凤凰网房产汕头站 整理
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从宏观层面审视，评估特定时段房地产行业的表现，不仅需考察那时的供需态势和市场结构，还需考虑同期社会状况及民众的消费心态。在本期内容中，我们将探讨汕头房地产市场的不同发展阶段，并观察其近年来所经历的种种变迁。
原始积累期
1990年-2005年
在二十世纪九十年代的前期，汕头作为我国的经济特区，在改革开放的进程中取得了显著成效，那段时期，汕头展现出了商业兴盛、经济飞速发展的景象，而房地产市场也正是在那个阶段逐步形成并发展起来。
当时汕头的房价走势，在汕头，能够购置商品房的本地居民数量相对较少。自八十年代末开始，为了缓解市民的住房难题，汕头在全国范围内率先推出了住房商品化的创新模式。政府主导建设并提供补贴，向居民出售住房，并实施了“二二六”、“三三四”以及“三七”等多种补贴措施。
“二二六”政策规定，政府与购房者的单位各自承担20%的补贴，购房者自筹资金比例达到60%；而“三三四”政策则是政府与购房者的单位各补贴30%，购房者自筹资金比例变为40%；针对无正式工作单位的群体，“三七”政策实施，政府补贴30%，购房者自筹资金比例则为70%。正是在这一时期，飞厦、东厦、桃园、广厦等住宅区应运而生。
八十年代末的飞厦住宅区
在这一阶段，购买纯商品房的消费者主要分为两大类：一类是紧跟改革开放步伐，率先富裕起来的少数汕头本地居民；另一类则是事业在外地取得成功后，选择来汕头进行投资的人士。正是这两小部分人，共同支撑起了汕头房地产市场的前十年。他们的投资注入了大量的资本，这一现象可视作房地产市场最初的资本积累阶段。
步入21世纪，商品房这一概念逐渐为普通市民所熟知，尽管如此，大众在消费观念上仍有诸多与时代发展不相适应的习惯，比如当时按揭贷款尚未广泛推广，众多购房者更倾向于全款购房，这种做法在很大程度上限制了市场的购买力。
金砂东路曾是经济特区繁荣的象征
市场目标受众规模相对较小，这导致房地产销售缺乏广泛的支持基础。因此，在1990年至2005年间，汕头市房地产价格走势总体上呈现出明显的单边上升趋势，期间波动不多。在这一阶段，房价大约以2003年为最高点，诸如金砂东路的长荣大厦和信德华广场等热门住宅项目，其平均价格已攀升至7000元左右，这在当时的市场环境中，无疑是一个相当高的水平。
持续波动上升期
2005年至今
自2005年往后，民众的收入水平稳步提升，特别是住房公积金体系逐渐普及，贷款购房的理念也逐渐被广泛认同。自此，房地产市场逐渐显现出面向普通大众的发展态势。
汕头市场在这一阶段开启了从单一模式向多元化发展的转变，消费者需求从最初的刚需型购房逐渐转变为提升居住品质和个人投资等多种目的。与此同时，开发商的营销策略也日益丰富多样——精装修小户型、商务公寓、酒店式公寓等新型房产概念相继涌现。
君悦大厦于2005年建成
号称汕头第一座真正意义上的公寓
在市场营销的视角下，若商品欲在市场中占据一席之地，便需在打造产品特色和满足需求差异上投入精力，持续对目标消费者群体进行细致划分，确保每个细分市场都能找到与之匹配的产品，这构成了营销策略中的一个关键步骤。地产领域不断涌现的营销新概念，实则反映了市场细分工作的持续推进。
华润MIXC铂寓
时至今日，汕头房地产市场在营销策略方面已趋于完善，不仅涵盖了传统的住宅产品，还涌现出了众多新颖的公寓类型，如概念公寓、SOHO办公空间，以及LOFT风格的商务区域汕头的房价走势，种类繁多，层出不穷。
市场供应的丰富性体现了消费者需求的多样性，房地产市场的涨跌已不再仅由少数人操控，并且随着政府调控措施的加入，自2005年起，我国房地产市场在经历了十余年的起伏后，始终保持着稳步上升的趋势。
可以说，直至最近几年，汕头房地产市场仍旧处于一种波动上升的趋势之中，然而，今年房价似乎已触及一个难以超越的高峰。伴随着中央对房地产市场的调控措施不断加强，汕头楼市是否将迎来一个重大的转折点呢？
强有力的调控措施和舆论导向共同作用，导致汕头房地产市场目前的热度已无法与去年相比。尽管与去年同期相比，楼市数据有所减弱，但适度的降温对房地产市场的长期发展或许并非坏事。一段相对冷静的时期，对市场的自我净化同样有益。由政府主导的宏观调控，对于市场规则的完善也大有裨益，这一观点我们在之前的文章中已有阐述。
此外，市场正处于动荡不安的阶段，这同时也引发了一些质疑之声。在之前的讨论中，一些网友表达了他们的忧虑：目前房价已经处于较高水平，上升空间有限，未来是否会出现无人愿意购买，进而导致房价大幅下跌的情况？
当然，持这一观点的毕竟还是少数，而对于此类观点，我们认为：
在经济整体向好的宏观背景下，决策者绝不可能坐视房地产市场自行发展。他们采取的种种调控手段，目的并非是压低房价，而是旨在遏制房价过快的上涨势头，确保房地产市场保持相对稳定。毕竟，在当前固定资产投资在财政收入中占据较大比例的背景下，政府也不希望看到房地产市场出现大幅下跌。即便房价出现下降，这也并不意味着会出现急剧的下跌。
另一方面，不管房地产市场处于哪个阶段，对于大多数真正的刚性需求者来说，他们购买的决定因素还是他们自身的实际需求。至于市场氛围，它仅仅是一个参考因素，可能会让购房者产生犹豫观望的态度，但并不能对他们的购买决策产生决定性的影响。
近期，多起“旧改”项目相继公布信息；在网签数据上，无论是金平、龙湖等成熟区域的交易，还是潮阳、潮南等地区对刚需住宅的需求，成交情况都维持在一个相对稳定的水平。
截止2018.10.23
本月取得预售资格项目名单
从当前形势来看，房地产市场整体上仍在一条可控制的路径上稳步前行；考虑到各种因素的综合作用，短期内出现剧烈波动的情况并不大。若谈及变化，或许将迎来更加严厉且更具针对性的调控手段，从而推动市场步入更加规范、有序的新阶段。当然，这一切的成效仍需时间和耐心来验证。
※文章部分参考泰安地产李京华先生分享观点
特此鸣谢
观点仅供参考
