“撤辣”实施了三四个月之后，曾经在内地很火爆的香港楼市逐渐恢复平静。
香港中原地产监测显示，刚过去的 6 月份，香港一手住宅有 982 宗登记，金额为 126.0 亿元（港元，下同）。5 月份的一手住宅登记为 1955 宗，金额为 281.9 亿元。6 月份较 5 月份分别大幅下跌 49.6%和 55.3%。6 月份的成交量达到今年 2 月后的近 4 个月低位，几乎回到“撤辣”之前，并且比 1 月份（992 宗）还少 10 宗。
在 2024 年上半年，尽管有其他情况，香港一手住宅成交宗数已经达到了 2023 年全年的 88.1%。
撤辣的利好因素已被充分消化，中原城市领先指数 CCL（以下简称 CCL）相较于撤辣前 143.02 点的低位，累计下跌了 0.85%。中原地产研究部的高级联席董事杨明仪指出，目前利率依然处于高位，银行对按揭进行了收紧，新楼盘仍在持续以低价进行促销。在众多利空因素的影响下，香港楼市的观望氛围十分浓厚，整体二手楼价的走势受到压制而呈现向下的趋势，但下跌的幅度较为缓慢。
“撤辣”四个月后
香港楼市“火辣”渐消
回顾过去半年，香港住宅成交有如过山车。
今年 2 月 28 日，香港宣布“撤辣”。此后，所有住宅物业交易无需再缴纳额外印花税、买家印花税和新住宅印花税等。在此之后，内地的买家纷纷涌入香港楼市，发展商也抓紧进行出货操作，成交量达到了新的高度。
香港中原监测的数据显示，今年 2 月，香港一手住宅有 362 宗登记；3 月开始急剧增加到 1493 宗；4 月快速增加到 3623 宗；5 月下降到 1950 宗；到 6 月降低到 982 宗，几乎回到 1 月份（992 宗）的水平。据悉，从 5 月份起，因为香港发展商放缓了推盘的步伐，所以一手交投也受到影响，跌破了一千宗的水平。
与此同时，二手住宅的登记数量在回落：1 月有 2125 宗；2 月为 1723 宗；3 月是 2148 宗；4 月达到 4341 宗；5 月是 2938 宗；6 月为 2484 宗，其成交量渐渐跌近“撤辣”之前的水平。
今年3月，香港某新盘加推现场。
香港中原指出，即便如此。在上半年，香港一手住宅登记宗数创了新高，这个新高是 2019 年上半年后的五年新高，同时也是 2021 年下半年后的两年半新高。并且，上半年登记的一手宗数已经达到 2023 年全年的 88.1%。
上半年，包括二手住宅在内，香港整体住宅楼宇买卖登记录得 2.7 万宗，金额为 2400 多亿元。与 2023 年下半年相比香港房价近30年走势，宗数上升了 65.5%，金额上升了 65.4%。此宗数是自 2021 年下半年 3.41 万宗之后的两年半新高。
香港二手住宅成交多现“亏本买卖”
内地楼市出现回调的时候，香港楼市的情况几乎与之相同。从香港中原地产所分享的一些二手成交案例能够看出，有很多二手成交的情况是业主在“忍痛割爱”、“亏本抛售”后离开市场。
今年 7 月初，香港粉岭中心的 J 座高层 02 室成交。该单位实用面积为 533 平方呎，是 3 房间隔。开价约 600 万元，日前经过议价后以 575 万元转手。中原营业经理蔡天赐称，原业主在 2018 年以约 675 万元购入此房，持有约 6 年，此次转手时账面蚀让约 100 万元后离场，期间房价贬值 14.8%。
粉岭逸峯近期成交了一套 1 座中层 B 室。该单位实用面积为 429 平方呎，是 2 房间隔。开价约 495 万元，最终以 490 万元售出。原业主在 2020 年以 627 万元购入此单位，持有约 4 年时间，最终亏本 137 万元离场，在此期间贬值约 21.9%。
相对内地城市过去十多年房价普遍翻倍上涨，香港房价稍显平稳。
今年 7 月初，香港沙田火炭银禧花园 1 座有一套中层 G 室成交。该单位实用面积为 510 平方呎，是两房一厕的间隔。1997 年时，业主以约 315 万元购入此房。今年上半年，此房叫价 550 万元准备出售，经过商议后最终以 490 万元售出。原业主持有此房约 27 年，最终获利 175 万元，赚幅约为 55.6%。
在香港荃湾，2023 年 1 月有一名业主买入荃湾海之恋‧爱炫美 5A 座中层 A 室，该室实用面积为 1163 平方呎，是 4 房套间隔，能望汀九桥海景。6 月时业主叫价 2300 万元出售。本月初业主将价格调低至 2280 万元，近日终于获得买家洽购，接着又进一步减价 80 万元，最终以 2021 年 7 月（一年半前）的买入价 2200 万元售出。
当然，当中亦不乏涨价成交的案例。
近期在香港九龙深水埗海峯成交了某高层 C 室，其实用面积为 507 平方呎，建筑面积是 697 平方呎香港房价近30年走势，是两房的间隔，单位朝向为西南方，成交总价为 778 万元。据悉，上一手业主在 2017 年 1 月以约 646 万元购入该单位，持有了 7 年，最终在账面上获利 132 万元后离开，实现了 20%的升值。
117个大型屋苑样本
有107个半年评估价下跌
香港中原地产选取了 138 个 CCL 成分屋苑，这些屋苑包括大型屋苑和豪宅屋苑。他们选取了这些屋苑的样本单位，并获取了本地主要银行的估价。将 2024 年 6 月底的估价与 2023 年 12 月底的估价进行比较。监测显示，今年上半年有 107 个屋苑的估价出现下跌，占比为 77.5%。其中，港岛有 30 个屋苑，占同区比例为 76.9%；九龙有 27 个屋苑，占比为 71.1%；新界东有 23 个屋苑，占比为 82.1%；新界西有 27 个屋苑，占比为 81.8%。有 42 个屋苑的估价跌幅达到 5%或以上，这些屋苑占下跌屋苑的 39.3%。
在豪宅成分屋苑方面，港岛的有 5 个屋苑样本单位估价下跌超过 5%，九龙的有 3 个屋苑样本单位估价下跌超过 5%。
2024 年上半年有 29 个 CCL 成分屋苑的样本单位，这些屋苑包括大型屋苑和豪宅屋苑。本地主要银行对这些屋苑的估价在逆市中上升。其中九龙有 10 个屋苑，港岛有 9 个屋苑，新界西有 6 个屋苑，新界东有 4 个屋苑。在这些屋苑中，有 5 个屋苑的估价升幅达到 5%以上。
香港楼市成交回落
中介人数创逾6年新低
杨明仪指出，撤辣之后，香港市场已经消耗了不少购买力。同时，在减息时间不明确以及银行逐步收紧按揭的情形下，整体楼市的气氛处于观望状态，成交明显变得缓慢。5 月和 6 月的买卖登记宗数连续下跌了两个月，累计下跌了 46.9%。
伴随香港楼市成交逐渐回调，香港的地产代理人数也在减少。
香港地产代理监管局今年 7 月初有数据显示，当前香港地产代理人数已跌破 3.9 万的关口，达到 38918 人，这是近 6 年以来的新低。与 5 月底相比，减少了 125 人，跌幅为 0.3%。在过去的两个月里，香港地产代理人连续两个月出现下跌的情况，累计减少了 255 人。其中的原因与楼市的气氛回落存在关联。
公开数据表明，2022 年 7 月底的时候，香港的总持牌地产代理人数达到了 41437 人。
事实上，2024 年上半年的香港，在楼宇买卖合约登记宗数方面不算差。
香港土地注册处 7 月 4 日公布了 2024 年上半年楼宇买卖和转让契约的数据。2024 年上半年，香港整体楼宇买卖合约进行了登记，涵盖住宅、车位及工商铺物业等。登记的宗数为 35089 宗，总值为 2809.32 亿元。与去年下半年相比，上升了 52.1%。与去年同期相比，下降了 4.2%。与去年同期相比，楼宇买卖合约数量上升了 0.8%。
2024 年上半年在登记宗数创在楼宇转让契约方面签订了 35425 份。去年下半年签订的数量与之相比下降了 6.2%。去年同期签订的数量与之相比大幅下降了 27.2%。楼宇转让契约的总值为 2137.4 亿港元，环比下降 20.3%，同比下降 33.5%。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬
