2016年，中国房地产市场经历了两个阶段：一方面，不少中小城市大量商品房卖不出去，地方企业联合采取补贴、促销等手段减少库存; 另一方面，部分大中城市销量逐渐下滑。 由于天气炎热，房价在不知不觉中上涨过快。 10月份左右的限购、限贷等调控措施导致市场迅速降温，随着季节的变换一夜之间进入秋季。
楼市为何突然“坐过山车”？ 我们该如何看待本轮楼市调控？ 要让房地产行业行稳致远，未来应该怎么做？ 近日，人民日报记者专访万科总裁于亮，请这位中国领先房地产企业的领军人物盘点他眼中的2016年楼市。
“四不能比面包贵”，“崩盘”风险不存在
楼市调控政策必要且及时
“年初的市场氛围与6月份以后有很大不同，当时我们还专门设立了去库存奖，想方设法促销。” 回顾今年楼市的变化，于亮直言“我们没有想到”。
楼市突然“坐过山车”。 其背后的原因是什么？
“今年这轮房价过快上涨的一个重要特点就是金融化，在一些城市，金融杠杆确实存在一些问题。” 于亮具体分析道。 一方面，社会货币总量膨胀，买房杠杆过高。 ，导致很多没有足够购买力的人抢着买房，加剧了市场恐慌。 一些地方“首付贷”的出现，“废除”了首付比例这一调节购房需求的重要工具； 另一方面，可以利用杠杆购买土地，这也使得一些愿意承担风险的开发商高价出价，推高地价，从而推高房价。 “一般来说，地价与房价的比例在1/3左右比较合理，但有的地方却超过了‘四比面包还贵’。我们陷入了两难的境地，买地存在着巨大的风险。如果我们不买，就会被挤出市场。”
针对房价过快上涨问题，部分大中城市在10月份前后出台了限购、限贷等调控措施。 调控已于10月起施行：据国家统计局初步测算，10月份一线、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，较9月份分别下降2.8和1.0个百分点。 70个大中城市中，一二线城市房地产市场明显降温。
“这次监管是必要的，也是非常及时的。” 于亮评价，行业整体仍处于去库存阶段，但问题是20多个主要城市的过度上涨很可能波及到其他城市，“在这方面‘踩踩’是非常有必要的。”关键时刻‘刹车’，否则如果继续下去，可能会给宏观经济和行业发展带来很大麻烦。” 于亮认为，短期来看，调控会立即让房价、地价回归理性。 “只有地价房价比回到正常范围，房地产行业才有更可持续的未来。”
有人认为限购限贷会抑制合理的自住需求和改善需求，造成“误伤”。 于亮认为，“两害相权取其轻，在‘刹车’过程中难免会出现一些‘误伤’，但如果不这样做，就会存在更大的风险。”
未来几年楼市走势会如何？ 一些城市会面临“崩溃”的风险吗？
“明年，全国商品房成交量可能会大幅下降，前期房价上涨过快的城市，价格也可能出现回落。” 在于亮看来，我国不存在“崩溃”的风险。 “杠杆率过高是房地产市场泡沫破裂的根本原因。目前大多数国家的抵押贷款最低首付低于20%楼市通董事长，有的甚至是零首付。然而，我国的首付比例一直比较高，居民储蓄率也一直处于较高水平，偿还本息的能力一直很低，杠杆风险较低。几年难得一见，政府的调控措施也非常有效、及时，所以房地产整体杠杆水平能够得到有效控制。”
同时，随着人口集聚形势的变化，不同城市间楼市的分化也将加剧。 本轮房价上涨中，除了北京、上海、广州、深圳之外，“领跑”的还有合肥、郑州、武汉等拥有高铁通达的省会城市。 “这些城市曾经被认为是价格洼地。 随着年轻人出去工作，人口越来越多，房价也水涨船高。 相反，在长春、沉阳、大连、唐山等城市，万科去库存的压力依然较大。 在一些四五线城市，库存已经超过3年甚至10年以上。 还有很多房子。 不是没钱买，而是没人买。”
不能今天“吸鱼翅当饭”，明天“喝西北风”
房地产业需要健康稳定发展
有些人简单地认为，对于房地产企业来说，房价上涨得越快、越高，日子就越过得好。 这是他们真正的想法吗？
“作为吃这碗饭的人，我们希望‘常吃’，而不是‘吃得过饱’。今天吃鱼翅，明天喝西北风。房价如果大起大落，对人来说就是一场灾难。”对每个人来说都是有害的，对我们来说也不例外。” 于亮坦言，实现健康稳定发展是房地产企业和人民群众的共同目标。
那么，“健康稳定发展”包括哪些方面，又该如何界定呢？ 于亮描述了三个标准：
首先是行业要回归解决老百姓的住房问题。 一个城市要发展产业，就需要相对合适的房价，否则就留不住人； 人要想有获得感、幸福感，还需要有地方居住。 “每个人都有自己的栖身之所。”
第二个标准是该行业必须为国民经济稳定发展做出积极贡献。 “房地产行业年销售额约10万亿元，相关上下游产业链很长，涉及领域广泛。” 于亮表示，目前房地产业每年增加值占GDP的比重超过6%。 “我国经济正处于三期叠加、转型升级的关键阶段，要保持房地产市场平稳发展，避免大起大落。”
第三个标准是防止因房地产业激增而形成资产泡沫，从而给国家带来金融风险。
价格是市场的风向标，房价也反映了房地产市场的健康程度。 那么改变房价的理想方式是什么？
“在中国，大多数人都拥有房子。住房是一个家庭一生中最大的消费，也蕴藏着一个家庭最大的财富。如果房价下跌，大多数人都不会受益。当然，房价下跌会上升太快，带来很多问题。” 于亮觉得，如果一个城市的房价能够随着居民收入的增加而适度上涨，且增速略低于居民收入的增速，应该是最理想的选择。
“刹车”不能持续太久，因为灯光控制不够。
建立长效机制，让老百姓住上好房子
“‘刹车’不能踩得太久，仅靠需求侧调控是远远不够的。” 在于亮看来，房地产业实现长期健康发展的关键是要利用“刹车”后的宝贵机遇，建立长效机制，增加有效供给。 对此楼市通董事长，于亮给出了具体建议：
——建立多元化土地供应体系，增加土地供应。
“现在，大中城市建设楼房最大的问题就是土地供应不足。从表面上看，这些城市可供开发建设的土地确实很少，但深入分析一下，却发现：也与土地供应制度有关。” 何于良认为，过去，在城市发展的初级阶段，强制征储土地和政府“一站式”的土地供应方式曾发挥过重要作用。 但目前，存量土地逐渐成为主流，征拆成本大幅上升。 “这块地不能拆，我不能提供。” 他建议我国可以探索建立多元化的土地市场供给体系，允许土地所有者按照规则与土地购买者谈判，允许市场主体自行谈判交易，从而提高存量土地的效率流通量和有效供给快速增加。“这也将从根本上缓解供需矛盾，遏制房价过快上涨。”
——通过优惠政策提高住宅用地比例。
“在东京、巴黎、伦敦等许多城市，工业用地占土地供应的比例只有6%左右，但在国内城市往往达到百分之十以上，这也挤压了住宅用地的比例。” 于亮告诉记者：在北京、上海、深圳等城市，住宅用地占城市建设用地的比例还不到东京的一半。 “无论建多少工厂，无论GDP有多大，都不利于企业员工买房、买房。 城市的长远发展。 因此，未来的土地用途应该更多地用于住宅。”
——完善相关标准，提高土地利用效率。
“按照现在的建筑技术水平，容积率是可以提高的。在土地珍贵的城市，让建筑向高处发展，完全可以节省土地。” 于亮坦言，目前的行业标准对容积率有一定的限制。 要求有些保守。 此外，建筑行业的一些技术标准是从20世纪50年代沿袭下来的，与现实不符。 例如，一些城市仍然要求冬至或严寒当天室内日照时间不得超过2小时。 “之所以提出这个要求，是因为当时大多数人家中没有暖气。但现在供暖条件改善了，不需要2小时的日照也可以了。” 于亮补充道，随着机械通气技术的成熟，这并不一定需要。 明初明伟，“为了让更多老百姓住上便宜的房子，这些影响房间布局、推高建筑成本的要求，其实是可以研究改变的。”
于亮还认为，除了商品房市场外，还应大力发展租赁市场，为新公民提供更多保障性住房； 借助轨道交通，加快建设兼具工业和居住功能、宜居宜业的卫星城市。 和城市群，从而疏散核心城市人口，为大量新公民家庭提供了与其收入水平相符的购房和定居机会。
房地产市场的长期健康发展取决于市长和市场。 作为市场主体，房地产企业应该做什么？
“企业唯一要做的就是提供城市需要的产品和服务，为老百姓盖好房子，盖好用的房子。” 2016年，深耕房地产行业28年的万科首次跻身世界500强。 在于亮看来，未来行业集中度会越来越高，龙头企业的责任也会越来越大。 “我们从来不是土地之王，不是囤积土地，也不是占领市场。 相反，我们追求建造好房子、良好的服务和好邻居。 作为城市配套服务商，我们必须跟随城市的发展变化和客户的变化。”
如何跟进变化？ 于亮举例说，当前，年轻一代消费观念转变、互联网技术应用、人口老龄化等趋势催生了大量新的房地产服务需求。 养老、物流、教育、度假、创业等新兴领域刚刚起步。 “我们必须关注这些变化，是为了应对变化而做出的。 例如，北京、上海、广州、深圳等城市开发青年公寓，将闲置、低利用率的住宅改造为适合年轻人居住的空间； 再如社区敬老院建设等。
