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我一直想谈谈无情，但没有理由。 武清最近无缘无故的火了。 今天我就来说说所谓的“火”和武清楼市。 更重要的是，我想比较一下京津冀城市群新兴节点地区的房价和未来。
01
蓝印-北京投资-落户武清松江老城房价，主要客户群
限外资令之前，武清楼市一直是天津的热点。 基本上，这十二个月有一半时间，武清都稳居全市销量榜前列，连滨海都感到逊色。 然而，限外资令之后，武清楼市却从此沉寂。 五清前地产的很多同事告诉我：二手房价格贵，但不好卖。 杨村不错，其他地方更差。
不过，武清新房价格依然坚挺。 在整体房价下滑的情况下，5月份安居房均价显示，武清均价为1.48万元/平方米，较去年高点下跌近700元。 下降是可以接受的。 米米查到2019年数据，武清区成交量189万平方米，比去年增长近50%。
从房价和成交量来看，武清虽然不再像限外令前440万平方米的巨额成交量，但在郊区县中仍然表现良好。 虽然房价跟随大势小幅下跌，但依然坚挺。 毫无疑问，它在远郊县的地位是稳固的。 但成交量却下跌过半，业内的共识是限购令将对武清的成交量产生巨大影响。 这也暴露了武清的核心问题：作为新兴热点，武清自身的客户输出密度和强度极小，远远落后于楼市的供应发展，对外部客户的依赖程度超乎想象。 。
2014年武清区人口数为88.7万人，其中农业人口66.5万人，非农业人口22.2万人。 截至2018年底，户籍人口99.5万人。 从人口来看，这些年是外国人涌入天津的高峰期，也是由蓝转红的高峰期。 武清户籍居民增加约10万人。 2015年，武清新增就业岗位27862人，2018年为35980人。
米米这几年找到了武清的住宅销售区。 2014年至2018年总面积为991万平方米。 也就是说，10万新户籍居民每人将拥有100平方米的住房。 也就是说，每新增两个就业岗位，就会有一个人买房，按照平均每户2.3人计算，即使是新增就业人口也无法吸收全年销售量。 所以这是完全不可能的。
近年来或未来，武清的主要客户群体要么是产业人群带来的刚性需求，要么是外商投资。 从新增就业人口来看，外部需求规模并不大。 2014年当地急需秘闻提到：杨村周边及开发区拆迁已基本完成，被拆迁户的生活需求已基本得到满足。
因此，武清无论是交易量、户籍人口、新增就业人口，还是镇内拆迁的变化，都是对外部购买力影响较大的地区。 以前是蓝银，后来是北京的投资者，现在是想定居的外地人和天津本地客户群的投资。
02
武清楼市受预期支撑
外地人为何选择武清落户？ 天津市区和北京的客户为何选择入驻武清？ 前者一个很大的因素是他们不了解其他领域。 武清是著名的蓝图地区，人们对此耳熟能详。 杨村一中升学率不错，所以就买了。 后者是因为武清区位因素突出，而且这几年楼市繁荣、盈利。
从此前的数据来看，武清的供应量领先于时代，销量也领先于时代。 这三批买单的人无疑是武清发展预期的对象。 换句话说：所有三个群体都有购买预期。
最近发生的三件事满足了这个客户群的预期需求，让吴庆又有了一些话语权。 一是通乌龙铁路，二是工业园区规划，我以为还有一个是北运河开发轴。
武清地铁的传说已经流传多年。 我第一次听说它是在2014年，但直到现在才听说过。 近日，关于通乌龙铁路的传闻不断。 密师更看好铁路，而不是所谓的地铁，因为交通实力、京津冀一体化、环京一小时通勤圈、北京的去中心化，都意味着密集都市区的建设分布于北京、天津、河北等地。 以快速铁路为核心的交通网络。 只有打通交通网络，才能实现一体化、分散化、通勤化。
因此，我们可以期待铁路通乌龙，但如果我们稍微了解一下其他地区，比如巴州、白沟、高碑店、胜芳等，就不会有太大的惊喜，因为未来高铁铁路将连接环境中的三个地方。 京都地区也就不足为奇了。 也有朋友表示，这可能会离开廊坊，连接武清和通州。 看着地理位置图和经济发展实力，我真是捏了一把汗。
当年，武清之所以令人印象深刻，是因为它是京津之间唯一的一个。 但当高铁站遍地开花时，高铁将不再对武清的房价产生溢价。 相反，同样的优势，天津的户籍和求学便利将为武清创造价值。 这个价值会给武清真正落地带来多大的好处？ 我不知道，但买房卖房的人会知道。
在通武走廊之外，武清在龙凤河与京津唐街三角地带规划了一座超大型工业新城。 许多媒体都报道了拆除的情况。 据秘主所知，那片区域只有一个。 村庄，基本上所有建筑物。 与拆迁相比，128万平方米住宅用地更有趣。 但在销售以预期为主的市场松江老城房价，规划新产业城，预计又一轮销售。 武清有这个基础，但奇怪的是，这个行业却没有人关注。 什么？
事实上，京津工业新城是一体化、承接北京功能转移、北运河发展轴三大理念的核心体现——争夺北京资源，实现北京、武清之间的产业联动发展。 、和天津。 在争夺北京产业资源的过程中，宝迪规划了武清、廊坊、大厂、滨海等大型新城。 唯一的问题是：你能抢到多少？
从武清的底子来看，比宝坻的工业新城靠谱得多。 不过，与廊坊、燕郊等地相比，优势恐怕并不是绝对的。 在楼盘推出之前，无论是128万平方米住宅用地还是数千万平方米，都只是高于预期的预期。 秘主看不出掌声的理由，只是有些担心武清的楼市预期。
03
昆山——武清房价梦想的极限
秘客一直在想：武清的房价未来会怎样？ 这个城市群战略下的新兴节点有没有可供借鉴的案例？
井底之蛙先生找了又找，只找到了一个案例——昆山。 先别急着纠正昆山实力不及吴庆两倍。 我们先来看看房价。
这是2019年苏州、昆山、上海的房价图以及三地的位置关系。 从昆山的位置来看，并不比武清差，而且因为是县级市，所以更高。 2019年，昆山地区生产总值4045亿元，连续16年位居20强县第一。 昆山目前均价19425元/平方米，武清区2019年GDP约1300亿，均价约14500元/平方米。
2019年9月，苏州、上海房价水平如下：
昆山最贵的九个地区房价如下：
相比之下，昆山房价最高的地区已经超越了苏州老城区。 不过，除了最热的森林公园区和大峪湾区外，其他区域均价与苏州吴江区接近。 与上海相比，相当于周边嘉定、松江区平均房价的70%左右。 约为上海均价的30%。 这就是昆山这个经济实力较强的城市在城市群中的房价定位。
我们来对比一下北京、武清、天津
这是2019年9月北京、天津的房价图，北京均价6.3万元/平方米，天津均价4万元/平方米左右。 武清区均价14500元/平方米。 相当于市区均价的36%，北京均价的23%。
如果从昆山、苏州、上海的房价比来看，武清区在双城中间还有很大的房价上升空间。 不过，在天津和北京之间，武清的地位或许并不如昆山那么独特。
如果说通州是个例外，因为它属于北京，有副中心规划，那么燕郊和廊坊都位于北京和武清之间，离北京更近，工业基础也不比武清差。 说到宏伟规划，似乎大家都不会做规划图，而且从房价对比来看，离昆山更近一些。
目前燕郊均价已从最高分4万元跌至目前最低2万元/平方米，均价3.3万元至3.5万元/平方米。 廊坊三河、大厂的房价也在16000元/平方米左右。 如果单纯看房价，燕郊可能比武清更像昆山。
除了房价所在城市群的地位外，更核心的问题是自身的产业和经济能力。 前面提到，武清的GDP是昆山的30%，但房价却是昆山均价的70%。 户籍人口与昆山相同，但昆山2/3是流动人口，超过180万人，而武清官方数据只有20万左右。 无论从哪个角度来看，期望都高于期望。 武清房价的天花板充其量就是昆山的房价。 均价绝对值仅为2000元/平方米。 与最高房价相比，差距仅2000元/平方米。 价格在6000元/平方米左右。 无论是经济能力、人口吸纳能力、在城市群中的地位，都与昆山不在一个水平上。
武清只是京津冀城市群的节点地区，房价预期高于实际支撑很明显。 但武清优势的秘密，正如上文所说，在于它的区位、基础、投资，甚至是天津户籍，以及未来的预期。 支持了武清房价分析很虚的梦想，但依然不会大幅暴跌。 而更多的地方开始走吴庆十年前走过的路，但房价却已经疯涨。 也许对未来唯一的支撑就是今天的疯狂新闻和明天的宏伟计划。 如果你说这样的房价不值钱，对不起，但我不信！ 你说不准降价，你就心服口服，没脾气了！
