陈跃/发自深圳
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深圳楼市迎来阶段性调整。
数据显示，在5月份，深圳新建住宅的网签成交量为3162套，较上个月下降了14.4个百分点；与此同时，二手房的过户数量为4687套，环比减少了18.2%。
深圳的房地产市场目前仍不时传来喜讯，例如在上个周末，龙华区的鹏宸云筑和南山区的中海云启源境先后开盘，两者均取得了去化率高达九成和八成的显著业绩。
此外，尽管部分“热门”房源备受瞩目且销售迅速，但市场上新开盘的项目却面临着去化难度较高的挑战，在这种冷热不均的态势下，房地产市场的销售情况呈现出越来越明显的分化趋势。
中房君借助深圳房地产信息平台进行调研发现，自今年起，多个新开盘或增推上市的住宅项目，截至目前，其销售去化率尚不足十分之一，甚至有部分项目遭遇了零成交的困境。
六月伊始，市场在供需两端均呈现出紧缩的迹象，同时，观望的氛围愈发浓厚。广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，在深圳，无论是新房、二手房还是人才房，可供选择的房源丰富，范围宽广。因此，在既有政策已基本出台、新增政策尚未实施的当下，市场情绪出现短期的波动调整，这在情理之中。
一位销售代表向中房君透露：“目前，众多持观望态度的客户仍在期待着新政策的正式实施。”
深圳楼市，是否真的需要新一轮政策刺激？
01
“网红热盘”撑起市场热度
开发商：购房者的决策周期更长了
6月7日，深圳市南山区及龙华区的两处新房项目齐齐上市深圳房地产。，为当月深圳房地产市场拉开了序幕，并且都取得了不错的销售成绩。
龙华区的壹品文旅鹏宸云筑项目推出了244套房源，吸引了461批客户进行意向登记。开盘当天，该项目成功售出约220套房源，去化率高达九成。而在南山区的中海云启源境，共有207套房源上市，其中165套被售出，去化率亦达到了八成。
中房君从项目方获悉，自2024年12月首次开盘至今，鹏宸云筑前三次的开盘去化率均超过九成。此次推出的，是东地块的“压轴收官”楼栋，同时也是项目最后一期的精巧户型。截至第四次开盘，东地块的累计销售额已接近千套，总收款额超过52亿元人民币。
项目持续受到热捧的根本原因在于，前三次开盘塑造了“红盘”的良好形象，依托开发商的国企与央企双重信誉担保，产品实力显著，且性价比相对优越。
鹏宸云筑项目的策划经理姚宇飞在接受中房君采访时透露，目前，深圳购房者最看重的三点分别是价格优惠、品质保障以及安全交付；此外，他和他的团队还观察到，消费者在购房时的决策时间正在逐渐延长。
当前的市场状况与去年前三个季度颇为相近，缺乏新增的政策利好，导致市场气氛略显低迷；与此同时，客户们的态度也变得更为谨慎，购房者在选择时更加注重是否适宜，而非急于成交，因此他们的决策过程也相应地延长了。
（鹏宸云筑项目现场，前来咨询的购房者较多。中房君/摄）
作为大湾区首个成功推出的“中海Living OS系统优质住宅”，中海云启源境项目自投放市场之日起就引起了广泛的关注。
该工程坐落于价值连城的深圳南山区科技园区，据中房君掌握的信息，5月17日，中海云启源境项目揭幕了创意展示区，而在那一周内，接待的客户数量已经超过了4000组。
6月7日，中海云启源境项目正式开盘，面向市场推出了207套住宅。这些房源的备案价格大约为每平方米9.04万元。开盘至今，已有约165套房源被成功售出，整体去化率达到了大约80%。
中海云启源境项目的负责人向中房君透露，在当前的市场环境中，产品的实力是项目畅销的根本。中海在项目的交付质量上投入了大量的心血，整体的高品质得到了众多改善型购房者的肯定。此次开盘，143平方米的大户型销售占比接近三分之一。
项目负责人指出，深圳刚需客户的需求保持稳定，而改善型需求依旧存在。尽管市场波动明显，但持乐观态度是必要的。市场波动促使开发商推出更优质的项目和产品，这对购房者而言，意味着议价空间扩大，优质房源选择增多，这些都是市场调整中的积极因素。
02
深圳新房市场冷热不均
多项目滞销，开盘至今去化不足一成
尽管周末的“双响炮”为市场增添了一定的活力，然而，深圳房地产市场下滑的趋势也初露端倪。
在刚刚结束的5月份，深圳地区一手住宅的网签交易量总计达到了3162套，具体来看，预售的新房成交量为2054套，而现售新房的成交量为1108套，整体数据较前一个月相比呈现出14.4%的下降趋势。
深圳中原研究中心的研究报告显示，深圳的新房预售交易量已连续四个月未达到平均水平的3010套（自去年以来的月均成交数），而在5月份，这一成交量更是连续两个月出现下滑，与平均水平相比，差距接近千套。
中房君经过综合分析，发现5月份深圳仅批准了7个项目进行销售，总计推出了2204套新房，其中包括1807套住宅，这一数据较上月下降了62.1%。此外，当月共有10个住宅项目选择开盘或追加推售，这一数量比4月份减少了3个，然而并未出现任何项目开盘即售罄的情况。
深圳中原研究中心的高级研究员邹少伟向中房君透露，目前深圳的房地产市场整体呈现出低迷态势，无论是新房还是二手房市场，自3月份的“小阳春”过后，热度都迅速下降。在新房市场中，冷热不均的现象明显，性价比较高的项目去化情况较好，然而，大多数项目的去化情况仍然不尽如人意。
中房君发现，截至目前，深圳的新房市场上，只有少数“网红项目”受到了较多的关注。实际上，无论是供给还是需求，都出现了缩小的趋势。多数项目的销售去化压力依然很大，而销售情况的分化现象则愈发显著。
在上半年，不少新开盘或追加推售的一手房项目，其销售情况并不理想，去化率未达到一成，甚至有项目至今尚未有任何成交记录，这样的情况并不罕见。
5月25日，金光华溪山禾玺项目正式开盘。至6月9日，据深圳市房地产信息平台数据，项目已备案的房源仅有两套。即便将已签订认购书的60套房源纳入计算，整体的销售去化率仍旧只有8%，尚不足十分之一。
4月30日，中洲迎玺三期新增推出491套住宅单位。然而深圳房地产。，与2月份开盘时的市场热度相比，热度出现了显著下降。据深圳市房地产平台数据显示，截止至6月9日，这491套房源中，仅有70套完成了备案手续，而签署认购书的仅有67套，整体的销售去化率仅为28%。
4月24日，龙岗布吉的大靓华府获得了预售许可，首次推出了166套住宅。时至今日，6月9日，该楼盘尚未完成备案或有人认购，销售情况为零。
3月14日，位于龙岗平湖的凤凰九里项目新增推出210套住宅，至6月9日统计，已登记备案及已签订认购协议的房源合计仅有9套，去化率仅为4%。
1月24日，盐田区的特发小梅沙觐海广场获得预售许可，新增推出126套住宅，然而截至6月9日，该楼盘尚未有任何房源完成备案，销售情况为零。
03
市场观望情绪重新抬头
深圳是否需要新一轮政策刺激？
交易节奏放缓，市场情绪也在悄然生变。
政策影响逐渐减弱，加之步入常规淡季，市场持观望态度的现象再次显现。业界内部分人士也提出，深圳房地产市场信心的恢复还需政策层面的持续支持，而成交量的回升则迫切需要政策的进一步强化。
房贷利率有所下调，然而，消费者的犹豫情绪却愈发浓厚，对于政策变化的期待变得愈发复杂微妙。来自深圳东部某项目售楼处的小胡销售人员向中房君透露。
邹少伟，深圳中原研究中心的高级研究员，也持有相似观点：3月份，深圳提升了公积金贷款的额度；5月份，公积金贷款的利率有所下调，同时LPR也出现了下降；然而，从实际效果来看，这些措施对市场的影响微乎其微。为了实现市场的反弹，需要更为有力的政策支持，比如取消限购政策、实施契税减免等措施。
深圳楼市，是否真的需要新一轮政策刺激？
李宇嘉指出，现阶段，在深圳，无论是新房、二手房还是人才房，可供选择的房源丰富，种类繁多，故此，在既有政策已充分实施而新增政策尚未显现成效的过渡期，市场心态短期内呈现低迷态势，这在情理之中。
李宇嘉提出，鉴于深圳是一座以基本需求和改善需求为主的年轻城市，其未来政策的制定应从两方面着手：一是思考如何吸引更多年轻人扎根深圳，让那些暂时无力购房的人群能够以较低成本在此定居，通过租赁过渡至购房，维护其健康且可持续的购买力；二是深化“以旧换新”政策，通过改造老旧小区，使那些购买旧房的人能够负担得起且居住舒适，同时鼓励他们进入新房市场，从而推动新房的销售。
我认为深圳有必要率先行动，推出生育教育津贴政策，增强财政扶持的强度，确保民众在养育、生育和教育方面无后顾之忧。如此一来，对房地产市场的间接促进作用也将十分显著。
中房君关注到，在一系列支持政策上，深圳也已经开始小步快跑。
近期，《深圳市促进消费发展行动计划》正式对外公布，并推出了共计39项旨在激发消费活力的具体措施。在这些措施中，针对租房和购房领域，《方案》明确指出，深圳市将拓宽住房公积金的适用范围，对于在本市满足购房条件的个人，允许他们一次性提取住房公积金，专用于支付购房的首付款。
中房君从深圳市住房建设局处得知，关于公积金用于支付购房首期款项的具体操作规程尚在拟定阶段。
与此同时，中房君在深圳市房地产信息平台上发现，至5月底，深圳市场上的新房住宅可供销售的房源共计26343套，其销售去化周期达到了7.5个月。
鉴于深圳大约有30%的新建住宅是即买即住的现售房源，所以，将预售和现售的库存总量相加，深圳的新房销售周期实际上会更加延长。
下一步，深圳楼市能否等来更大的“风”？
