2019年6月19日至20日，全国房地产经纪行业自律组织中国房地产估价师房地产经纪人协会（简称中国房地产学会）举办了中国房地产经纪行业最具影响力的年度盛会。北京工业。 2019中国房地产经纪人年会。 以下为本届年会专题论坛嘉宾观点汇总：
专题论坛一：
直营、加盟、平台未来发展趋势
主持人：鲁航（21世纪中国地产联合创始人、总裁兼首席执行官）
交流嘉宾：
叶兵（58集团高级副总裁）
张志宏（方天下控股首席运营官）
左东华（贝壳搜索副总裁）
苏伟杰（诸葛兆方创始人兼CEO）
李振河（深圳市尊豪网络技术有限公司CEO）
项国良（房湖研究院创始人、房地产与互联网研究院院长）
张霞（爱我家集团战略发展中心总经理）
沟通问题1：您如何看待直营和特许经营的发展趋势？ 您对中小企业有什么建议？
张霞（我爱我家）：（1）直营和加盟模式各有优势。 直营模式是雇佣关系，其服务标准和管理制度更容易实施； 加盟模式较轻，要求规模中原房地产经纪公司，与平台有合作关系，服务保障是一个挑战。 （2）特许经营更符合未来发展方向，但我国尚未达到特许经营阶段。 美国经纪业经过60多年的发展，开始从事特许经营。 目前，行业80%以上是特许经营制。 目前，我国房产经纪人普遍年轻化，平均工作经验不足一年，能开设独立门店的店主相对较少。 (3)目前特许经营模式的出现主要是因为在竞争环境中留住代理商或店长的压力。
左东华（谢克房）：（1）模式没有好坏之分，最重要的是适合自己。 （2）移动互联网背景下，直营模式与特许经营模式的界限将逐渐模糊，未来将向“特许经营直营”和“直营特许经营”方向发展。 （3）无论是直营还是加盟，关键是看为C端和B端创造了什么价值。 单纯的贴牌加盟并不能为店主和用户创造任何价值，自然会被淘汰。
叶兵（58集团）：（1）企业的核心是企业主的核心管理能力和价值取向。 （2）小老板考虑特许经营主要基于两个考虑：一是品牌的需要；二是品牌的需要。 二是产业基础设施缺乏。 （3）从短期来看，特许经营在当前环境下是一个不错的选择，在某种程度上甚至是一种趋势； 从长远来看，随着基础设施的不断完善，直销也有未来。
张志宏（方天下）：（1）每个城市的环境不同，企业发展的阶段也不同。 因此，无法一概而论是直营模式好还是特许经营模式好。 （2）壳牌、21世纪、中原、我爱我家的开发和特许经营模式不同。 （3）无论直营模式还是特许经营模式，盈利能力都是最重要的。
苏伟杰（诸葛寻房）：（1）目前我国房地产经纪公司中，直营、加盟、独立的中小型经纪公司约占54%、15%、31%。 （2）美国、澳大利亚、日本的特许经营比例均高于30%。 与国外市场相比，国内特许经营市场仍有很大的发展空间。 （3）加入浪潮有助于建立真正的住房平台。
李振河（尊豪科技）：（1）互联网不是万能药，不会立竿见影。 最重要的是回归专业本身，为用户赋能。 （2）在选择直营和加盟模式时，要综合考虑城市条件、公司定位、新房和二手房的差异、IT投资能力、专业能力等因素，找到自己的定位、回报抓住问题的本质，聚焦自己的产品和业务。 模式必须是盈利的，否则即使加入某个平台中原房地产经纪公司，也不会带来企业的持续发展。
项国良（房货机构）：（1）选择直营还是加盟模式取决于中国国情，不能照搬美国或其他成熟市场。 (2)两种模式没有好坏之分。 特许经营模式需要与更多的店主打交道。 直营模式受市场环境制约，与政府宏观政策密切相关。 这是一个严峻的模式，很难在其他地方推广。 (3)目前探索的互联网中介路径不可行。
沟通问题二：行业需要什么样的平台来支撑房产经纪公司的发展？
叶兵（58集团）：平台至少应该具备几个特点：（1）不要参与交易，否则会与经纪商产生利益冲突。 58坚定平台定位，从不自行运营，从不干预交易。 （2）平台有边界，不能取代老板的管理主权。 商业模式分为三层：信息层、服务层、交易层。 平台的边界应该是服务。 58 永远做经纪公司的朋友，为经纪公司提供良好的服务。 （三）在物业管理、基础数据库交换、合作规则等基础上，行业协会与企业共同构建公共信任平台。
左东华（贝壳搜房）：平台应该具备三个核心特征：（1）对用户有利。 线上解决真实住房资源问题，线下保障服务质量。 （2）赋能服务商，帮助代理商、店长、品牌商成长。 （三）推动全行业真正形成协同共生。
张志宏（方天下）：（1）未来平台应该是综合性的，从基础业务向线下延伸，连接更多的供应商。 （2）北科是苹果系统，是闭环的； 方天下是Android系统，可供供应商和服务提供商访问。 （3）目前，流量仍然是核心点。 未来，方天下希望能有5倍、10倍的流量接入。
苏伟杰（诸葛楼搜）：（1）如果这个地方没有流量，那么搭建平台就没有意义。 重要的是增加该地方的客流量。 （二）互联网流量发生重大变化。 第一个十年是搜索引擎的时代。 2020年，信息流的流量占比将超过搜索引擎。 （3）市场需要的平台是回归产品本身和用户需求。 与其关注自己的产品是否满足用户的需求，不如关注行业结构。
李振河（尊豪科技）：（1）流量主要是给经纪商提供一个交易工具。 （2）目前流量主要来自微信朋友圈和微信群。 想要获得流量，就应该以内容取胜。 （3）通过10万+篇文章嵌入广告，快速获取流量。 （4）通过机器人接入流量，利用一定的AI技术过滤信息并传输给经纪商，从而提高效率。
张霞（我爱我家）：（1）平台分为线上和线下。 线上是流量平台，线下是运营平台。 行业未来的趋势仍然是平台聚合的趋势。 （2）未来会有全国性的线下平台，我爱我家未来就是其中之一。 还会有区域平台，形成一个区域的核心竞争优势。 （三）我们希望行业在竞争与合作中蓬勃发展、越办越好。 我喜欢我的家人愿意与协会合作建设行业基础设施。
项国良（房火社）：打造最好的平台是政府做的事。 行业应该把所有的精力集中在如何推动政府让行业变得更好，或者学会带头让这个事情变得更好。
专题论坛2：
住房租赁企业发展模式的现状与未来
主持人：颜蓉（上海房地产研究院副院长、研究员）
交流嘉宾：
金光杰（上海庆科公共租赁住房租赁管理有限公司董事长兼首席执行官）
王戈宏（新派公寓创始人兼CEO）
李杰（北京首开集团首开仁信置业有限公司董事长）
赵小英（建信住房服务有限公司副总裁）
张铎（象屿爱家集团副总经理）
林苏（蛋壳公寓副总裁）
李月珍（安信集团合伙人、高级副总裁）
邱云贤（有往公寓创始合伙人、董事长）
邓芳（魔方生活服务集团政府事务部总经理）
沟通问题1：各代表性租赁公司的发展模式及现状。
金光杰（上海青客）：青客公寓是一个旨在解决年轻人住房问题的住房平台，希望在未来10年左右为1000万人提供住房。 青客主要针对郊区、地铁附近的公寓，以实惠的价格解决年轻人的住房问题。 目前管理着100,000个出租单位。
王戈宏（新牌公寓）：新牌公寓主要为城市白领提供住房。 其第一定位是中国城市年轻人未来居住的新消费品牌，第二定位是资产管理公司，为居民提供好的产品，为资产提供良好的管理价值。
李杰（首开仁信）：首开集团是一家房地产开发企业，2018年固定资产超过3000亿。因为在拿地过程中，招标达到拐点后，该面积将是自有的。 为了获得土地，我们必须启动自有资产并开展租赁业务。
赵小英（建信住房）：建信住房是中国建设银行设立的一家住房服务公司，旨在从金融资源角度，整合现有资源，提供住房租赁服务。 目前已建立企业租赁服务管理、住房租赁共享、政府公共住房服务、住房租赁监管、住房租赁监测五大体系。 现在我们还推出了房屋押金业务。 以前我们说“买房到建行”，现在我们说“把房子存到建行”。
张铎（翔宇）：我爱我家翔宇创业的初衷是为那些有闲置资产但没有精力打理的业主服务。 象屿已布局15个城市，管理30万套，提供全程租赁服务。 以及共享租赁产品。
林苏（蛋壳公寓）：蛋壳公寓成立于2015年，定位于解决新公民的住房问题。 围绕已毕业大学生和城市农民工两条需求线，坚持需求导向、数据驱动，业务发展时间规划和空间规划由系统确定。 目前已进入10个城市，管理规模达50万。
李月珍（安信集团）：安信集团定位为集体员工宿舍，主要服务于劳动密集型企业。 五年多来已服务超过2000家领先的服务行业企业。 目前管理床位10万张，累计服务床位10万张。 300,000 名访客。
邱云贤（幽王公寓）：幽王公寓是一家大型单身公寓运营商。 其运营的项目80%超过500套，最大的社区有4000套。
邓方（魔方集团）：魔方生活服务集团于2009年进入住宅租赁行业，近十年主要以集中化产品为主。 拥有4大产品线，管理7万套房源，覆盖25个城市400个物业。 店铺。
沟通问题2：与前两年相比，今年住房租赁市场发生了哪些变化？
金光杰（上海青科）：2019年租赁公司的情况是比较好的。 这主要体现在行业逐渐成熟，政府干预较少，金融环境稳定，房价不升反降，舆论环境也好很多。
林苏（蛋壳公寓）：当前的市场是机遇与挑战并存的。 机会是政策红利和市场红利。 加强市场监管，可以防止劣币驱逐良币； 挑战在于缺乏资金支持以及可能对行业产生重大影响的小概率事件。 影响。
李月珍（安信集团）：行业经过今年的冷静期后，会逐渐成熟。 服务价值和产品定位是公司内部的可控因素，决定着租赁公司的生存，而客户的情况是外部因素，对租赁公司影响不大。
沟通问题三：企业发展存在的问题及发展策略。
王革宏（新派公寓）：一是现有房产稀缺，购房成本高，没有建公寓的原材料； 第二，公司的经营现金流无法支撑公司的投资，没有大钱、长期钱、廉价钱。 这个行业无法生存。
张铎（翔宇）：整个行业包括公众对这个行业的认知是最根本的问题。 目前大家还未能感知到租赁行业的服务和价值，建立起对行业的信任。 正是因为社会与行业之间脆弱的信任关系，行业前年被推上了天空，而去年又再次踏入泥沼。
李杰（首开仁信）：作为重资产业主，我们希望市场能够逐渐从过去的租售走势发生逆转，回归到合理理性的状态，因为只有当租金达到合理的时候状态下，业主会更愿意拿出房产。 如果我们配置资源，提供好的出租物业，首带集团就会早启动、早布局。
赵小英（建信住房）：建信利用平台服务带动相应的租赁住房服务，再加上Reits等金融产品的支持。 发展租赁权与经营权分离的业务模式，希望与客户建立长期租赁关系，稳定租金价格，贯彻“长租就是长住，长住就是长租”的理念安顿下来”。 建成租赁信息服务平台，发布房源超过1000万套，入驻企业超过1万家，平台信息免费共享，服务社会。
沟通问题4：住房租赁公司应承担哪些社会责任？
邱云贤（友王公寓）：体现在两个维度：第一个客户维度，让客户感受到我们的服务理念是租的安心、安全。 实现这两个安全是社会责任的良好体现； 其次，让客户感受到我们的服务理念是租得放心、安心。 首先是产业维度。 租赁行业的发展将带动整个产业链的发展，可以降低成本、主动调控、保障生态。
邓芳（魔方集团）：机构租赁通过投资对现有房产进行一定的改造，为年轻人提供高品质的居住环境。 机构租赁公司还可以解决无良中介、无良二房东、无门投诉等问题。 安居乐业，是专业住房租赁机构能够给市场和社会带来的改变。
（注：根据会议纪要整理，未经本人审核）
