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你没有选择
去年以来，“房价”成为中国最神奇的词。 从白菜市场的抢购房产，到上海的“离婚买房”，再到深圳6平米的“超微公寓”……不断上涨的房价催生了一大批“怪现象”。 “中国式买房”，在社交网络平台和各种媒体的推动下，已成为当今中国最具争议性的话题。
事实上，房地产从来就不是一个经济金融话题——从人类短暂的经济高速增长（工业社会之后）的历史来看，房地产几乎是所有国家最重要的增长引擎。
中国的情况更为特殊。 房地产最重要的要素是土地，而土地问题的复杂性根本无法通过经济模型分析来解决——国有土地、使用权与所有权分离、地方政府土地财政、耕地保护等。 、“工业用地”等扶持制造业的土地政策……所涉及的利益平衡和社会稳定保障，远远超出了经济学理解的范围。
不仅如此，房地产本身还承载着“居者有其屋”的心理诉求，城市房地产与教育、医疗资源密切相关。
人一生的“生老病死”以及下一代的成长，都与这一平米的“栖居”息息相关，成为命运共同体——这些问题的答案有待解答。从政治、心理、甚至文化的角度发现，或者说事实上，到目前为止还没有明确的答案。
中国的房地产价格太高了吗？ 这是一个如此复杂和沉重的问题。
尤其是对于中国这样一个庞大的经济体，城市户口和农业户口差距巨大，不同地区、不同代际、不同职业……任何微小的差异都可能带来完全不同的感受。
我们每个人都受到自己的个体特征（出生地、家庭环境、收入水平、教育水平、居住城市等）和自己的社交圈的限制。 我们看到的、感受到的“中国”是不一样的。 它可能无法代表全貌。
任何先验的、武断的、简单的结论都可能很难回答这样一个宏大的问题。
这段时间，我一直在阅读各种研究报告，各种观点和分析，最后得出两个观察。
这个标题既不令人震惊也不令人惊讶，但却掩盖了很多有用的观点。
例如，有两个标题，“中国楼市泡沫将如何破灭？” “北上广房价还将继续大幅上涨！” 看似是针锋相对的空头和多头，但打开一看，就能看到双方都在议论纷纷。 总体来说，意思很相似——房价要分城市看。 随着城市化进程的加快，一线城市房价仍有上涨空间，而三四线城市房价却要担心泡沫。 但一旦经过各种方式的加工渲染，难免会让公众感到房价之争已经接近白热化。
很大程度上，“空头派”和“长头派”各自谈论的是二维问题。
很多人认为现在的房价泡沫太大，房价太高。 他们从国家长远发展、企业健康成长、社会长期稳定的角度来分析。 换句话说，这是一个“长期”的分析。
例如，多伦多大学杨立言教授在自己的理论框架中描述了城市房价上涨过快会产生的一系列后果——假设现任政府为了维持增长率或财政回报，使得房价飞涨。 短期来看，GDP可能会因为房地产及相关产业的刺激而创造出来，但从长远来看（比如十年）会有非常不好的长期影响：
一是企业特别是提供就业岗位多、创新能力强的中小企业出现亏损、利润下降，甚至被挤出，最终导致社会总体收入下降；
其次，因为高额房贷，年轻人不再敢冒险。 他们必须寻求稳定的收入，从而抑制了整个下一代的进步；
第三，在与泡沫共舞的氛围中，人们变得越来越短视，长此以往就会失去创业精神。 这些后果可能在中国城市化完成之前就开始显现，中国经济将进入长期衰退期，这将耗尽刚刚萌芽的企业家精神。
我从概念上同意这个观点。
青少年的未来就是国家的未来，没有希望的青少年就没有未来。
今年以来制造业的衰退和房地产的繁荣，民间投资的断崖式下滑，新增的银行贷款几乎全部以房贷为主，年轻人为一平米的收入而苦苦挣扎每天在城市里……都让我们感受到压力和危机感。
因此，很多看空的观点都在于“对与错、好与坏”——从一个社会的长远角度来看，高房价是好是坏？ 可能很多人都会同意，房价过高会带来很多不良后果。
相比之下，也有人认为目前房价崩盘的风险并不大，甚至还有上涨的空间。 这是基于在给定的约束条件（制度环境、经济政治生态、全球宏观环境等）下，从个人（机构）角度分析投资决策的观点。
换句话说，它更类似于基于“短期到中期”的事实分析。
在所有这些以投资为目的的事实分析中，我认为谭华杰的《从大周期到小周期前夜——理解中国房地产价格的框架》是最全面的定量研究。
本研究分为三个部分：
第一部分阐述了经济和房地产业发展的“大周期”和“小周期”。
所谓大周期，是指各个经济体的总体趋势，是一次性周期；
所谓小周期，可以理解为经济波动。 从目前主要经济体的发展轨迹来看，经济增长与城市化进程密切相关。 75%左右的城镇化率可视为“大周期”的拐点。
在这个拐点之前，房地产是一个大周期，之后是一个小周期。
在“大周期”和“小周期”中，房地产价格的决定因素完全不同。
在一个小周期内，房地产价格的增速一般不会超过经济增速，“房价租金比”等比率会处于非常稳定的状态。 因此，“收入、租售比”往往会被用来作为房地产价格分析的依据。 决定因素。
但各国历史数据显示，大周期期间的房地产价格往往远高于经济增速，租售比等比率难以确定合理范围。
目前，围绕中国房地产市场存在许多无效争论，无法达成共识。 很大原因之一就是试图用“小周期”时代的逻辑来理解“大周期”阶段的问题。
从国际历史数据来看，75%拐点的城镇化率是一次性“大周期”的判断点。 中国仍处于大周期，小周期中的一些指标不能用来解释大周期中的房地产价格。 。
第二部分具体研究大周期期间哪些因素影响房地产价格。
通过对27个国家的长期（20多年）房价数据的详细分析，他们发现了两个相对稳健的指标。 一个叫“居民部门利息覆盖率”（即居民储蓄总额/利息支付）——历史上，当这个值大于1.5时，几乎从来没有出现过房价大幅下跌的情况。 另外一个叫“新房名义市场价值占居民购买力的比例”（计算有点复杂，等于（私营部门新房开工数×全国新房平均价格）年）/（居民部门储蓄总额+信贷净增长-本年利息支出））——当这个数字超过60%时，房价面临很大的下跌风险； 当超过80%时，大幅下跌的风险急剧增加。
这两个指标实际上衡量的是居民的购买力、贷款偿还能力和社会信用扩张规模。 也就是说，在一个大周期中，全社会的购买力和信贷扩张规模是决定房价的关键因素。
将中国数据代入该模型，第一个指标2015年为10.4，远高于临界值1.5，而第二个指标也远低于60%警戒线，因此基本可以从数值上证实，不存在短期内中国房价存在整体下跌的风险。
当然，这个结论也需要谨慎使用——首先，这个预测是基于土地供应稳步增加、地价稳步上涨、住房贷款增长稳定的假设。 近期地价过高，住房贷款增速较高。 趋势相当令人担忧。 如果这种趋势持续下去，中国的房地产周期也许会以日本式的崩溃提前结束。
其次，中国各个地区的城市差异很大。 “房价不存在整体下跌的风险”并不意味着所有城市的房价都没有风险。 相反，由于各种因素的影响，一线城市与其他城市的房价差距将会拉大。
因此，第三部分专门阐述了一线城市房价的预测。
大型经济体核心城市的房价与城市人均收入水平、人口密度相关性较弱，但与经济整体财富水平、经济财富分化程度、城市住房供给能力密切相关。
纽约房价是由美国的财富决定的，而不是纽约人的财富。 同样，北京和上海的房价，尤其是豪宅的价格，将由中国各地的富人决定中国房价泡沫破灭的轨迹，而不是由当地的富人决定。
由于中国人口基数大，财富总量超过美国只是时间问题（不会发生重大变化）。 而且，中国的财富集中度高于美国（基尼系数接近0.6，超过美国、日本、欧洲等国家）。 再考虑一下，中国的教育、医疗、政治、金融资源集中度，以及住房需求，会远远大于美国。
此外，中国一线城市的土地利用效率远低于其他国家化大都市——住宅用地比例极低，容积率不占优势，开发率低。 也就是说，与美国相比，中国一线城市的房地产供应不足。
需求旺盛但供给不足，意味着北京、上海、深圳等一线城市的房价大概率会超过纽约。
不过，谭华杰的文章也指出，如果以纽约为锚点，当一线城市房价大幅超过纽约时，也意味着下跌的风险也会累积到相当程度。
我对当前中国房地产市场价格走势的判断与谭华杰的文章基本一致。 但考虑到当前全球宏观环境的变化，如果将房地产作为投资产品，我们在计算其价格时可能需要考虑利率。 因素都被考虑在内。
1945年以后，人类经历了现代历史上最长的和平时期，战争对基础设施造成的破坏很少。 这意味着70年后，全球资本积累已经达到了惊人的水平。 再加上技术进步的因素，新增投资的需求很低； 自2000年以来，全球经历了长时间的量化宽松中国房价泡沫破灭的轨迹，资金如水般泛滥——所以从全球范围来看，实际的投资回报率一直很低。
北京大学徐远教授做了一个简单的计算：战后70年间，全球平均储蓄率在20%至25%之间，折旧率按5%至6%计算。 考虑到局部战争和自然灾害，平均储蓄率减去折旧率在10%至15%之间，而同期全球平均增长率为4%至5%。
换句话说，储蓄率超过GDP增长5%至10%。 按照5%下限保守估计，全球资本存量14年将翻一番，70年将翻5倍，即32倍。
另外，电气革命和机械革命在二战前就基本完成。 信息技术革命的硬件改造投资要小得多，新增投资需求很小。
总体而言，今天的全球资本存量已经达到了天文数字，因此边际投资增长率变得很低，边际投资回报率也很低。 美联储此前的报告中有很多重复的话，但有一个词从未改变，称不加息的原因是“商业投资一直疲软”。
这是全球低利率的重要宏观背景。 展望未来，如果不考虑地缘政治因素和国内政治因素，我们很难看到投资需求大幅上升的可能性（印度能否成为未来全球发展的引擎还需要时间观察） 。
这意味着接近于零的超低利率时代很可能会伴随我们很长一段时间。
超低利率意味着资产折现率很低。 换句话说，资产估值高、波动性大将成为这个时代的普遍现象，中国房地产当然也不例外。 从这个角度来看，中国房价的估值区间将会更宽，波动性也会更高。
因此，关于中国房地产价格的讨论往往是从两个维度进行的。
一个维度是价值观的讨论——基于“好坏”判断的过高房价将如何损害一个国家、一代人的创造力和创新能力，并探讨房价背后是否存在扭曲的机制（土地供应） 、货币供应量等）。
另一个维度不谈“对错”，只是根据现有的一切约束条件做出事实判断——考虑到现有的发展阶段、居民储蓄、收入增长、信贷规模、利率环境等客观指标，预先判断未来中短期房价走势。
两种观点之间，很难说谁“更好”，谁“对”。
如果——如果我们的土地供应能够完全自由化； 土地利用率越高，房产税能否顺利开征并公平实施； 户籍制度是否可以被打破； 如果能减少各种资源的集中度……这些问题早在2000年代初就开始被讨论。 十多年过去了，“百万户”已经比当年的“万元户”多了很多，房价也已经涨了十倍。 所以，制度的惯性很大，不可能一朝一夕就能改变。
就在快要结束的时候，我的博士生陈代希通过微信来找我。 她当时正在纽约大学做访问学者，住在她最好的朋友家里。 她最好的朋友也大约25岁，在美国读完硕士学位后找到了四年的工作。 在一家大型审计公司工作后，他很快就在纽约郊区购买了一栋价值超过20万美元的小别墅。
他们住的地方距离时代广场15公里。 他们每天开车到地铁站，然后乘地铁。 他们挨家挨户地在 40 到 50 分钟内到达时代广场的办公室。
小女孩感叹作为一名博士。 北京大学光华金融学博士，男友是北京大学金融博士。 在清华大学的保密文书中，他将来绝对是高收入者，但她想在毕业两年后在北京买一套距离CBD 40分钟路程的像样的房子。 大概很难成功吧——这时小女孩突然想到，除了增加土地供应外，还应该在大城市外围开通轨道交通（完善城市规划），这样房价才能稳定下来。
房价这个话题永远都是人们关注的话题。 我的另一位博士生陈静也忍不住加入了聊天。 她问为什么北京不像香港、纽约和东京那样建造更高的建筑，并从城市内部筹集资金。 容积率？ （可见房价的悲剧其实是常识。）
两个女孩都来自成都。 成都核心商圈约12000每平方米，三环价格约7000-8000每平方米。 在全国省会城市中算是良心价格了（像长沙、成都一直土地供应充足，所以房价一直比较稳定）。
成都有家人、有朋友、有吃不完的美食……但在雾霾笼罩的辽阔北京，两个女孩依然一边发牢骚、一边埋怨。
大概，生活就是这样吧。 在这个充满不确定性的时代，在这片神奇而折叠的土地上，你别无选择。
