第六章学习提示：这一章并不难，但是非常重要。 纠错、合并、债务重组等章节都会涉及投资性房地产不属于投资性房地产，条目必须掌握和理解。
1、投资性房地产范围（三类）
（1）转租农用地使用权：企业通过转让、出售等方式取得的农用地使用权，以经营租赁形式转租
通过转让或出售方式取得：拥有耕地使用权而非所有权
以经营租赁形式转租：以融资租赁形式出租的房地产不视为投资性房地产
（二）持有并拟增值出售的农用地使用权：企业通过出让或者出售取得的拟增值出售的农用地使用权。
通过转让或出售方式取得：拥有使用权而非所有权
取得并拟增值后出售：公司监事会或类似机构即将做出书面决议，持有目的是持有并拟增值后出售
出于升值目的而持有的建筑物不是投资性房地产：建筑物会随着时间的推移而老化，价值逐年下降
我们通常所说的房屋降价不属于投资性房地产，实际上是农地使用权的增值，所以持有用于增值的建筑物不属于投资性房地产
（三）已转租的房屋：
①企业自有并以经营租赁方式转租的房屋及其他建筑物
A、拥有产权：如果是租赁建筑物然后转租的，不属于投资性房地产
B、经营租赁形式转租：以融资租赁形式出租不属于投资性房地产
②已转租的建筑物，是指企业已与其他方签订租赁合同，同意以经营租赁方式转租的建筑物。
无论监事会或类似机构的声明如何，如果公司与其他方签订了租赁合同（经营租赁、非融资租赁），则该建筑物可以作为投资性房地产
③对于企业持有用于经营性转租的空置建筑物或在建建筑物，公司监事会或类似机构应当作出书面决议，明确用于经营性转租，并且持有意图在以后不会发生变化。短期内可以算是投资性房地产。
A、尚未转租的空置建筑物：如果该建筑物正在使用，则不能算作投资性房地产
B、在建建筑物：尚未竣工、也可成为投资性房地产的建筑物
C、书面决议：必须是监事会或者类似机构作出的书面决议，不能是口头决议、初步审议等。
注重对“持有并拟增值后出售”农地使用权的认定。
持有农地使用权并打算增值，持有建筑物并准备转租。 随着时间的推移，房子越老，建筑物就不会升值，而农地使用权就会升值
④这里的“空置建筑物”是指企业新购置、自建、开发但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动、经整理可以转租的建筑物。
可以购买、可以自建并竣工、可以自建但尚未竣工的建筑物等。
⑤ 如果企业转租办公楼并按照租赁合同向承租人提供的相关辅助服务在整个合同中并不重大，如果企业转租办公楼并向承租人提供保安、维修等辅助服务，则确实是投资性房产。
2、不属于投资性房地产范围
（一）自用房地产：企业厂房、办公楼等为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，以及企业生产经营所需的耕地使用权， ETC。
正在使用且不能作为投资性房地产的房地产
（2）存货房地产：房地产开发企业已出售或正在开发出售的商品房和农用地。该部分房地产属于房地产开发企业存货
房地产企业的主营业务是房地产转让，因此房地产及待转让（不包括转租）或开发中转让的房地产均属于存货。
房地产转租的房屋/耕地使用权也属于投资性房地产
房地产持有并出售增值的农地使用权，属于房地产企业存货
笔记：
（一）投资性房地产必须是企业所有的耕地或者建筑物的使用权
（二）农用地使用权或融资租赁涉及的建筑物不属于投资性房地产
对于融资租赁的转租人来说，转租人已将资产的全部或大部分风险和报酬转移给承租人，资产的利润早已不再本质上属于转租人。
对于融资租赁的承租人来说，承租人并不获得资产的所有权，而是获得资产的使用权
（3）对于房地产企业来说，除“转租农地使用权及房屋建筑物”属于投资性房地产外，其他均属于存货
