记者| 张锡荣
编辑|
香港房地产市场再次遭遇挫折。
差饷物业估价署9月28日数据显示，香港8月私人住宅价格指数触及368.2点，创2019年3月以来三年半新低，创12月以来45个月来最大单月跌幅2018..
今年首8个月，香港楼价指数下跌6.52%； 与去年9月历史高点398.1点相比，已下跌7.51%。
楼价作为财富的“蓄水池”，是反映经济增长预期的重要因素。 “近年来，由于严格的疫情防控和政治因素，香港出现人才和资金大规模外流，新加坡取代香港成为全球第三大金融中心、亚洲第一大金融中心。这是香港楼价下跌的核心因素。” 王英波，博士上海社会科学院经济学博士告诉界面新闻。
数据显示，8月私人住宅价格指数为368.2点，较7月的376.7点下降2.26%。 近三个月，月度跌幅明显加快，6月、7月、8月分别跌幅为0.86%、1.44%、2.26%。
除了官方指数外香港房价历史数据，另一项二手楼价指标也持续下跌。 反映香港二手楼价走势的中原城领先指数(CCL)已连续10周下跌，最新读数为169.93点，较去年高点下跌11.2%，再创新低自2018年2月以来，已经过去了四年半的时间。
中原地产亚太区副董事长、住宅部总裁陈永杰指出，今年前9个月，由于疫情复发和美国加息的双重影响，国家方面，香港楼市成交低迷，二手房成交量仅逾25,000套，较去年同期减少40%。 ，第一手的情况也类似。
近日，李嘉诚出售了香港的一个豪宅项目。 据长江实业集团（01113.HK）公告，公司拟以207.66亿港元出售长江实业旗下香港半山西超豪宅项目21BORRETTROAD，预计从中获得63亿港元的收益。
李嘉诚开启“卖卖卖”模式，外界也在猜测此时出售香港资产应该与香港楼市下滑有关。
今年以来，受疫情病例激增和全球经济环境恶化的影响，香港第一、二季度GDP均下跌4%。
整体环境不断下滑，资本市场在内外部因素的冲击下再次破纪录。 9月28日，香港恒生指数收盘下跌3.41%，创2011年11月以来收盘新低。
贷款利率是阻碍购房者的首要因素。 自今年3月美联储启动本轮加息周期以来，香港金管局同步上调基准利率。 此举无疑将对香港房地产业产生直接影响，从而加大住房按揭贷款的利息支付压力。 以HIBOR（香港银行同业拆借利率）为例，三个月HIBOR从今年1月31日的0.33%飙升至9月22日的3.18%，创两年新高。
同样从3月份开始，香港中原地产价格指数开始同比下滑。
加上本地疫情蔓延及社交距离措施收紧的影响，香港房价及交易量自2021年中以来一直呈下跌趋势。 今年2月份私人住宅价格指数同比下降0.3%，自2020年12月以来首次跌入负增长区间。6月份同比降幅达到3.4%。
汇率、整体环境、资本市场等对香港房地产有直接影响，房价再次受挫也会对本地银行业产生反应。
作为香港贷款市场的主要参与者，香港房地产贷款今年第二季度占香港贷款市场的74%，这是一个非常高的比例。 相比之下，贸易金融、批发和零售贸易以及制造业仅占香港贷款的11%、8%和7%。
如果房价未能见底，贷款市场将大幅萎缩。 中金公司研究报告显示，自2004年以来，香港贷款已两次下降，两次都是由于香港房地产价格下跌导致房地产需求减弱。 若2022年下半年及2023年香港楼价持续下跌，未来房地产贷款规模亦将承压。
其次是负资产问题。 楼价指数大幅下跌，意味着一些去年以高额按揭入市的买家，如今可能已陷入负资产区间。 香港金管局最新数据显示，今年第二季度出现55起负资产案例。
另外，8月指数滞后，主要反映了7月中旬至8月初的实际市场情况。 8月份以来，美国再次大幅加息0.075%。 此外，香港疫情加剧，二手车主减价力度加大。 今年以来，第三季度和第四季度的负资产数字首次翻倍。
目前，香港房地产仍没有出现反弹迹象。 9月23日，摩根士丹利发布报告称，香港住宅物业价格自年初以来已下跌8%，预计2023年将再下跌5%，表明尚未触底。
9月26日起，香港将开放“0+3”入境检疫政策，被视为提振楼市的有力手段。
然而，房地产市场与整体经济密切相关。 银行汇率、港股表现、整体GDP等都直接影响楼市走向。 王英波认为，振兴香港楼市，实际上是恢复投资者信心、吸引资本和人才回流的问题。 目前，疫情防控政策已逐步放松，但经济复苏尚需时日。
近日，香港金管局宣布将按揭贷款利率压力测试要求由+0.3%下调至+0.2%。 美银证券指出，鉴于优惠利率可能继续上调，尽管在外部压力下可能会进一步下调，但不太可能从根本上改变楼市需求疲软的局面。 预计今明两年香港楼价将下跌15%至20%。
据消息，8月23日，中原地产董事长施永清接受采访时表示，根据目前市场反应以及买卖双方的供需状况，香港楼价今年或将下跌约8个百分点。明年年中。
施永清表示香港房价历史数据，他不同意通过打压私人市场房价来减轻购房者压力的做法。 如此一来，业主的个人资产将大幅蒸发，投资和消费的欲望将大大降低。 当贡献者出现负资产时，就会拖累整个经济市场。
“我们不应该盲目压低市场房价，而应该建设更多的公租房和自住房。” 石永清相信。
