记者| 张锡荣
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香港房价持续下跌。 11月28日，香港差饷物业估价署公布了最新的物业价格指数。 10月香港楼价报352.4点，环比再跌2.41%，为2018年11月以来四年最大单月跌幅。
2017年12月最新房价指数接近352.7点，回到五年前的水平。 此前，香港楼价指数已连续五个月下跌。
与去年9月398.1点的历史高位相比，房价已连续13个月下跌约11.48%。 这也是自2003年前后非典时期以来最长的下行周期。
由于美元加息、疫情反复、加息等多方面因素影响，对于今年最后两个月的表现，研究机构中原地产和力嘉阁认为，楼价仍将转向下行，预计全年房价将下跌15%。
“香港楼市较大幅度下跌与两个核心原因有关。一是香港房价持续上涨时间过长，过去五六年一直处于上升通道，累计涨幅第二香港房价历史数据，美国经历过多次快速增长，如果加息，利率就会大幅上升，而港元和美元不断汇率，就会导致人民币贬值流动资金对房地产投资不利。” 房地产市场研究专家邓浩智告诉界面新闻。
全年降幅预计达15%
作为全球房价最高的地区之一，香港在遇到经济低迷、利率上升、居民迁移等因素时，楼价也遭遇碰壁。
今年首十个月，差饷物业估价署物业价格指数已下跌10.54%。 此外，租金指数也下跌1.75%。
楼价下跌加速，主要受中小户型拖累。 前十个月，中小户型价格均下跌10%以上。
其中，面积431平方尺以下的小户型最新报388.9点，首10个月下跌约10.58%，环比下跌2.41%； 431-753平方尺中小型单位成交339.1点，环比下跌11.07%，环比下跌2.41%。 下跌2.64%。
反映主要大型小区二手住宅楼市走势的中原城市先行指数已连续六周下跌，最新报159.76点，创五年来新低。 与2021年8月的历史高点191.34相比，跌幅为16.5%。
今年以来，香港房价继第一季度下跌3.2%后，第二季度小幅上涨0.2%。 但三季度以来，随着银行加息、购房和按揭还款负担加大，住宅楼市再度走软。
香港金管局9月发布的《货币及金融稳定半年度报告》（下称《报告》）表示，香港疫情延缓及按揭利率上升或将抑制置业需求旺盛，同时市场对全球经济前景持乐观态度。 对美国加息步伐的担忧和不确定性将继续打压房地产市场情绪。
需要注意的是，10月份指数主要反映9月中旬至10月初的市场状况。 9月以来，美国持续大幅加息，香港也四年来首次加息12.5个基点，正式拉开本地加息的序幕。
这也是10月份楼价跌幅加剧的关键原因。 中原地产数据显示，10月首9天，香港十大屋苑成交仅20宗，较2003年8月同期的116宗减少83%，较2003年8月同期的130宗减少85%。 2008年12月同期。这意味着目前香港房地产市场的活跃程度逊色于非典和金融海啸时期。
目前，楼市尚无利好消息。 截至11月27日，香港新市场成交量仅210余手，较上月同期减少约19%。
一方面，内地疫情反复，导致香港的清关流程出现延误。 另一方面，美国再次大幅加息。 11月3日，美联储宣布进一步加息75个基点。
由于港元的货币政策与美元密切相关，香港银行同业拆息上升25个基点，进一步影响楼市。
“目前香港的房屋租金收入水平约为2%，如果银行存款利率高于房屋租金收益率，部分资金将被迫离开楼市，转入银行存款。” 唐昊志说道。
他提到，按照目前的趋势，美元将继续加息，港元也会跟进。 港元存款利息与年化房屋租金收益率之间的收入差距将进一步拉大，从而改变市场的投资预期。
对于接下来的表现，中原地产住宅部总裁陈永杰表示，由于股市波动以及美国11月持续加息，预计该指数将进一步下调，跌幅可能会进一步扩大。比 10 月份要大。 预计全年房价指数将下降15%，较去年高点下降17%以上。
莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管王兆琪也指出，市场缺乏好消息，并受到本地及全球经济前景迅速恶化的影响。 预计短期内官方指数表现将继续探底，全年官方楼价指数跌幅将扩大至15%，楼价和成交量仍将在低位徘徊明年第一季度的水平。
香港政府暂无调整楼市政策的计划
目前，香港与房屋供应相关的银行同业拆息（Hibor）持续上升。 截至11月29日，最新报道为4.38%，创2008年以来新高。
基于目前Hibor利率快速上升，投行高盛预测，香港房价在2023年底前将下跌30%。
尽管地产企业纷纷表示希望政府“放宽”购房政策以刺激楼市，但香港政府却表示没有计划调整楼市措施。
香港特别行政区财政司司长陈茂波表示，美国加息给香港楼市带来压力，但他认为没有必要“撑市”，政府已没有计划放松香港的房地产政策。
针对楼价“持续下跌”，他提到香港楼价小幅下跌是预料之中的，未来会密切关注不同数据和市场成交情况，并强调无需担心关于房地产市场和金融的太多了。
陈茂波在采访中提到，上半年香港楼价下跌约3%，租金下跌2%至3%，仍保持稳定。 接下来美国仍处于加息周期，香港房屋按揭利率仍会上升。 短期来看，国内楼市面临压力，但房价断崖式下跌的可能性不大。
以官方房价指数为例。 自去年9月见顶以来，房价平均每月下跌0.88%，仍属于有序健康调整。
总体而言，当地房价仍然处于高位。 自2008年底以来，香港的住宅价格上涨了两倍多。 即使目前较高位回落10%至20%，引发金融风险的可能性也相对较小。 数据显示，截至9月底，香港按揭贷款拖欠率微跌至0.04%。
“香港连续几年推出各种‘热招’（调控楼市的政策），但房价却没有调整回来，这说明整个市场在过去积累了很多增长。” 唐浩志认为，其实香港楼市本身也需要调整。
《报告》还指出，长期来看，住宅市场前景将取决于房屋供需缺口，政府预计未来几年私人房屋供应将维持在高水平年。
也有人担心负资产问题。 中原集团、中原地产创始人施永清在报上撰文称，去年8月以来，香港楼市已从高位下跌15.2%，不仅跌破楼市第一临界线10% %，但也跌向第二条临界线 20%。 展望未来，跌破今年的可能性很大。
他指出，之所以将10%和20%视为临界线，并不是因为它们是“偶数”，而是因为售价800万元以下的楼盘可以用于90%的抵押贷款。
这意味着，当房价跌破10%时，高价购房的业主将陷入负资产。 对于小企业主来说，破产始终是一个重要的心理门槛。 也有业主选择出售自己的楼宇，这产生了连锁反应，加剧了楼价的下跌。
据香港文汇报报道，截至第三季度末，香港负资产案件增至533宗。随着第四季度楼价跌幅扩大，负资产案件数量或将增加到 1,000 多个。
针对负资产案件增加，陈茂波表示，与1997年至2003年的低谷时期相比，目前香港的负资产案件数量并不高，当时负资产案件的数量甚至超过10万起。
值得一提的是，目前负资产案件大部分来自银行员工，涉及房贷保险贷款和银行员工住房贷款。 由于按揭比率普遍较高，当楼价下跌时，这些个案会受到很大影响。
礼嘉阁地产总裁廖伟强也表示，这次楼价下跌与1997年亚洲金融危机不同，整体银行贷款比例较低，超过60%的业主已全额还清房贷香港房价历史数据，且不存在严重的负资产压力。
廖伟强提到，虽然香港跟随美国加息，但与欧美国家的“暴力加息”相比，香港的加息非常温和，不会给业主带来太大压力。 目前香港正从疫情中恢复正常，他认为楼价低迷的结束“已经不远了”。
