但它有多高呢？ 全球水平如何？ 也许你还没有一个具体的概念。
近日，经济学家任泽平发布了《全球一线城市房价比较：2023新版》，从中我们可以看到北上广深的房价在全球城市中的排名。
报告选取的样本均为具有代表性的全球核心城市，包括纽约、伦敦、东京、苏黎世、首尔、新加坡、北京、上海、广州、深圳、香港等。
房价数据来自全球最大的生活方式信息网站Numbeo。
先说重点：与去年相比，北上广深房价均有所下降。
但瘦骆驼比马大。 如果按照使用面积来计算，北京、上海、广州、深圳市中心的房子仍然是全球最优秀的，足以击败“纽约、伦敦、巴黎、东京”。
只是和超豪宅还是有差距的。
01
全球城市房价排名：香港第一、上海第三
北京第四、深圳第五、广州第十
我国计算房价一般采用建筑面积，而国际上一般采用使用面积。 因此，本文中的房价数据，如无特别说明，一般均折算为已使用面积。
目前我国普遍采用建筑面积。 大多数国家和地区指的是公寓内的面积或可用面积。 中国香港使用公寓内的区域。
套房内面积=建筑面积-公共面积，使用面积=套房内面积-墙体占用面积。 一般来说全国房价收入比排名，房屋内部面积约占建筑面积的80%，使用面积约占建筑面积的70%。
按市中心房价排名，全球最贵的城市是中国香港，房价约为27.5万元/平方米。
排名世界第二的是瑞士最大的城市苏黎世，价格约为每平方米18.56万元。
排名世界第三的是中国上海。 市中心房价约为18.1万元/平方米，按建筑面积计算为12.69万元/平方米。
世界排名第四的是中国北京。 市中心房价约为16.6万元/平方米，按建筑面积计算为11.6万元/平方米。
世界排名第五的是中国深圳。 市中心房价约16.5万元/平方米，建筑面积约11.5万元/平方米。
这五个城市是全球房价最高的五个城市。 纽约、伦敦、巴黎被称为世界一线城市，在这五个城市面前只是弟弟而已。
广州的房价相对友善，但市中心的房价也跻身全球前十。
按使用面积计算，广州市中心城区房价约为12.1万元/平方米，位居全球第十位、中国第五位全国房价收入比排名，在国内仅次于香港、上海、北京、深圳。
按照周边地区房价排名，中国香港仍以18万元/平方米位居全球第一，苏黎世以11.7万元/平方米位居全球第二。
上海、北京、深圳外城区房价分别为95514元/平方米、82507元/平方米、78854元/平方米，位列全球第4、7、11位。 广州为50386元/平方米，全球排名第32位。 。
02
全球城市房价收入比排名：
上海排名全球第一，广州排名全球第二。
以上排名均按绝对值计算，忽略了各地人均收入和租金水平的差异。
其实，衡量一个城市的房价贵不贵，除了看绝对值外，更重要的是看房价收入比和租售比这两个指标。
我们先来看看房价收入比排名：
如上图所示，上海是全球房价收入比最昂贵的城市，房价收入比达到了44。这意味着，如果一个人在上海的平均工资，需要44年才能在市中心买一套房产，而且不吃不喝。
排名全球第二的是广州，市中心房价收入达到37，超过北京和深圳。 这意味着，如果一个人在广州赚取平均工资，在不吃不喝的情况下，需要37年才能在市中心买一套房子。
全球排名第三的是北京，市中心房价收入达到33。
全球排名第四的是深圳，市中心房价收入达到32。
纽约市中心、伦敦和东京的房价收入比分别为12、15和11，远低于中国北京、上海、广州和深圳。
需要指出的是，国际大都市普遍征收房产税，物业费相对较高。 持有成本明显高于中国大陆。
例如，纽约市房产税税率为0.8%，市中心物业费约为104元/平方米/月，外围地区物业费约为80元/平方米/月，相当于北上广深物业费的30倍。
但即使考虑到这些高昂的持有成本，纽约和伦敦的房价收入比仍然远低于北京、上海、广州和深圳。
如果按周边地区排名，北山、广州、深圳的房价收入比也远高于纽约、伦敦、东京等国际大都市。
03
全球城市租售比排名：
北京、上海、广州、深圳低于纽约、伦敦、东京
我们来看一下租售比排名。 所谓租售比，是指房屋的年租金与销售价格的比率，相当于股票的市盈率。 租售比越高，房屋的投资价值就越高。
以下是全球主要城市市中心的租售比排名。
在全球主要城市中，纽约的租金回报率最高，租售比为5.4%。 这意味着大约需要18.5年（100/5.4）才能收回在纽约市中心买房并出租的成本。
排名第二的是伦敦，租售比为3.6%。 这意味着在伦敦市中心购买房屋出租大约需要 27.8 年 (100/3.6) 才能收回成本。
排名第三的是东京，租售比为3.3%。
北京、上海、广州、深圳等城市中心城区的房屋租售比分别只有1.5%、1.5%、1.0%和1.1%，实在是太低了。 这意味着，如果在北京、上海等市中心买房出租，需要收租66年才能还本金，而在广州、深圳则需要收租100年以偿还本金。
当然，这个算法忽略了持有成本。 如果考虑国外城市较高的持有成本，纽约市中心、伦敦和东京的租售比分别为3.1%、2.8%和2.5%，与北京、上海相当。 、广州、深圳。 差距已经缩小。
如果按照外围地区的租售比排名，与市中心的排名相差不大。
04
北上广和纽伦东唯一的区别就是豪宅。
从市中心普通房产来看，北京、上海、广州、深圳的房价无论是绝对值还是房价收入比均位居全球前列，与纽约、伦敦东京都在场边。
但如果单看豪宅市场，北京、上海、广州、深圳与纽约、伦敦还有很大差距。
比如，纽约市中心最贵的豪宅是曼哈顿中央公园旁边的一套大公寓，每平方米可以卖到50万到100万元。
上海黄浦江畔最高的豪华建筑——汤臣一号，每平方米造价约18万-30万元。 北京、广州、深圳的顶级豪宅也都在这个水平左右。
这意味着北上广深的房地产市场并不像纽约和伦敦那样高度分化。
然而，说到豪宅市场，中国香港却是神一般的存在。 就连纽约、伦敦、东京都比不上香港。
早在2016年6月6日，《每日经济新闻》就曾报道，香港山顶歌赋山道15号豪宅以21亿港元售出，每平方折合人民币约205万元仪表。
截至6月8日，香港南区浅水湾道28号已售出20亿港元。 楼层单价达335,700港元，折合人民币约253万元/平方米。 以其无与伦比的优势，打破了世界纪录。
05
概括
纽约、伦敦、巴黎、东京被称为世界一线城市，但从绝对房价来看，它们已经被中国北方城市上海、深圳超越。
如果按照房价收入比、租售比排名，北上广深更是傲世。
从这个意义上来说，北上广深市中心的普通住宅价格几乎已经达到了顶峰。
这种类型的房子未来有两种可能。 一是市场长期稳定，慢慢等待租金上涨。 只有当租售比达到3%左右时，房价才能突破新的上限。 另一种可能性是降价。
至于超豪宅的价格，仍有继续上涨的空间。 毕竟这个市场的价格弹性非常高。 在超级富豪眼里，30万平方米和50万平方米没有本质区别。
不过，这里所说的超级豪宅是一个非常小众的市场，只有那些真正被超级富豪认可的房子才能进入这个市场。 即使在珠江新城，真正达到这一标准的小区也不超过五个。
北上广深等郊区工业新城的好房仍有增长空间。 未来与核心区的价差将逐渐缩小，而远郊区房的价差将进一步拉大。
总之，与纽约、伦敦、东京等国际大都市相比，北上广深的房价分化现象尚未见顶。
