入下行阶段，众多城市均会采取隐蔽措施，即便没有发布限制跌幅的指令，业内也普遍知晓需要控制的降价幅度。目前，一些大型房企债务负担沉重，降价幅度过大，这很容易引发当地房地产市场的大幅波动。”
三四线城市之间的价格竞争愈演愈烈，这同样暴露出我国房地产市场当前正面临日益严重的分化态势。整体市场环境发生转变，导致部分三四线城市房价急剧下滑，与此同时，一二线城市的部分热点区域，尽管受到严格的调控措施，房价却依然保持稳定。
例如北京和上海，即便面临成交面积下降的趋势，二手房价格却上涨了0.7%，依旧在一线城市中处于领先地位。
上海新房成交面积呈现出较明显的下滑趋势，然而，房价指数显示，上海新房价格环比仍小幅上升了0.4个百分点。进入7月，二手住宅市场的成交量也有所减少房价拐点，交易套数不足2.4万套。尽管成交量有所减少，但与正常水平相比，仍高出15%以上房价拐点，这表明尽管市场热度有所降低，但下降幅度并不明显。上海中原地产的市场分析师卢文曦在接受第一财经采访时如是说。
中原地产分析指出，目前观察市场交易走势，上海与北京尚在上涨趋势之中；尽管调控措施已经出台，但想要迅速改变市场预期，恐怕并非易事。
