近期，国家税务总局在其网站上正式发布了营改增执行细则。
发布的七份具体规定文件里，其中五份是专门针对房地产业及其相关建筑行业的，例如《关于纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理的临时性办法》等。此外，这些细则还对先前引起广泛争议的房地产新旧项目营改增的征税方式、小规模纳税人开具发票等事宜作出了详尽的规定。
为此，晚报记者对昆明市国家税务局货物和劳务税处的副处长赵志远进行了专访，他详细地为大家阐释了新政策的各项内容。
房产企业如何缴税最省钱？
关键要看进项情况
《关于房地产开发企业自行开发房地产项目增值税征收管理的临时规定》第四款明确指出，对于从事房地产开发的一般纳税人（以下简称一般纳税人），其在销售自开发的房地产项目时，应采用一般计税方法进行税务处理。具体而言，销售额的计算应基于其获取的全部收入以及额外费用，并在扣除当期销售该房地产项目所涉及的土地费用后，得出剩余金额。第八条：对于一般纳税人而言，若其销售的是自行开发的旧房地产项目，可选用简易计税方式进行税务处理，依照5%的税率进行征税。一旦选择了简易计税方法进行税务处理，便需在接下来的36个月内维持该方式，不得更改为一般计税方法。房地产老项目涵盖以下两类：（一）那些在《建筑工程施工许可证》上标明的合同开工时间早于2016年4月30日的房地产项目；（二）那些在《建筑工程施工许可证》上未标注合同开工时间，或者虽然未获得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同上注明的开工时间同样在2016年4月30日之前的工程项目。
解读：针对这份地产企业税务细则，如何选择最经济的计税方式？赵志远提出，企业需根据自身实际情况作出决策。若企业所开发的项目均为老旧项目，且在4月30日之前尚未实施营改增政策，那么由于无法获取足够的进项，无法进行抵扣。在这种情形下，若选择一般计税方法，由于缺乏进项，仅有销项，企业的税负必然会增加。由于老项目难以获取进项，税务总局因此制定了相关规定，允许企业采用简易计税方式以减轻税收负担。
此外，通常的税收计算方式主要适用于营改增政策实施后，企业能够有效获取进项的情况。对于房地产企业而言，若其采购流程规范、财务核算清晰，便能够获得较多的进项抵扣。在这种情况下，采用一般计税方法，因为增值税的缴纳是基于销项税额减去进项税额，因此企业实际需要缴纳的增值税金额可能会相对较低。鉴于此，企业应当根据自身的经营特性，合理地挑选适合的纳税方式。
赵志远提出，对于4月30日之前购置的房产，若无法获取进项，采用简易计税方式更为适宜；然而，若能获取大量进项，例如在5月1日之后获得众多进项，那么一般计税方法可能更为合适。至于最终决定采用哪种缴税方式，关键还是要看企业获取进项的具体情况。
代开增值税专用票意义？
可以消除重复征税
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第二十三条规定，对于小规模纳税人而言，在销售自开发的房地产项目时，应自行出具增值税普通发票。若购买方有需求增值税专用发票，小规模纳税人需向主管国税机关提出申请，由其代为开具。
《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第九条规定，对于小规模纳税人来说，若在跨县（市、区）提供建筑服务时无法自行开具增值税发票，他们可以向建筑服务实际发生地的主管国家税务局提出申请，依据所收到的全部款项以及额外费用，请求代为开具增值税发票。
《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第十条明确规定，对于小规模纳税人而言，若其转让所获得的不动产时，无法自行开具增值税发票，则有权向不动产所在地的主管地方税务局提出代开发票的申请。
解读：之前大家普遍担忧的是，上游的小规模纳税人可能无法提供专用发票，这可能导致纳税链条出现断裂。然而，随着代开政策的实施，原本断裂的增值税链条得到了有效修复。
赵志远指出，营改增面临的一个关键问题是抵扣链条的畅通，这通常被称作结构性减税。营改增并非仅仅涉及降低企业税率，确保抵扣链条的顺畅，对于合理减轻企业税负来说，是至关重要的一个环节。
以建筑企业为例，尤其是那些小规模纳税人的企业，若在税务机关申领增值税专用发票，便能在该环节将所缴税款在后续环节进行抵扣，从而有效缓解重复征税的现象。此外，房地产企业同样能够对合法的进项进行抵扣。一旦小规模纳税人缴纳了税款营改增对房地产企业的影响开题报告，房地产企业也完成了抵扣，如此一来，整个抵扣链条便得以顺畅连接。
赵志远特别指出，小规模纳税人在代开发票时，其适用的税率并非11%，这是因为小规模纳税人按照征收率来缴纳税款，因此他们代开的发票也必须依照征收率进行。而如果房地产企业选择与一般纳税人的建筑公司合作，那么适用的税率则为11%。然而，小规模纳税人无法享受如此高的抵扣额度，因此两者之间存在着明显的差异。换言之，对于房地产企业而言，与一般纳税人合作未必就比与小规模纳税人合作更节省开支。这是因为确定价格和税收是一个双方讨价还价的过程，尽管小规模纳税人的税负较低，但他们的报价可能更低，从而使得整体成本有所降低。因此，企业需明智地挑选合作伙伴。
不动产纳入抵扣有利楼市去化？
对楼市去库存有利
《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的第三条、第四条、第五条等条款，对不动产分年度的抵扣方式进行了详细规定。
分析认为，该细则的实施有助于推动现有资产的升级与运作，能够有效激活存量资源，从而加快房地产市场的去库存进程。
赵志远提出，将营业税转变为增值税，并将不动产纳入企业可抵扣的范畴，这在客观上对房地产市场去库存起到了积极作用。然而，具体会产生怎样的影响，能带来多大的推动和刺激效果，目前税务部门尚无法进行深入分析。这是因为，楼市的销售状况受多种因素影响，税收因素只是其中微不足道的一环。
不动产租赁纳入营改增谁得利？
有利企业降低税负
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的第三、四条具体明确了对于一般纳税人和小规模纳税人应如何缴纳增值税的相关规定。
赵志远指出营改增对房地产企业的影响开题报告，就个人层面而言，营改增前后的变化并不显著，但对于企业来说，这一政策却带来了极大的益处。过去，租赁业务缴纳的是营业税，这种税种无法有效传递至下游进行抵扣。如今，不动产租赁已被纳入增值税范畴，企业租赁产生的相关费用，也得以在销项税额中进行抵扣，从而有助于企业合理减轻税负。目前观察，众多企业成本中，租赁费用占据了相当比重，这一比例在成本构成中较为显著，对企业的利益有着极大的促进作用。
赵志远认为，营改增这一政策中，房地产只是众多领域之一，因此单独探讨其对房地产行业的影响并不切实际。这是因为营改增具有系统性影响，而房地产行业同样受到其他行业变动的影响。例如，金融业和建筑业也正经历营改增的变革，它们是房地产行业的上游产业，彼此之间紧密相连，因此很难独立分析营改增对某个特定行业所产生的影响。不过总的来说营改增会对企业的经营模式、体系等带来影响。
