对于房地产企业来说，在复杂的涉税项目中，土地使用税也可以说是自始至终伴随着开发项目。什么时候停止付款？如何正确计算税额无疑是我们财务人员比较关心的问题，本文将为您解答！
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2020年3月，Real
A公司取得某地级市80亩土地用于房地产开发项目，合同于2020年3月签订，合同约定项目土地交割时间为2020年4月30日，项目总规划建筑面积约17万平方米（其中5000平方米为配套区域）。
2022年5月，A公司交付面积约9万平方米，
剩余的65,000平方米已于年底交付，A公司其余部分自给自足，准备出租。
个案研究
第一阶段：征地阶段
根据第二条（CS〔2006〕186号）规定，土地使用权以转让、转让方式取得的，受让方应当自合同约定的土地交付时间次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定土地交付时间的，自合同签订后次月起缴纳城镇土地使用税。
A公司于2020年3月签订的土地转让合同
规定土地交割时间为2020年4月30日，因此A公司应于2020年5月开始缴纳土地使用税。
第二阶段：开发销售阶段
根据《城市土地税〔2008〕152号]第三条的规定，关于缴纳房地产税和城镇土地使用税期限的问题。纳税人因不动产、土地的物理状态、权利状态发生变化房地产土地使用税如何计算，依法终止城镇土地使用税义务的房地产土地使用税如何计算，应纳税额的计算应当于该不动产、土地的物理状态、权利状态发生变化的月末结束。
至于A公司的土地使用税义务何时到期，从文件上看，是“实物或权利状态发生变化”，实践中对这句话的理解其实有很多意见，比如：商品房买卖合同签订时间、房屋管理部门备案时间、房屋管理部门登记时间、住房 商品房买卖合同约定的房屋交房时间、房屋实际交房时间等。观点不同，不同地区税务机关的理解和执行也不一致。但是，在具体的金融工作中，税务和企业基本都认可的观点是房屋实际交付的时间点。
A公司2020年5月实际交付面积90000平方米，剩余6.5万元年底交付，10000平方米自给自足。
西地水发〔2009〕248号规定，城镇土地使用税征收期限为房屋实际交付当月末。在商品房销售期间，房地产开发企业应当按月统计已交付和未交付的零部件，并按照建筑面积比例计算当月应缴纳的土地使用税。由于开发产品的配套面积需要按相同比例扣除，因此交付房屋所覆盖的面积扣除如下：已售
房屋的建筑面积=总建筑面积*（1-已售建筑面积/总实用建筑面积）。
A公司可扣除5月份房屋建筑面积=80*（1-9/17-0.5-1）=33.6亩
